Alertas Jurídicas jueves , 28 enero 2021
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El sector inmobiliairo,el mas activo de Europa


En  el sector inmobiliario muchos son los factores que inciden en su evolución, y a estas alturas del ciclo, nadie puede dudar que todos ellos parecen haberse puesto de acuerdo en presentar su mejor faceta para facilitar el desarrollo de una actividad que no tan solo se ha convertido en la primera desde el punto de vista social, por la incidencia que reiteradamente hemos expuestos en este foro, de ayuda a la creación de unidades familiares, sino también por incidencia y consecuencias económicas.


 


Actualmente en España la compra de pisos (la inversión en inmuebles) representa más del 7% del PIB, superando en dos puntos la media europea y situándose como el primer país de la U.E. en este capítulo.


 


El mantener durante más de una década la tendencia de crecimiento de la inversión en este sector, entendida ésta como la compra de viviendas, que incluye todas las finalidades, ya sea para uso propio, segunda residencia o simplemente como inversión, ha llevado a establecer todo tipo de previsiones, análisis, proyecciones e incluso puras conjeturas, que pretendían explicar la razón  de tal proceso, al tiempo que nos han ido alertando de que esta tendencia no puede ser permanente.


 


Realmente es cierto en economía los ciclos se cumplen y se suceden, por lo tanto a una época de crecimiento le ha de sobrevenir una corrección en la tendencia, pero no tiene porque ser forzosamente una época de crisis en la actividad (aunque si, un ajuste con un cierto nivel de decremento en su actividad).


 


Ello no puede ser de otra forma en la medida que atendiendo a los datos facilitados por Eurostat, nos encontramos que la media de vivienda en propiedad en la U.E. es de 64,2 pisos por cada cien habitantes, en tanto que en España, esta ratio se sitúa en 84,8 viviendas en propiedad por cada cien  habitantes.


 


Lógicamente como todas las medias ésta también comporta distorsiones, ya que incluyen las segundas residencias en propiedad, lo cual genera estadísticamente un mayor número de propietarios. Debemos recordar que casi un tercio de las viviendas existentes son de segunda residencia,  y, aceptando la premisa de que en estos supuestos existe previamente una primera residencia en propiedad, nos situaríamos en unos niveles del 63,6% de propietarios de primera residencia en España. Aún así el dato nos sitúa en un país donde el volumen de inversión en inmuebles en alto y corrobora y explica su incidencia en el PIB.


 


La evolución de los precios de las viviendas a pesar del incremento de la oferta, no tan sólo se han ido consolidando cada año, si no que han mantenido su tendencia al alza, que ha llegado a unos niveles que parecen superar la capacidad de adquisición de los potenciales compradores, pero es realmente eso, una apariencia, toda vez que las ventas siguen absorbiendo el volumen construido, lo cual nos indica que éstas van creciendo, si bien a tenor de las pautas de crecimiento económico, cada vez más se perfila un proceso inflacionario en el producto inmobiliario.


 


Una de las razones de esta inflación latente es lo que podríamos definir como un efecto mimético. Se trata de la asimilación que en los mercados menores se está produciendo de los precios generados en las principales ciudades.


 


Cada vez más podemos observar una mayor aproximación entre los precios de las viviendas en mercado que por sus características deberían ser muy diferentes. Ciertamente, en grandes ciudades con fuerte demanda y escasa oferta los precios del producto final, se ajustarán a un proceso de la ley de oferta y demanda, con el consiguiente incremento del precio final, pero esta situación también se está produciendo en entornos donde no existe una tensión en el mercado. Al contrario, existe un producto suficientemente diversificado y una oferta amplia (si no excesiva) y a pesar de ello cada vez más se aproximan los precios entre entornos muy diferentes.


 


En el gráfico siguiente se puede observar la mayor aproximación que se está generando entre las diferentes CC.AA., en las cuales si aplicamos una línea de tendencia, (línea negra) observaremos que salvo las cuatro comunidades con más alto precio de la vivienda (Cataluña, Madrid, País Vasco y Baleares), el resto tienden a aproximar los precios


 


Todo ello genera una cierta paradoja, que puede alterar de forma significativa los resultados hasta ahora apuntados. Ciertamente el volumen de viviendas (global) en propiedad en España supera en mucho cualquier otro país de la U.E., pero si efectuamos una aproximación con otros mercados (deducida la incidencia de viviendas de segunda residencia) nuestra situación es de menor número que Bélgica que mantiene un 73,9% de viviendas en propiedad. 


 


Si a ello se añade la proyección elaborada por el Instituto Nacional de Estadística (I.N.E.) con un incremento poblacional de más de un millón de habitantes hasta alcanzar los cuarenta y dos millones trescientos sesenta mil habitantes en el año 2.010, nos sitúa en un escenario de necesidad de nuevas viviendas que explicarían la evolución actual de sector y el mantenimiento de la demanda.


 


También es un dato objetivo la aportación al PIB del sector de la construcción, pero nuevamente existe un factor que se ha de tener en cuenta y es la alta cuota que van asumiendo las adquisiciones de residencia por parte de ciudadanos de otros países de la Unión Europea. Realmente se está convirtiendo en una excelente vía de entrada de flujos económicos, que ayudan a incrementar a la tradicional balanza turística.


 


Con todo ello nos encontramos en un escenario en el que a pesar de existir una fuerte dependencia de la economía nacional del sector inmobiliario,  al tiempo que nos situamos en la parte alta de los países de la U.E. con mayor número de viviendas en propiedad, estamos en un mercado que todavía no se puede considerar maduro, toda vez que existe un recorrido importante hasta alcanzar el equilibrio entre la oferta y demanda.


 


Existen eso si, amenazas que se ciernen sobre el sector que puede llegar a afectar negativamente su evolución. En primer lugar la mencionada inflación sobre el precio de  las viviendas, que se genera precisamente por la demanda dinámica que existe de nuevos pisos que a pesar del ritmo de construcción no siempre puede ser atendida, provocando incrementos de precios muy superiores a los que realmente correspondería.


 


Resulta difícil establecer en qué niveles se podría situar esta inflación latente, pero con unos incrementos del precio de la vivienda que superan en ocasiones el 20%, podríamos establecer que en un periodo de dos años la situación seria de un sobreprecio. (principalmente en los territorios que antes indicábamos que asumen por asimilación precios de otros mercados) que se situarían en torno a 15/20%.


 


Otro riesgo es precisamente que a tenor de esta demanda de vivienda se genere un alto volumen de construcción, pero no de acuerdo con la demanda, es decir creando producto que permita satisfacer las necesidades de los futuros compradores, si no que la oferta sea atendiendo a criterios de mayor rentabilidad empresarial. En este supuesto nos podríamos encontrar con un exceso de producción posiblemente en la gama media alta del sector cada vez con menor demanda y con una fuerte demanda no atendida en productos de menor volumen edificado y mayor facilidad de acceso a la propiedad.


 


Los precios, si se actúa de esta forma, sin llegar a reducirse, se irán adecuando a los nuevos escenarios económicos que se perfilan El factor inflacionista, previsiblemente se corregirá en los próximos dos años si las medidas de ofrecer producto asequible por características y precio se trasladan al mercado, pero el riesgo de generar producto no demandado, está siempre latente y ha de ser el profesional quien analice en todo momento su mercado para saber cual es la necesidad y actuar para atenderla. Aunque con capacidad de crecimiento, el mercado es frágil y presionar en precios o producto podría alterar el equilibrio y la solidez y estabilidad que hoy todavía presenta, podrían verse afectadas negativamente


 


 

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