Alertas Jurídicas martes , 26 enero 2021
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¿Dónde es más fácil encontrar suelo?

El suelo es la principal materia prima de la vivienda y su coste está estrechamente relacionado con los precios de la vivienda. Las nuevas Leyes de suelo a nivel Estatal y Autonómicos en trámite, avivan aún más el debate sobre el suelo


 


La tendencia de las compañías inmobiliarias promotoras es situar la adquisición y gestión de suelo como una de las áreas estratégicas de la actividad promotora. La búsqueda de oportunidades atractivas de inversión en términos de localización y de precio se configura como un factor relevante en un escenario de escasez de terrenos edificables y de fuerte aumento en el precio del suelo.


 


La política de adquisición masiva de terrenos registrada en los últimos años en el sector está dando un paso a un proceso de análisis más riguroso, que persigue la optimización de las localizaciones.


Falta de información, transparencia y profesionalidad, que invitan a la especulación e intrusismo en las ofertas hacía necesario una herramienta, plataforma o mercado que permitiera obtener información fiable, y


realizar las transacciones de compra venta con normalidad


Conscientes de la situación actual y la necesidad existente en el sector de encontrar oportunidades atractivas de inversión en términos de localización y precio, en un escenario de escasez de terrenos edificables, Dyrecto decidió dar transparencia a toda la información que maneja, y organizar un mercado donde pudieran encontrarse oferta y demanda para cerrar operaciones de forma profesional.


Conclusiones sobre comunidades, provincias y municipios


 


Por Comunidades: Canarias, Cantabria, Madrid y Valencia, concentran el 50% del interés por comprar suelo, por parte de los promotores inmobiliarios.


 


Por provincias El 30% de la presión compradora se concentra en 5 provincias, Santa Cruz de Tenerife, Cantabria, Las Palmas de Gran Canaria, Castellón y Madrid.


 


Los municipios de mayor presión de España son: Vic (Barcelona), Santander (Cantabria), Miraflores de la Sierra (Madrid), Adeje (Santa Cruz de Tenerife), Siete Aguas (Valencia) e Isla Cristina (Huelva).


 


La “presión compradora´´ es una relación entre la demanda por parte de promotores y la oferta de suelo en venta. Se calcula en base 100. Por encima de la media, implica mayor presión compradora en una determinada zona, significando un mayor interés por los suelos en oferta, y esta situación anticipa un alza del precio del suelo.


Conclusiones por tipo de uso


 


La oferta de suelo con destino Golf es la que mayor presión compradora tiene de toda España. Es el suelo más escaso y a la vez el que más demanda tiene por parte de los promotores. Cada oferta de venta de suelo destinado a uso de Golf es el que más consultas recibe de posibles compradores. Esto forzará al alza del precio del suelo con uso destinado a Golf.


 


El suelo con los usos de Golf y de residencial supone el 40% del suelo que más buscan los promotores.


 


 


CONCLUSIONES DEL ESTUDIO POR ZONAS:


 


CANARIAS: En el primer puesto del ranking de Presión Compradora.


 


Por el lado de la OFERTA de suelo en venta gestionado por Dyrecto suponen casi 20 millones de metros cuadrados. En esta comunidad, nos encontramos con una escasez y limitación del suelo tanto por la orografía del Archipiélago, como por los efectos de la ley moratoria. Hay pocos suelos finalistas en venta con licencias urbanísticas concedidas para la construcción de nuevas promociones. La previsible renovación de la moratoria agravará más la situación de esta escasa oferta.


 


Por el lado de la DEMANDA, los promotores realizan una búsqueda muy activa de suelo disponible en venta en esta zona. Este fuerte interés comprador está justificado por el aumento de la población residente tanto de españoles como extranjeros, unido a entrada de inmigrantes (futuros compradores a 6 años vista), y al aumento de entrada de turistas que elige alojamiento extrahotelero (por encima de Cataluña, Andalucía, Valencia y Baleares), Canarias sigue aumentado el número de entradas de turistas cada año, con una tasa de variación interanual positiva del 3,6%.


 


La escasez de suelo en venta y la fuerte demanda de los promotores hacen que Canarias sea la comunidad con mayor presión por comprar suelo de España. Esta situación nos anticipa una evolución al alza en los precios del suelo, que encarecerá aún más todos los productos inmobiliarios (residencial, turístico,


comercial, Golf´´)


 


Es interesante destacar del estudio por provincias que Santa Cruz de Tenerife y Las Palmas de Gran Canaria ocupan los primeros puestos del ranking de toda España, con una presión por comprar muy por encima al de la media nacional. En la provincia de Santa Cruz de Tenerife destacan los municipios de Adeje, La Orotava y Santa Cruz de Tenerife. Y en la provincia de Las Palmas de Gran Canaria, Valleseco, Santa Lucía, Tías y Puerto del Rosario en Fuerteventura.


Hay que hacer mención especial al municipio de Adeje, municipio canario con mayor presión compradora.


 


Las causas posibles las encontramos en un incremento de la población, en los últimos tres años, del 10%, una baja tasa de paro, en marzo de 2005 se registró una tasa del 3.7% muy por debajo de la provincia que se situó en el 7.5%, indica a los promotores una alta necesidad de vivienda en la zona. Un dato que destaca de este municipio es que casi el 90% de las empresas se dedican al sector servicios y que, de las parcelas urbanizables, el 80% tienen otro uso distinto al residencial. A esto se le une el gran interés que ha tenido por parte de las grandes cadenas hoteleras posicionarse en este municipio en los últimos años.


 


Cantabria: Segunda Comunidad Autónoma de mayor presión compradora sobre el suelo por parte de los promotores inmobiliarios:


 


Por el lado de la OFERTA de suelo según el Colegio Oficial de Arquitectos Técnicos de Cantabria, en el ejercicio 2005 la construcción en Cantabria alcanzó niveles históricos al registrarse el crecimiento más alto de la última década, con un 37% de viviendas más que en el 2004. Este fuerte consumo de suelo ha hecho disminuir la oferta de suelo en venta disponible en la zona.


 


Por el lado de la DEMANDA, muchos promotores han detectado que Cantabria se ha convertido en los últimos años en zona residencial del País Vasco, principalmente de Bilbao, y el progreso en las infraestructuras ha conseguido que Cantabria genere un gran interés comprador de suelo de los grandes promotores.


 


En el ejercicio 2005 Cantabria registró incremento en el número de viajeros y pernoctaciones, crecimiento del tráfico portuario y del número de pasajeros por aeropuertos fundamentalmente por la consolidación de vuelos de bajo coste.


 


Otro hecho que provoca un aumento de la demanda es la incentivación a la promoción de viviendas por parte del Gobierno de Cantabria mediante ayudas a la construcción de viviendas y en particular a las VPO.


 


En el período 2005-2008 Cantabria contará con 150 millones de euros para 11.754 actuaciones de las que el 45% será para vivienda nueva, casi el doble del plan anterior.


 


Por municipios, destacamos a Santander, Argoños y Solórzano con un índice altísimo de presión por comprar suelo.


 


MADRID: Tercera posición en el ranking de presión compradora. Por el lado de la OFERTA de suelo en venta nos encontramos con una escasez de suelo finalista.


 


En los últimos doce meses han sido doce los planes urbanísticos anunciados para la capital de los que el 30% se recogen en el municipio de Navalcarnero.


 


 


 


La demanda en Madrid es alta, por tipo de usos es el hotelero el que genera una mayor demanda, le siguen los suelos con uso comercial y residencial.


 


La capital sigue siendo el centro de interés de todos los profesionales del sector inmobiliario. En cuanto al sector turístico, se ha mostrado en las tendencias de las principales cadenas hoteleras un interés por posicionarse en primera línea de la capital, así lo demuestra en los últimos años el crecimiento de los hoteles boutique dadas sus ubicaciones estratégicas.


 


En los últimos 7 años el precio del suelo se ha encarecido en un 170% y esta continua subida del precio del suelo seguirá dándose hasta que no se lleven a cabo medidas de regulación del mercado del suelo.


 


Las perspectivas a corto plazo, más demanda y pocos planes aprobados tendencia a incrementar el precio del suelo y de la vivienda, a largo plazo, aprobaciones de planes generales, medidas de fomento hacia la vivienda de alquiler y medidas reguladoras para incentivar las viviendas protegidas harán que el precio de suelo y por tanto el de la vivienda tiendan a estabilizarse.


 


Entre los municipios, cabe destacar el interés que ha habido en los últimos meses en comprar suelo en Miraflores de la Sierra, Las Rozas y Valdemoro. Destacar que Miraflores se ha incrementado la población en un 9% los últimos tres años y la tasa de paro a marzo de 2005 se sitúa muy por debajo de la media española, en el 3.2% (España 5,7%).


 


 


VALENCIA: Cuarta comunidad en el ranking de presión compradora.


 


Por el lado de la OFERTA de suelo en venta gestionado por Dyrecto son 508 suelos, que suponen 13 millones de metros cuadrados, podemos decir que es amplia, en los últimos años Valencia ha soportado importantes recalificaciones, han sido ocho importantes planes urbanísticos los que se han anunciado en los últimos doce meses. Destacamos un PGOU en Alicante a marzo de 2005 en el que se liberaron 4 millones de metros cuadrados para uso industrial.


 


Por el lado de la DEMANDA, destacar la fuerte presión por comprar suelo de segunda residencia, el destinado al Golf más Hotel y el residencial, favorecido por el reclamo que supone la Copa América en el 2007, y la fuerte entrada de pasajeros de low cost. Valencia, sigue siendo la zona turística preferida por los españoles, sigue aumentando el número de entrada de viajeros por carretera.


 


Cabe destacar la provincia de Castellón, con un fuerte interés por parte las grandes cadenas hoteleras de posicionarse en esta zona de y de ofrecer nuevas alternativas al turismo de sol y playa, como puede ser el turismo de ocio, deportivo y cultural. En base a las preferencias de expansión indicadas por parte de las principales cadenas hoteleras, el 10% de éstas desean expansionarse hacia Castellón.


 


Las provincias con mayor presión por comprar son Valencia y Castellón destacando los municipios de Castellón de la Plana, Alquerías del niño perdido y Oropesa en Castellón y, Siete Aguas, Chiva y Paterna en Valencia.


 


 


Ranking de presión compradora  en Andalucía


            Cádiz


            Almería


            Huelva


            Málaga


            Sevilla


            Granada


            Córdoba


            Jaén                


 

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