Alertas Jurídicas martes , 26 enero 2021
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Las familias pueden soportar el incremento de los tipos de interés

Los españoles dan mucho valor a los activos inmobiliarios, que suponen casi el 70% del total de la riqueza familiar. A pesar de los elevados precios de la vivienda, las familias no destinan al consumo, a diferencia de otros países como Estados Unidos e Inglaterra, sus recursos económicos sino que los dirigen a la adquisición de bienes inmuebles y, si es necesario, reinvierten para adquirir otras viviendas.


 


Ante este panorama, se ha hablado de burbuja inmobiliaria. El sector definiría una burbuja inmobiliaria si los precios no estuvieran regidos por la racionalidad. Pero la situación demuestra que los precios están basados en unas expectativas reales,  ya que la demanda sigue latente y, por tanto, la gente sigue comprando viviendas, aunque sea a través de las facilidades que ofrecen hoy unos tipos de interés bajos. Además, la demanda va creciendo también a causa del fenómeno de la inmigración: de las 600.000 viviendas que en los últimos se construyen en España por año, 400.000 las compran inmigrantes. A día de hoy, la inmigración supone el 20% del total de la población y se espera que en los próximos años sea de un 40%.


 


Lo más curioso del sector inmobiliario es que, en realidad, es muy básico y primario: rige la demanda siempre por encima de la oferta. No hay parámetros, ni tarifas oficiales. El último precio de venta que hay en el mercado es el que va corrigiendo el valor de los inmuebles. De hecho, existen unas tablas oficiales, en las cuales, las tasadoras homologadas por el Banco de España, reflejan la media de los últimos precios que hay en el mercado. En definitiva, lo que se mira es por cuánto se ha vendido el piso de al lado. 


 


Es una realidad que los bienes inmobiliarios se han encarecido notablemente en nuestro país en los últimos años. De hecho, España se sitúa a la cola de París y Londres, en lo que a precio de vivienda se refiere. Pero aunque los precios suban, las familias españolas siguen comprando y la deuda hipotecaria va aumentando. En el 2004, algunos analistas apuntaron para el presente año, una ralentización de los precios de las viviendas, aunque sin cambios bruscos, que por el momento no se ha hecho demasiado evidente. La ralentización está por llegar en el 2006, año en el que, según apunta el informe sobre la situación hipotecaria española del Servicio de Estudios del BBVA, se prevé una tendencia de “suave aterrizaje y desaceleración ordenada´´ que se materializará en una subida media del precio de la vivienda del 12 % en este año y que se irá rebajando a tasas de entre un 6% y un 5% en el 2006.


 


Por el momento, como alternativa a la vivienda cara, existe la adquisición de una vivienda fuera de las grandes capitales, es decir, en las áreas metropolitanas. Éstas son muy fuertes y extensas, favoreciendo que la población se desplace a 20 y 30 kilómetros de la ciudad sin problemas, y encuentre precios más accesibles.


 


Récord de crédito gestionado


 


Hasta hace unos meses, el récord de saldo de crédito gestionado por el sistema financiero en España, fue el alcanzado en septiembre del 2004, llegando a un aumento del 25,3%, según datos de la Asociación Hipotecaria Española. Cuando financieros, analistas, expertos inmobiliarios, etc., pensaban que el máximo aumento ya estaba más que superado, nuevas cifras del presente año demostraron que no era así. En junio del 2005, se produjo un aumento del 25,9%. En julio el aumento fue de 25,8% y en agosto de 25,6%, cuando las primeras predicciones del año apuntaban a crecimientos alrededor del 24%. 


 


El segundo trimestre de este año, se sitúa en los 41.936 millones de euros, en cuanto a volumen de hipotecas. El tercer trimestre en los 37.835. De entre estas cifras, destacan concretamente las correspondientes al mes de julio en el que bancos y cajas aumentaron el saldo de su crédito en 16.225 millones, cifra máxima alcanzada en un solo mes. Así, el endeudamiento hipotecario en España, creció, en julio, la cantidad de 6.000 euros cada segundo.


 


El grado de endeudamiento de las familias españolas no plantea, por el momento, un problema real. Hay que concebir la situación como un reflejo de la convergencia de España con el resto de Europa y como una prueba de que nuestro mercado hipotecario es cada vez más flexible. Además, está previsto un aumento medio de las rentas del 7% y un mantenimiento de los tipos de interés bajos, durante el 2006.


 


Tipos de interés y de hipotecas


 


Los tipos de interés están por subir. Cuándo lo harán, es lo que de momento no está claro. Y teniendo en cuenta que más del 90% de las hipotecas en España contemplan tipos de interés variables, el panorama no es demasiado tranquilizador. De hecho, ahora hay básicamente dos clases de hipotecas: las variables y las fijas. En cambio, en otros países existen diferentes formatos. En este sentido, existen, por ejemplo, las hipotecas fijas discontinuas (interés variable que se puede revisar cada 30 o más años) y las hipotecas de tipo combinado (en que parte de la hipoteca es a interés fijo y el otro a interés variable).


 


Si la subida de los tipos de interés es moderada no se producirá ningún impacto fuerte sobre las familias, siempre dependiendo, claro, del tipo de hipoteca que éstas tengan, pero no afectará de manera fuerte al conjunto de la sociedad.

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