Alertas Jurídicas martes , 26 enero 2021
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Lo que dicen los Jueces

LOS HECHOS


 


Un Notario Alemán, autorizó un documento en el que un ciudadano alemán vendía a una ciudadana alemana un inmueble de su propiedad sito en el Puerto de la Cruz (Tenerife), por precio confesado.


 


Dicho inmueble había sido adquirido por el ciudadano alemán, residente en Alemania, mediante escritura notarial española, inscrita en el Registro de la Propiedad de la Cruz.


 


El citado documento notarial de compraventa debidamente liquidado de impuestos y apostillado, con su traducción oficial, fue presentado a inscribir en el Registro de la Propiedad de Puerto de la Cruz, con otro documento denominado “Certificación de hechos´´, en el que el Notario alemán da testimonio de que la capacidad legal de los contratantes debe entenderse apreciada implícitamente en todo documento alemán si no consta lo contrario, así como su personal juicio valorativo de ciertos aspectos interpretativos del ordenamiento jurídico español, formulando la petición de inscripción del documento de compraventa en el Registro de la Propiedad español.


 


LA RESOLUCIÓN


 


El Registrador de la Propiedad de Puerto de la Cruz, denegó la inscripción mediante la siguiente calificación:


 


“No se practica la inscripción de dicho documento porque no se considera adecuado para acceder al Registro de la Propiedad Español al carecer de plena fuerza legal en España y ser el sistema español de transmisión por contrato de la propiedad y demás derechos reales muy diferente del alemán.´´


 


Contra esta calificación denegatoria de la inscripción se interpuso recurso gubernativo por la ciudadana alemana adquirente del inmueble, en base a las siguientes alegaciones:


 


1º.- Que el documento autorizado por el Notario alemán es un título público inscribible, consistente en una escritura de compraventa autorizada por un Notario alemán y que la calificación del registrador se basa en un juicio subjetivo, al no haber cita de las normas de derecho civil o registral que se hubieran infringido ya que la nota de calificación del Registrador recurrida no precisa qué extremos de la escritura no se adaptan a la legislación española o son incompatibles con la misma.


 


2º.- Que el documento otorgado en Alemania si se adapta a las exigencias del sistema legal español y no a las del alemán, siendo irrelevante aquí cual sea el sistema alemán de transmisión de la propiedad, por ser improcedente invocar la legislación extranjera para determinar el régimen de acceso al Registro de la Propiedad español, ya que la transmisión y publicidad de la propiedad y demás derechos reales sobre bienes inmuebles sitos en España se sujeta exclusivamente a la legislación española, y que el título transmitido presentado a inscripción es un documento público, como exige la ley española, aunque se haya formalizado ante Notario extranjero, hábil para ser inscrito, que el Notario alemán es un empleado público competente, que se ha mantenido la equivalencia de formas y que el documento alemán reúne los requisitos mínimos imprescindibles que caracterizan el documento público español.


 


3º.- Que no existe ni una sola disposición legal en el ordenamiento jurídico español que fundamente la afirmación de que la escritura de transmisión de la propiedad ante un Notario alemán carezca de fuerza legal en España.


 


4º.- De conformidad con la normativa sobre inversiones extranjeras no se exige que la venta entre no residentes de un inmueble sito en España, como inversión extranjera, tiene por qué formalizarse necesariamente ante un Notario español.


 


5º.- Que concurriendo todos los requisitos formales para haberse transmitido la propiedad sobre la finca vendida, mediante la escritura notarial alemana, el bien en cuestión ya no forma parte del patrimonio del vendedor, por lo que resulta improcedente exigir, para su inscripción, la ratificación por los herederos del vendedor.


 


Elevado el recurso a la Dirección General de Registros y del Notariado (en adelante la DGRN), la misma centró la cuestión, planteando la siguiente pregunta:


 


¿Puede o no tener acceso al Registro de la Propiedad de un inmueble sito en España la escritura formalizada ante el Notario alemán por vendedor y comprador de nacionalidad alemana no residentes en España, una vez cumplimentado el trámite de la Apostilla del Convenio de la Haya?


 


Se plantea un supuesto de tráfico externo intracomunitario de un inmueble sito en España. ¿Tiene el contrato de compraventa formalizado en el extranjero valor suficiente, por si solo, como título translativo del dominio, inscribible en el Registro de la Propiedad español?


 


La DGRN analiza la cuestión, distinguiendo entre la consideración de la “forma´´ de los contratos, (i) como el modo sensible de exteriorizar una voluntad o consentimiento negocial, y (ii) como un requisito de fondo del negocio jurídico, es decir una forma de control para que produzca ciertos efectos jurídicos.


 


Entiende la DGRN que cuando la forma de un negocio jurídico se reduce a la expresión y prueba fehaciente del consentimiento y de la autenticidad y capacidad de quien lo presta, la intervención de una autoridad extranjera que así lo certifique, cuando el negocio jurídico se celebre en el extranjero, debe merecer una consideración equivalente a la forma intervenida por un notario español.


 


Pero cuando la forma pública tiene el carácter o consideración de control de la legalidad aplicable al estado al que el Notario pertenece, en éste supuesto el Notario español es el único que podrá controlar el ordenamiento jurídico español.


 


En el supuesto que estamos analizando, en la compraventa de un inmueble sito en España, según la DGRN, la forma de escritura pública notarial para acceder al Registro de la Propiedad, tiene un carácter de control de legalidad. El Notario español debe dar fe de que el otorgamiento que autoriza se adecua al ordenamiento jurídico español y este juicio no lo emite el Notario extranjero.


 


El Notario español cuando autoriza una escritura pública de compraventa inmobiliaria tutela numerosos intereses, entre ellos los siguientes:


 


a)     Protege a las partes contratantes y, en particular al adquirente, controlando la titularidad y el poder de disposición del vendedor, así como las cargas o gravámenes afectantes al inmueble objeto de transmisión, mediante el examen de los títulos antecedentes y la consulta telemática al Registro de la Propiedad.


 


b)     Verifica las cuotas pendientes de la comunidad del edificio sobre la finca.


 


c)      Controla si procede o no que el comprador halla practicado la retención del IRPF para el Tesoro Público, consigna la referencia catastral y comunica a Hacienda todos los documentos autorizados que contengan hechos imposibles, así como a los Ayuntamientos las notificaciones para la liquidación del impuesto de Plusvalía. Con ello se evita la prescripción de Impuestos.


 


Se funda también la DGRN en el Convenio de Roma sobre la ley aplicable a las obligaciones  contractuales, que establece que cuando un contrato tiene por objeto un derecho real inmobiliario queda sometido, en cuanto a la forma, a las normas imperativas de la ley del país en que el inmueble está sito, igual que el art. 10.1 del Código Civil que sujeta la propiedad y los demás derechos reales sobre inmuebles, así como su publicidad, a la ley del lugar donde se hallan.


 


Por otra parte la escritura pública, autorizada por el Notario español, además de ser el instrumento de un contrato, es el título traslativo del dominio, por lo  tanto constituye el título y el modo apto para transmitir la propiedad.


 


En cambio el documento otorgado ante el Notario extranjero carece de la eficacia traslativa del dominio, por lo que no tiene fuerza legal equivalente para transmitir la propiedad, por lo que no puede tener acceso al Registro de la Propiedad español.


 


La compraventa formalizada en el documento notarial extranjero facultará a los contratantes para compelerse recíprocamente, en ejecución del mismo, a otorgar la correspondiente escritura ante Notario español que sirve de título transmisivo de la propiedad inscribible en el Registro.


 


Por todos estos razonamientos, la DGRN desestimó el recurso gubernativo y mantuvo la calificación del Registrador.


 


Interpuesto por la parte compradora recurso ante el Juzgado de 1º Instancia, éste anuló la resolución de la DGRN basándose en el hecho de que “no existe ninguna norma jurídica en el ordenamiento español que prive de eficacia, a efectos registrales, a una escritura otorgada por un notario extranjero. Por otra parte, varios preceptos de la legislación española permiten el acceso al Registro de títulos extranjeros. Con ello posibilita la inscripción en el Registro de la Propiedad del documento autorizado ante el Notario Alemán.


 


Pero la Sentencia referida no es firme y está pendiente de recurso ante la Audiencia Provincial de Tenerife, que debe resolver.

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