Alertas Jurídicas martes , 19 enero 2021
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¿Qué hemos de hacer para vivir en un local legalmente?

La demanda de los lofts en España está en pleno auge. Madrid y Barcelona, como ciudades empresariales a la cabeza en España, se han sumado a la oferta de los loft, que proliferan sobre todo a las afueras de la ciudad. Actualmente, las ciudades donde más extendidos están estos ambientes son Londres y Amberes en Europa, y Nueva York y Los ¡ngeles al otro lado del Atlántico.


El origen de los lofts se remonta a la segunda mitad del siglo XX por la ocupación de almacenes y talleres industriales y su readecuación como lugares de vivienda y trabajo por parte de numerosos artistas.


 


Nacido en las entrañas del SOHO de Nueva York, el loft constituía y constituye un reto para arquitectos y diseñadores, ya que se trata de reconvertir o crear- sin modificar sus elementos estructurales y de construcción- un espacio en el que se pueda vivir y trabajar a la vez.


 


Este tipo de edificaciones cuentan con una serie de elementos diferenciales respecto a una vivienda al uso: espacios diáfanos, calidades mejores que la media y una elevada altura. Con estas características, el perfil del comprador es fundamentalmente el de un profesional liberal o un artista, entre 25 o 40 años, con necesidad de espacios modernos. Profesionales en busca de tranquilidad y amplios espacios que tienen previsto compatibilizar trabajo y vida privada. A su vez, suelen ser personas solteras o parejas, pero no grandes núcleos familiares.


 


Expertos en el tema, aseguran que el loft es un 30% más barato que una vivienda y que permiten recuperar zonas muertas en áreas industriales en desuso o bajos inutilizados. Además, argumentan el boom actual de los lofts como consecuencia de un importante cambio social: los precios de las casas son muy elevados, las familias son menos numerosas y la aparición del teletrabajo.


 


¿Qué es un loft?


 


Los principales factores que definen a un loft son cuatro: Techos altos, espacios abiertos, materiales de construcción a la vista y grandes ventanales.


Algunos dan un paso más e incluyen, en adhesión a la imagen original del edificio, un estilo industrial original de pesadas vigas de madera a la vista, conductos, fontanería, suelos de hormigón, acero ondulado o ladrillo visto, e incluso la conservación de ascensores de carga. Aunque en nuestros días resulta extremadamente costoso, sin mencionar que esta anticuado construir edificios de esa manera, lo cierto es que se sustituyen incorporando instalaciones y elementos modernos.


La belleza de vivir en un loft es que el estilo de naves diáfanas puede ser adaptado para satisfacer las necesidades de cualquier estilo de vida: una casa-oficina, cuarto de juegos o cuarto de los niños´´


 


 


Residir en un loft


 


Para poder residir en un loft, es necesario que el propietario sea autónomo y, en el caso de que el loft sea un nuevo espacio reconvertido, que la edificación cumpla cédulas de habitabilidad.


 


Estas cédulas acreditan la aptitud de las condiciones para vivir en una edificación y son imprescindibles para dar de alta el agua, la luz y el gas. Para obtenerlas, el inmueble debe cumplir con los requisitos de higiene y ventilación y, se deben presentar planos del local con las reformas que se han hecho para solicitar los permisos. Este proceso habitualmente es muy lento y, en la mayoría de los casos, los Ayuntamientos deniegan estos permisos.


 


 


Pero, ¿existe una posibilidad real de poder vivir en un loft? La ausencia de legislación concreta sobre la materia es una vía de escape que puede verse reforzada por el simple hecho de que el residente acredite el ejercicio de una actividad profesional dentro del loft o mediante la demostración de que la solicitud de cambio de uso o la cédula de habitabilidad está en trámite.


 


Además, hay que distinguir entre los lofts que se están comercializando sobre edificaciones industriales, semi-industriales, terciarios y locales comerciales.


 


Las edificaciones industriales y semi-industriales poseen una normativa bastante restrictiva. Aún así, en zonas urbanas como Madrid se han empleado para actividades empresariales relacionadas con la informática y la programación, considerando de esta forma que se les da un uso industrial.


 


En cuanto a los locales comerciales, la realidad se impone, cientos de españoles ya viven en estos espacios urbanos tras realizar un previo acondicionamiento y transformación. Si el espacio se convertirá en loft, puede emplearse como vivienda, siempre y cuando cumpla la cédula de habitabilidad. En caso contrario, habrá que solicitar el cambio de uso al Ayuntamiento y contar con la Licencia de la Comunidad de Vecinos.


 


Respecto a los lofts ubicados en edificios terciarios, pueden tratarse de nuevas plantas o de edificios rehabilitados y la normativa por la que se rigen es precisa. Generalmente se permite su uso profesional y cuando se adquiere un loft en estas edificaciones, la empresa comercializadora lo recalcará ya que el IVA que se paga por ellos es de un 16% en vez del 7% que se aplicaría si se tratara de una residencia. Además, el propietario no se desgravará en la Declaración de la Renta como si se tratara de su casa y no podrá utilizar su cuenta vivienda en la adquisición, en el caso de que la posea.


 


En definitiva, lo que se compra es un espacio para desarrollar una actividad y no una vivienda


 


          Pasos previos antes de iniciar la transformación de un local en vivienda



  • Debemos asegurarnos que la normativa municipal contemple el uso residencial de los locales comerciales de planta baja. Sin este requisito no sería posible obtener luego el certificado de primera ocupación (cédula de habitabilidad).

  • La cédula de habitabilidad, en este caso certificado de primera ocupación, acredita que una edificación cumple los requisitos de habitabilidad y solidez exigidos para que sea vivienda. Este documento lo extiende un técnico competente designado por el Ayuntamiento y es obligatorio para poder contratar el suministro de agua, gas y electricidad. Sin este certificado no se puede habitar ningún espacio legalmente.

  • La cédula de habitabilidad hará posible obtener también la correspondiente financiación hipotecaria. Las entidades financieras no pueden conceder un préstamo hipotecario sin este requisito, aunque sí un crédito personal. La diferencia no estriba sólo en el tanto por ciento de interés, que siempre es más alto en el caso del crédito personal, si no también en el tratamiento fiscal del pago de los intereses.

  • Averiguar el número de metros mínimo que se exigen para habitar un local, y obtener respuesta a una pregunta primordial: ¿el consistorio obliga a la futura vivienda a tener una salida por el portal?

  • En caso afirmativo el posible promotor del cambio de uso deberá dirigirse al administrador de la comunidad de vecinos del edificio en el que se encuentre situado el local  para plantearle la necesidad de emprender obras, es decir, rasgar un muro del portal para habilitar un acceso a su planta baja, abrir huecos de ventanas, colocar tubos, emprender modificaciones en la fachada etc.

  • Se deberá recibir autorización unánime de la Comunidad de propietarios, según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Si un solo propietario se opone, la reconversión no podrá emprenderse.

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