Alertas Jurídicas martes , 19 enero 2021
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Inmuebles industriales

La industria española ha estado sometida durante las últimas décadas a un profundo proceso de reconversión y transformación.


 


La industria, en efecto, ha perdido protagonismo a favor del sector servicios como factor de crecimiento e impulso de concentración urbana. La saturación de infraestructuras, la escasez y encarecimiento del suelo que impulsa su recalificación y sustitución por otros usos, y el aumento de la importancia de las actividades complementarias a la fabricación son algunos de los factores que han contribuido a la llamada terciarización de la economía urbana.


 


La especialización de actividades ha llevado consigo la concentración de las sedes sociales de las empresas industriales en las grandes ciudades lejos de los centros de producción. Adicionalmente, se han incrementado en las ciudades las actividades y servicios complementarios a las actividades puras de fabricación en oficinas y espacios diferentes de las fábricas.


 


La existencia de la actividad productiva como factor de impulso y generador de empleo sigue siendo, no obstante, fundamental. En efecto, no asistimos a la transición desde una economía industrial a una economía de servicios, sino a una nueva organización de la producción que requiere más servicios y recursos complementarios a la fabricación.


 


La desconcentración espacial de la industria


 


El nuevo modelo territorial urbano, se hace más extenso y disperso favoreciendo la llamada estructura multipolar a través de la formación de múltiples centros de actividad en localizaciones con buena accesibilidad a las principales vías de comunicación y nudos de transporte.


 


Se produce así un fuerte proceso de desconcentración espacial de la industria con reducción de los centros de producción en las zonas centrales de las ciudades en beneficio de la periferia.


 


Los núcleos urbanos de las ciudades dejan de ser atractivos para los centros de producción por los elevados costes de implantación y mantenimiento, las restricciones medioambientales a la actividad y las restricciones a la movilidad y dificultades de tráfico y estacionamiento, así como por las expectativas de beneficio por recalificación de suelos a otros usos.


 


Paralelamente, se produce un mayor atractivo de las zonas periféricas, por los menores costes, oferta de espacios de menor densidad e imagen más atractiva, las mejoras en las comunicaciones y la existencia de ayudas públicas para la instalación de nuevas empresas generadoras de empleo.


 


Se produce así una expansión de las ciudades que, en algunos casos, adquiere el carácter de regional.


Se convierte en objetivo prioritario de las administraciones locales y autonómicas el posibilitar una oferta suficiente y atractiva de suelo e infraestructuras de comunicación. A dichas políticas habría que unir las actuaciones destinadas a reforzar la competitividad de las ciudades frente otras metrópolis en el plano nacional e internacional.


 


La nueva industria urbana


 


Las actividades industriales abandonan los núcleos centrales de las ciudades. El traslado de las actividades industriales se ve acompañado por operaciones urbanísticas de recalificación a usos residenciales y terciarios que transforman la estructura interna de las ciudades industriales.


 


Las actividades industriales se trasladan a los ejes de transporte y áreas próximas de la periferia de las ciudades bien comunicadas, a través de la promoción y desarrollo de parques industriales y empresariales.


 


La industria urbana que surge en las nuevas localizaciones se aleja de la tradicional fisonomía de fábricas, talleres y almacenes con elevados impactos medioambientales y riesgos tecnológicos negativos.  


 


La nueva industria incluye actividades relacionadas como la gestión, innovación y  distribución comercial, y modifica el paisaje industrial y su imagen generando un impacto muy positivo en el entorno, distinto al de la antigua industria.


 


Adicionalmente la descentralización productiva reduce cada vez más el tamaño de los establecimientos industriales y provoca la proliferación de PYMEs, incrementándose la demanda de naves de superficie bastante reducida con espacios dedicados a oficinas. La creciente promoción de mini-polígonos y polígonos de naves nido trata de satisfacer  las necesidades de esta nueva demanda.


 


Común denominador de la evolución industrial de nuestras ciudades es la tendencia a especializarse en actividades de mayor valor añadido y calificación a costa de las empresas industriales tradicionales, que tienden a ser expulsados de los  núcleos urbanos hacia las localizaciones periféricas más alejadas.



 


Proyectos de relocalización industrial


 


El acuerdo entre empresarios industriales, promotores del suelo y responsables públicos es clave para poder acometer de forma coordinada los proyectos de  relocalización industrial.


 


Los proyectos de relocalización industrial impulsados desde la administración deben perseguir como objetivos fundamentales:


 


ÁƒÅ¸         Desarrollar áreas especialmente sensibles que, a través de la planificación y la gestión pública, actúen como motores en la transformación de las ciudades  y como condensadores urbanos y  lugares emergentes claramente identificables.


 


ÁƒÅ¸         Dar coherencia y una mínima unidad a los tejidos y espacios, aplicando los instrumentos urbanísticos que se consideren. La cohesión morfológica debe dar identidad y sentido a las áreas afectadas.


 


ÁƒÅ¸         Asegurar la confluencia necesaria de usos diversos para garantizar una complejidad funcional mínima. Será necesario en este sentido localizar estratégicamente los equipamientos y zonas libres y estudiar la compatibilidad de usos.


 


ÁƒÅ¸         Dar suficiente continuidad a los tejidos residenciales, a fin de formar ejes o centros donde haya clara apropiación social del espacio ñ apropiación difícil en áreas no residenciales donde el espacio se utiliza temporalmente- y garantía de la presencia del pequeño terciario que acompaña a la concentración residencial.


 


ÁƒÅ¸         Desarrollar en cada zona de la ciudad sus vocaciones específicas en función del lugar y su posición urbana.


 


ÁƒÅ¸         Posibilitar una oferta alternativa suficiente y atractiva de suelo e infraestructuras de comunicación a las empresas industriales afectadas con el objetivo de mantener el empleo y nivel de actividad y flujo económico existentes.


 


Los usos admitidos  en estos proyectos  de relocalización impulsados por la administración deben permitir el desarrollo de actividades y la configuración de un tejido económico complejo que dote a las zonas afectadas de las características propias de un área central.


 


La presencia de la vivienda como uso sustitutivo al industrial, en grado y medida determinados produce, pues, efectos urbanos positivos. La vivienda como aglutinante urbano genera vida y actividad urbana, haciendo las ciudades más sostenibles.


 


Existen en España múltiples ejemplos de este tipo de proyectos derivados de acuerdos logrados por los agentes públicos y privados. Destacan:


 



  • El traslado de las plantas de Pirelli en la localidad catalana de Vilanova i la Geltrú, operación en la que la ciudad recupera diez hectáreas en el centro y la empresa construye nuevas plantas sin un coste añadido gracias a la venta de los terrenos.

 



  • La recalificación por el Ayuntamiento de la localidad costera barcelonesa de El Masnou de los terrenos de la planta de la textil Dogi, enclavada en el casco urbano, para que la empresa se traslade dentro de tres años a las afueras de la población, en el polígono industrial Camí del Mig.



  • La reconversión en parques empresariales de zonas industriales integradas en los núcleos urbanos centrales como el 22@ en Barcelona y Julián Camarillo en Madrid.

 


La relocalización industrial así configurada no debe ser interpretada en ningún caso por los agentes políticos, económicos y sociales como un proceso negativo.  Muy al contrario, en la medida en que los proyectos de relocalización industrial respeten los objetivos y parámetros de actuación antes descritos producirán efectos y sinergias muy positivos en términos de bienestar económico y calidad de vida para los ciudadanos de los núcleos urbanos en las que se lleven a cabo.


 


Las actitudes de los agentes locales y autonómicos privados y públicos para adaptarse a las nuevas estructuras industriales así como su capacidad de acuerdo para el desarrollo de proyectos concretos de relocalización, son clave para comparar y explicar las trayectorias industriales exitosas o negativas seguidas por las ciudades y sus representantes políticos.

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