Alertas Jurídicas viernes , 22 enero 2021
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¿Crece el mercado de la vivienda pequeña y el endeudamiento familiar?

Las noticias relacionadas con el mercado inmobiliario se van acumulando y resulta difícil en ocasiones, poder establecer un cierto ranking de importancia en términos de incidencia en el sector. Se habla de una nueva modificación de la Ley Hipotecaria a fin de atender las nuevas necesidades surgidas por la evolución del mercado financiero que tanta incidencia tiene en las económicas domesticas. Posiblemente no sea la noticia más importante en estos momentos, pero si es cierto que puede ser la que tenga mayor repercusión.


 


Parece que han vuelto a recuperar los criterios que imperaron en el momento de efectuar la anterior reforma en el año 1.994 a través de la Ley de subrogaciones y Modificaciones de los Prestamos Hipotecarios, aprobada a partir del momento en que los tipos de interés iniciaron el fuerte descenso que los situó a los mínimos vividos durante el año 2.005.


 


Por la poca información momento disponible en estos momentos, parece que se pretende nuevamente abaratar los costes de formalización, cambio y adecuación de las hipotecas. Por supuesto que siempre es bienvenida cualquier medida que permita o al menos no dificulte más el acceso a la vivienda o facilite la mejora de las condiciones financieras por parte de los propietarios de viviendas hipotecadas.


 


Se habla de reducción de las comisiones de cancelación, de los honorarios notariales, también los regístrales, por lo tanto todos los agentes que intervienen en una hipoteca verán sus ingresos reducidos en aras a una mayor facilidad para el pago de las hipotecas.


 


En este sentido me surgen dos preguntas, la primera si era posible esta nueva reducción de los costes, porque el año 1.994, no se hizo ya y ha obligado durante doce años, precisamente las épocas de mayor volumen de actividad inmobiliaria en nuestro país, a soportar a las familias hipotecadas unos costes superiores.


 


La otra pregunta, aunque ya tengo la respuesta,  me permito también formularla. Por qué la administración que también tienen un peso importante en los costes tanto de compra de las viviendas, como de la formalización y modificación de los prestamos hipotecarios, no ajusta los tributos, es más estos se van incrementado como sucedió con los Actos Jurídicos documentados (A.J.D.) que paso de un coste único del 0,50% a unos costes medios del 1%, pero no sobre el importe del préstamo, si no sobre el importe de la responsabilidad máxima a efectos de una posible ejecución por impago, en resumen se paga impuestos hasta por los intereses no generados. En cualquier caso no avancemos acontecimientos, ya que podrían tener la medida prevista y no publicitada.


 


De excelente, fue calificada la noticia del menor crecimiento del precio de la vivienda en el segundo semestre de este año, frente al 15,8% de incremento a finales del año 2.005, actualmente nos situamos con un aumento interanual del 9% (aunque es cierto que todavía existen Comunidades Autónomas como Cantabria o La Rioja con incremento en torno al 14%).


 


Se ha producido una desaceleración en la evolución precios, pero ello no significa que hayan bajado,  siguen creciendo y todavía a un ritmo superior al IPC que era del 3,9% a Junio y por tanto arañando cada año un poco más los escasos márgenes que tiene la economía de una familia para pagar la compra del piso.


 


Este esfuerzo económico que deben realizar se ha incrementado en los últimos doce meses en un 5,1%, a ello se le debe añadir la tendencia alcista de los tipos de interés del Euribor, que se sitúan en Junio de este año 1,49% mas alto que en la misma fecha del año anterior.


 


Con todo ello el volumen total de prestamos hipotecarios en vigor (867.636 millones de euros), y esta sería la tercera noticia a comentar, se mantienen en Septiembre con una incremento mensual de 13.272 millones de euros, según la Asociación Hipotecaria Española (A.E.B.) un incremento del 17,35%, frente al 19,48% del mismo periodo del año anterior,  lo cual refleja ciertamente también una pequeña desaceleración en el volumen de endeudamiento de las familias, pero hay un factor que distorsiona estas cifras y es la dinámica generada en los últimos tiempos de refinanciar deudas de otro tipo, generalmente de productos de consumo, a través del incremento de la hipoteca.


 


Esta situación queda de manifiesto en el momento en que se contextualiza por CC.AA.  tanto el número de viviendas vendidas, como el importe de las mismas. Se observa en el análisis, que efectivamente todas ellas han  crecido en el número de viviendas vendidas (10,58% en el ámbito de España), a excepción de Asturias y en menor medida Madrid,  pero no sigue la misma línea cuando se observa el volumen global contratado de precios de venta, con tan solo un incremento del 4,89%. Por ello con un incremento interanual en el mismo periodo del 24,68% (A.H.E.) del volumen de hipotecas formalizadas, nos sitúa en un escenario que supera la propia evolución del mercado inmobiliario.


 


Si atendemos a los datos comparativos del incremento del número de viviendas vendidas y los importes pagados por las mismas (según el Ministerio de la Vivienda), podemos observar que estos mantienen una evolución inferior a las unidades vendidas. Parece desprenderse de este grafico dos hechos, el primero que las viviendas siguen vendiéndose y por lo tanto el mercado mantiene un volumen de actividad muy marcado, pero también que estas viviendas son cada vez de menor valor final, lo cual no significa que tengan un precio menor (repercusión precio m2 de techo), aunque cada vez mas, se evidencia que las adquisiciones se efectuan en función de la capacidad de endeudamiento (importe máximo de hipoteca que pueden pagar) del adquirente, atendiendo en menor intensidad las características de la misma. El adquirente sacrifica ubicación y superficie a fin de poder acceder a una vivienda.


 


Por ello debemos congratularnos de la desaceleración de los precios, aunque el factor del precio final que se detecta en el mercado puede tener sus repercusiones en un futuro próximo si el sector comienza a acumular viviendas de mayor valor final en proceso en venta.


 


Una vez más deben converger las normas urbanísticas, en este caso de densidad marcada por los ayuntamientos en cada entorno concreto, haciéndolas compatibles con las necesidades y demandas de los conciudadanos que demandan una vivienda más reducidas. Ello por otra parte no oculta un riesgo como ya ha sucedido en otras ocasiones, que se vayan incrementando los precios de este nuevo producto demandado (la vivienda pequeña, por su menor coste total) hasta alcanzar el límite máximo de capacidad crediticio del colectivo (básicamente jóvenes) a los que puede ir dirigido.


 


También nos debemos alegrar que la administración reduzca costes de formalización y modificación de las hipotecas, aunque esta sea en menor medida de la pudiera servir como revitalizador del mercado inmobiliario, su objetivo parece claro, que los propietarios ya endeudados puedan seguir pagando la hipoteca, aunque ello nos pueda llevar a una situación ciertamente preocupante y es el alto endeudamiento que soporta la vivienda a través de la hipoteca, cuando una parte, cada vez más significativa no corresponde a su compra.


 


Este factor totalmente ajeno al sector inmobiliario y a la necesidad de una vivienda, puede acabar pasando factura, si consecuencia de ello se genera un incremento en el nivel de morosidad de las hipotecas, que si bien es cierto hoy está en unos niveles muy bajos (0,3%), puede a tenor del ritmo de crecimiento de la deuda hipotecaria y de la evolución de los tipos de interés incidir negativamente.


 


Es cierto que el gran valor de una familia media es la vivienda, y por lo tanto, esta es la mejor y mayor garantía que pueden prestar, también es lógico considerar que puedan beneficiarse del aumento de valor obteniendo mayor capacidad de endeudamiento, pero tal vez, las medidas de reducción de los costes de modificación de una hipoteca pueden llevar mas a incentivar esta tendencia, que a facilitar una cuota mas ajustada.

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