Alertas Jurídicas sábado , 23 enero 2021
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¿Qué ocurre cuando se termina un edificio y se encuentran defectos?

Sabemos que la recepción de la obra es  el acto por el cual el constructor una vez  concluida ésta hace entrega de la misma al promotor y es aceptada por éste.


 


Ante este hecho  el promotor puede rechazar la recepción de la obra por considerar que la misma no está terminada o que no se adecua a las condiciones contractuales. En tal caso, el rechazo debe ser motivado por escrito en el acta en la que se debe fijar un nuevo plazo para efectuar la recepción,


 


En ocasiones quien recibe la obra no ve cumplidos los proyectos inicialmente realizados. La negativa a realizar el acta de recepción de una obra  debe  venir motivada por un incumplimiento grave de las obligaciones contractuales


 


El promotor puede negarse a recibir  la obra  por defectos menores (que dará lugar a una recepción con reservas)  o bien defectos mayores o falta de terminación de la obra que darán lugar al tipo de acta que analizamos a continuación y en el que se fija un nuevo plazo para la recepción


Recordemos que el acta de recepción de la obra es relevante no solo para las partes contratantes  (promotor y constructor), sino también para los futuros compradores, porque a partir de la recepción empezarán a contar los plazos de responsabilidad de las personas que hayan intervenido en la obra (promotor, constructor, arquitectos, etc.) y que, recordemos, son 10 años para los daños estructurales, 3 años para los defectos de habitabilidad, y 1 año para los defectos de acabado.


 


Asímismo, y para proteger a los compradores de las viviendas, se exige que en el acto de la recepción el promotor o, en su caso, el constructor por cuenta del primero, haya suscrito la correspondiente póliza y pagado la prima del seguro de daños materiales o de caución que garantice la responsabilidad por daños estructurales (por el momento, no se exigen todavía las garantías por daños de habitabilidad y de acabado).


 


En realidad la redacción del acta difiere en poco de una acta en la que no encontramos defectos, pero  para facilitar su entendimiento  lo incluimos todo a continuación


 


En un primer acta se refleja la realización de las  obras, las partes intervinientes y fecha de terminación para, a continuación detallar concretamente los  defectos observados y el plazo que  tienen los profesionales para realizar las reparaciones necesarias.


Una vez realizadas las obras necesarias se vuelve a redactar un acta en la que  efectivamente se da a conocer cómo y por quien  se han realizado las obras


Por ultimo incluimos un supuesto excepcional como es el rechazo de las obras realizadas


 


 


 


 


 

 


ACTA DE RECEPCIÓN DE EDIFICIO TERMINADO

EDIFICIO:


        (Reseña sumaria de características, por ejemplo “edificio de viviendas, locales comerciales y garaje con cinco plantas sobre rasante y dos subterráneas´´, con indicación de su situación ñcalle, localidad, polígono, etc.-).


 LICENCIA DE OBRA:


 ……………………………………………………………………………..


      (Ayuntamiento, fecha de expedición, expediente nº .:            )


 PROMOTOR: ……………………………………………………….


 CONSTRUCTOR/ES: ………………………………………………….


 


PROYECTISTA/S: …..(titulación)……. (en el caso de equipos pluridisciplinares se consignarían todos los intervinientes y se significaría la persona del coordinador general del proyecto).


 


DIRECCIÓN FACULTATIVA:


         Director de obra: ……… (titulación)


         Director de la ejecución de la obra: …… (titulación)


 

FECHA DE TERMINACIÓN DE LA OBRA: ……………………………………………………


COSTE FINAL DE LA EJECUCIÓN MATERIAL DE LA OBRA: ………………………


 


 

 


LUGAR Y FECHA

 


 


COMPARECEN


-Don ……….. Interviene en nombre y representación, como (Presidente, Consejero Delegado, Apoderado, etc.), de la entidad …… constructora del edificio.


-Don ………. Interviene en nombre y representación, como (Presidente, Consejero Delegado, Apoderado, etc.), de la entidad …… promotora del edificio.


-Don …………, en su calidad de (titulación) director de la obra.


-Don …………, en su calidad de (titulación) director de la ejecución de la obra.


 


 


MANIFIESTAN


1. Que en virtud de contrato de obra de fecha …. establecido entre el Promotor y el Constructor, se ha llevado a cabo la construcción de la edificación identificada en el encabezamiento de este Acta, realizada al amparo de la licencia municipal de obra reseñada y con sujeción a las prescripciones contenidas en el proyecto de ejecución y sus reformados, bajo la dirección facultativa legalmente establecida.


2.Que por los técnicos de la Dirección Facultativa se ha emitido, conjuntamente, el preceptivo Certificado Final de Obra, autorizado en fechas ….. y …., visado por los Colegios Profesionales correspondientes y se ha preparado la documentación de la obra ejecutada.


 


 


HACEN CONSTAR


Primero: Que por la representación del Constructor se hace formal entrega en este acto a la representación del Promotor de la edificación identificada en el encabezamiento, con todas las instalaciones y elementos que le son propios.


Segundo: Que obran en poder del Promotor el Certificado Final de Obra, la Liquidación Final de Obra y la documentación de la obra ejecutada, a la que habrá de incorporarse una copia de la presente Acta de Recepción en los términos que prescribe la L. 38/99, de Ordenación de la Edificación.


Tercero: La representación del promotor declara:


que recibe la obra a reserva de la debida subsanación de los defectos cuyo detalle se consigna en anexo a la presente Acta, que habrá de tener lugar dentro del plazo de ……………………. a contar de la fecha de hoy.


Cuarto: Por la representación del Constructor se manifiesta que, en cumplimiento de lo establecido en el contrato de obra, le ha sido retenido por el promotor un 5% del importe de la ejecución material de la obra (alternativamente que ha contratado un seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar durante un año el resarcimiento de vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras).


 


 


Así lo otorgan por cuadruplicado ejemplar y a un solo efecto, en fecha y lugar al principio consignados.


 


 


FIRMAN TODOS LOS COMPARECIENTES


 


 


Nota: para el supuesto de recepción con reservas, se unirá la hoja de anexo, debidamente cumplimentada.


 


 

 

ANEXO A ACTA DE RECEPCIÓN DE EDIFICIO DE FECHA………………..


 


Detalle de los defectos observados:


– ………………………………………………………………………………………………….


-……………………………………………………………………………………………


-………………………………………………………………………………………………..


(describirlos pormenorizadamente).


 


 


 


FIRMAN TODOS LOS COMPARECIENTES


 


 


 


 

ACTA DE SUBSANACIÓN DE DEFECTOS para los casos de previa recepción con reservas de edificio terminado


 


EDIFICIO:


        (Indicación de su situación ñcalle, localidad, polígono, etc.-, y reseña sumaria de características de las unidades de obra terminadas a las que se refiere el Acta).


 


LICENCIA DE OBRA: ……………………………………………………………………………..


       (Ayuntamiento, fecha de expedición, nº . de expediente)


 


PROMOTOR:…………………………………………………


 


CONSTRUCTOR/ES:………………………………………


 


PROYECTISTA/S: …..(titulación)……. (en el caso de equipos pluridisciplinares se consignarían todos los intervinientes y se significaría la persona del coordinador general del proyecto).


 


DIRECCIÓN FACULTATIVA:


        Director de obra: ……… (titulación)


        Director de la ejecución de la obra: …… (titulación)

 


FECHA DEL ACTA DE RECEPCIÓN A QUE SE REFIERE LA PRESENTE ACTA DE SUBSANACIÓN: …………………………………………………………………………………..


 


FECHA DE SUBSANACIÓN DE DEFECTOS CONSIGNADOS EN ACTA DE RECEPCIÓN: ……………………………………………………………………………………….


 


 


 


 

LUGAR Y FECHA:


 


COMPARECEN:


–           Don ……….. Interviene en nombre y representación, como (Presidente, Consejero Delegado, Apoderado, etc.), de la entidad …… constructora de las obras terminadas.


–           Don ………. Interviene en nombre y representación, como (Presidente, Consejero Delegado, Apoderado, etc.), de la entidad …… promotora del edificio.


–           Don …………, en su calidad de (titulación) director de la obra.


–           Don …………, en su calidad de (titulación) director de la ejecución de la obra.


 


 


MANIFIESTAN:


 


1. Que con fecha de ……. se extendió Acta de recepción con reservas, detallándose los defectos observados y fijándose el plazo para su subsanación.


2. Que dentro del plazo establecido ha tenido lugar la subsanación completa de dichos defectos.


 


HACEN CONSTAR:


 


Primero. Que la representación del Promotor declara recibir la obra totalmente terminada y a su satisfacción.


Segundo. Que los plazos de garantía respecto de los defectos consignados en el Acta de …….. y que han sido subsanados, empezará a contar desde el día de hoy, según establece la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación.


Tercero. Que una copia de la presente Acta de subsanación de defectos se incorporará a la documentación de la obra ejecutada.


 


Así lo otorgan por cuadruplicado ejemplar y a un solo efecto, en fecha y lugar al principio consignados.


 


FIRMAN TODOS LOS COMPARECIENTES

 


 

ACTA DE RECHAZO


EDIFICIO:


        (Reseña sumaria de características, por ejemplo “edificio de viviendas, locales comerciales y garaje con cinco plantas sobre rasante y dos subterráneas´´, con indicación de su situación ñcalle, localidad, polígono, etc.).


 


LICENCIA DE OBRA: ……………………………………………………………………………..


      (Ayuntamiento, fecha de expedición, expediente nº .:            )


 


PROMOTOR: ……………………………………………………….


 


CONSTRUCTOR/ES: ………………………………………………….


 


PROYECTISTA/S: …..(titulación)……. (en el caso de equipos pluridisciplinares se consignarían todos los intervinientes y se significaría la persona del coordinador general del proyecto).


 


DIRECCIÓN FACULTATIVA:


         Director de obra: ……… (titulación)


         Director de la ejecución de la obra: …… (titulación)


 

 


FECHA DE TERMINACIÓN DE LA OBRA: ……………………………………………………


 


 


 


 


 

LUGAR Y FECHA


 


COMPARECEN


–           Don ……….. Interviene en nombre y representación, como (Presidente, Consejero Delegado, Apoderado, etc.), de la entidad …… constructora del edificio.


–           Don ………. Interviene en nombre y representación, como (Presidente, Consejero Delegado, Apoderado, etc.), de la entidad …… promotora del edificio.


–           Don …………, en su calidad de (titulación) director de la obra.


–           Don …………, en su calidad de (titulación) director de la ejecución de la obra.


 


 


MANIFIESTAN


1.Que en virtud de contrato de obra de fecha …. establecido entre el Promotor y el Constructor, se ha llevado a cabo la construcción de la edificación identificada en el encabezamiento de este Acta, realizada al amparo de la licencia municipal de obra reseñada y con sujeción a las prescripciones contenidas en el proyecto de ejecución y sus reformados, bajo la dirección facultativa legalmente establecida.


2.Que por los técnicos de la Dirección Facultativa se ha emitido, conjuntamente, el preceptivo Certificado Final de Obra, autorizado en fechas ….. y …., visado por los Colegios Profesionales correspondientes.


 


HACEN CONSTAR


Primero: Que por la representación del Constructor se hace formal entrega en este acto a la representación del Promotor de la edificación identificada en el encabezamiento, con todas las instalaciones y elementos que le son propios.


 


Segundo: La representación del promotor declara que rechaza la obra por los motivos siguientes:


            Á‚® la obra no está terminada


            Á‚® la obra no se adecua a las condiciones contractuales


 


Tercero: El promotor y el constructor establecen un plazo de ……………………dentro del cual deberán  solucionarse los  motivos de rechazo  de la obra, fijándose  la fecha de……………………………………………… para proceder a la recepción de la misma.


 


Así lo otorgan por cuadruplicado ejemplar y a un solo efecto, en fecha y lugar al principio consignados.


 


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