Alertas Jurídicas domingo , 17 enero 2021
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Hemos de saber

LAS ESCRITURAS DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES DEBER¡N INCLUIR LOS MEDIOS DE PAGO UTILIZADOS PARA PODER SER INSCRITAS EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD


Finalmente se ha presentado por el gobierno el proyecto de ley de prevención del fraude fiscal. Entre las medidas que se deberán adoptar cuando finalmente se apruebe, si no sufre modificaciones, nos encontramos además de la enunciada,  las siguientes: Los contratos de arrendamiento y los contratos de energía eléctrica incluirán la referencia catastral de la vivienda para detectar alquileres no declarados; Las facturas de empresarios en estimación objetiva a otros empresarios tendrán una retención del 3% para evitar facturas falsas


 


!POR FIN! EL GOBIERNO APRUEBA EL CÓDIGO TÉCNICO DE EDIFICACIÓN Y CREA EL CONSEJO DE SOSTENIBILIDAD INNOVACIÓN Y CALIDAD DEDICADO AL SEGUIMIENTO SOBRE SU APLICACIÓN.


Esta nueva norma, que regulará la construcción de todos los edificios nuevos y la rehabilitación de los existentes, tanto los destinados a viviendas como los de uso comercial, docente, sanitario, deportivo, industrial o sociocultural, introduce  elementos novedosos sobre materiales y técnicas de construcción  para lograr edificios más seguros y eficientes desde el punto de vista energético y establece requisitos que abarcan desde  la funcionalidad hasta los relativos a la seguridad y habitabilidad.


 


LOS DIRECTIVOS ASIGNAN CADA VEZ M¡S IMPORTANCIA A LAS SALIDAS AL EXTRANJERO Y A LAS FUSIONES Y COMPRAS DE COMPAÑÍAS. En concreto, seis de cada diez inmobiliarias estudian cerrar alguna operación de oficinas en el exterior en 2006. Respecto de los países en los que piensan invertir, el 56,7 por ciento considera que los países del Este serán el principal polo de atracción para las empresas españolas, y uno de cada cuatro directivos opina que será Francia.


 


LA OBRA CIVIL (CARRETERAS Y ALTA VELOCIDAD FERROVIARIA, SOBRE TODO) Y LA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDAS SIGNIFICARON EN 2005 EL 35% Y EL 24% DE LA PRODUCCIÓN TOTAL Y CRECIERON UN 9% Y UN 8,5%, RESPECTIVAMENTE, SEGÁÁN SEOPAN.


Por comunidades, donde más se licitó (suma de todas las Administraciones Públicas) fue en Madrid (7.609 millones, un 4,7% más), Cataluña (6.187 millones, un 69% más) y Andalucía (5.165 millones, un 29% más). Juntas absorben el 48% del total en 2005.


LA VIVIENDA ES EL SECTOR CON MAYOR NÁÁMERO DE  RECLAMACIONES POR PARTE DE LOS  CONSUMIDORES, SEGÁÁN LA CONFEDERACIÓN DE CONSUMIDORES Y USUARIOS (CECU).


Durante 2005 se recibieron, según los datos aportados por sus organizaciones, un total de 259.530 consultas y reclamaciones, que suponen un incremento del 9,4% respecto a los datos del año 2004.


El 24,2% de las consultas tuvieron relación con la vivienda y los problemas derivados de la compra y venta de inmuebles, alquileres, problemas de propiedad horizontal y otros, que supusieron 14.838 reclamaciones y un total de 48.095 consultas


Las reclamaciones se centraron en los problemas con los contratos, las cláusulas abusivas, el retraso en las entregas de llave de viviendas nuevas y los defectos en nueva construcción son los principales temas que han supuesto motivo de consulta o reclamación.


 


DE NUEVO ACAPARAMOS LA ATENCIÓN  DEL GOBIERNO: LA  AGENCIA TRIBUTARIA CREAR¡ UNA UNIDAD ESPECIAL CONTRA EL FRAUDE INMOBILIARIO


De esta forma la “lucha´´ contra el fraude inmobiliario absorberá este año un tercio de los recursos de la Agencia (el 34%). Este equipo utilizará nuevas fuentes de información. A los datos que ya se recaban del catastro se les unirá información de los notarios, de los registradores y de las juntas de compensación


Contratas y subcontratas estarán también en el punto de mira de la Inspección. A lo largo de este año se realizarán 4.000 visitas a nuevas empresas contratistas, de las que comienzan su actividad, para detectar el sustrato económico y patrimonial que tienen, para evitar posteriores impagos


 


LOS MUNICIPIOS SIGUEN UTILIZANDO LOS TRIBUTOS MUNICIPALES RELACIONADOS CON LA VIVIENDA PARA RECAUDAR FONDOS.


La ley de haciendas locales establece una horquilla dentro de la cual  los municipios pueden incrementar sus tributos. Utilizando esta capacidad el impuesto sobre construcciones ha llegado al 87,7% de lo permitido; el de bienes inmuebles (IBI), al 69,5%, y la llamada plusvalía municipal, al 86,9% del máximo legal.


Las ciudades que  tienen los impuestos locales más altos son Barcelona, Coruña. Málaga, Sevilla y  Madrid


 


EL PRECIO DE LA VIVIENDA CRECER¡ DE MEDIA POR DEBAJO DEL 10% ESTE AÑO, PARA ACERCARSE AL RITMO DEL AUMENTO DEL ÍNDICE DE PRECIOS DE CONSUMO EN DOS O TRES AÑOS.


Se percibe una moderación de la actividad y los precios. Cuesta más vender, se registra un mayor número de visitas de una misma persona a un mismo piso antes de decidir su compra y descienden las ventas sobre plano


PROPUESTA PARA  APLICAR A LA ADMINISTRACIÓN EL TIPO REDUCIDO DEL 7% EN EL IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO EN LA EJECUCIÓN DE OBRAS DE REHABILITACIÓN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDA


En concreto, el grupo de Convergencia i Unió pide que se extienda y amplíe el concepto de promotor a los órganos de la Administración Pública que inviertan en la rehabilitación de edificios para que tributen al tipo reducido del IVA del 7% tal como se aplica a los promotores y por tanto no se les grave el tipo general del 16%.


 


GRACIAS A LA “GUERRA POR EL CLIENTE´´, LA REBAJA O ELIMINACIÓN DE LAS COMISIONES BANCARIAS, GENERAR¡ UN MENOR GASTO A LA HORA DE CONCEDER CRÉDITOS HIPOTECARIOS Y DE ESTA FORMA SE SUAVIZAR¡ EL IMPACTO NEGATIVO DE LA SUBIDA DE TIPOS DE INTERÉS


Gracias a la “guerra por el cliente´´ que han iniciado las entidades bancarias, En concreto la supresión hará descender el TAE (Tipo Anual Equivalente) , que es el tipo real que se  paga por un crédito y que incluye  todos los gastos derivados de su constitución


 


ANTE LA POSIBILIDAD DE SUBIDAS DE LOS TIPOS DE INTERÉS, LAS ENTIDADES BANCARIAS COMIENZAN A OFRECER HIPOTECAS A TIPO MIXTO O FIJO


La razón de este cambio se encuentra en el grado de endeudamiento hipotecario de la eurozona en general, y una sobre valoración de los pisos, según  el Banco Central Europeo. La actual coyuntura hace que la opción de contratar una hipoteca a tipo fijo sea ahora más atractiva que hace unos añosí.Si las hipotecas a tipo fijo no han triunfado en los últimos años, recuerda la entidad, ha sido porque í«las expectativas de que el alza podría producirse no estaban arraigadas en los hogares


 


LOS ALQUILERES DE LA VIVIENDA EN ESPAÑA SUBIERON EL 4,2 %  EN LOS ÁÁLTIMOS DOCE MESES, LO MISMO QUE EL INDICE DE PRECIOS DE CONSUMO (IPC), SEGÁÁN LOS DATOS DEL INSTITUTO NACIONAL DE ESTADÍSTICA (INE).


En línea con el incremento en el último año de los alquileres los precios de los servicios para la conservación de la vivienda, crecieron el 5 %, ocho décimas superior al IPC general.


En cuanto a los materiales para la conservación de la vivienda, los datos del INE reflejan un aumento del 3,1 %, frente al 4,2 % del IPC general.


Por lo que se refiere a los gastos asociados a la conservación de la vivienda, el INE calcula que durante los últimos doce meses se encarecieron el 4,6 %. Por último, los seguros para la vivienda se encarecieron el 4 % en 2005 y el 2,2 % respecto a diciembre.


ESPAÑA DISPONE DE 11,7 VIVIENDAS POR CADA 1.000 HABITANTES, MIENTRAS QUE LA MEDIA EUROPEA ES DE  CUATRO CASAS.


Según datos de 2004 de la Asociación Hipotecaria Española (AHE).En lo que respecta al stock de viviendas por cada 1.000 habitantes, la diferencia también es notable. Si la media de la Europa de los 25 es de 434 y la de la Europa de los 15 es de 457, España supera las 500 viviendas por cada 1.000 habitantes. En la misma situación se encuentran Austria, Grecia, o Francia.


 


EL BBVA PREVÉ QUE LAS CUOTAS DE LOS PRÉSTAMOS A 25 AÑOS PARA LA COMPRA DE VIVIENDA SE ENCAREZCAN UN 6%


Este aumento se produciría  siempre que los tipos de interés suban un punto,  coste asumible por los hogares, según la entidad. .Teóricamente, sólo los titulares del 3% de las hipotecas están en una zona de riesgo serio de impago de las cuotas, es decir, aquellas familias que dedican más del 40% de sus ingresos al piso


La entidad calcula que ese porcentaje que las familias destinan al pago del piso se situará este año en una media del 26,4% de sus ingresos, el nivel más alto desde 2000, debido a que los precios de la vivienda se han incrementado un 150% en los últimos ocho años. Este porcentaje está calculado teniendo en cuenta que el 60% de los hogares cuentan con 1,6 salarios (no sólo uno), que se benefician de desgravaciones fiscales y que las hipotecas se conceden a 25 años con un tipo de interés real cercano al 3,5%.


LOS NUEVOS HOGARES Y LA INVERSIÓN EXTRANJERA EN INMUEBLES MANTENDR¡ ESTE AÑO EL CRECIMIENTO DEL SECTOR INMOBILIARIO EN ESPAÑA


En 2006 volverán a construirse más de 700.000 vivienda, según el informe trimestral sobre la situación del mercado inmobiliario realizado por el Servicio de Estudios de BBVA


En los próximos cinco años se formarán cerca de tres millones de nuevos hogares en España como resultado del proceso de formación de nuevos hogares de la población residente, la evolución de los flujos migratorios y la llegada de turistas para estancias de larga duración La compra de segundas residencias por parte de extranjeros, principalmente europeos, mantendrá el crecimiento del sector, impulsado por la reducción del coste del transporte aéreo, entre otras razones.


 


EN MADRID EL PERÍODO DE VENTA DE LOS PISOS DE SEGUNDA MANO SE PROLONGA  A CUATRO MESES


Concretamente, nueve días más, hasta 124 días de media, según un informe de Idealista.com, basándose en la permanencia media de los anuncios de vivienda de segunda mano en Madrid presentes en su base de datos De todas formas, esta subida no ha sido uniforme en toda la ciudad. Mientras los distritos tradicionalmente más caros de Madrid -Salamanca, Chamartín o Retiro- van aumentando poco a poco sus tiempos de comercialización, los distritos más económicos ven cómo sus pisos de segunda mano se venden más rápidamente


 


 EL TURISMO DE INVIERNO  Y LAS ESTACIONES DE ESQUÍ  SE CONVIERTEN EN ALTERNATIVA DE INVERSIÓN DEBIDO PRINCIPALMENTE A LA ROTACIÓN DE ALQUILERES


Se trata de inversiones con rentabilidades inmediatas, a corto plazo y que debido a la  rotación de los inquilinos (estancias medias de 5 días)  permiten beneficios casi inmediatos


 


Esta circunstancia se produce gracias a   la proliferación de compañías aéreas de bajo coste, el crecimiento de los deportes alternativos de montaña (senderismo, deportes de aventura´´) y  el desarrollo del esquí en Europa. Los inversores deben buscar un lugar  con nieve, actividades alternativas  y que dispongan de un núcleo urbano a unos 25 km.


 


CUIDADO A LA HORA DE ENTREGAR LOS PISOS, DEBEN ESTAR COMPLETAMENTE REVISADOS YA QUE EL 88% DE LOS COMPRADORES DE OBRA NUEVA REALIZA ALGÁÁN TIPO DE RECLAMACIÓN TRAS LA ENTREGA DE LAS LLAVES Y OCUPACIÓN DEL PISO


Las reclamaciones se centran con desperfectos ocasionados durante la fase final de su construcción, según un estudio realizado por la empresa de servicios Acerta. El 94% de estas quejas responde a aspectos estéticos, en su mayor parte realizados en la última fase de construcción del piso. En concreto, la pintura y las distintas instalaciones (fontanería, climatización, cocina y electricidad, entre otros), constituyen los dos principales motivos de reclamación posventa de viviendas, dado que acaparan la mitad del total de quejas (un 25% cada uno de ellos). Después se situó la carpintería interior, con un 21% del total de quejas; los solares de madera, con el 13% del total, y los solados y alicatados (un 10%).


 


DURANTE EL TERCER TRIMESTRE DE 2005 LOS PRÉSTAMOS CONCEDIDOS A LAS PROMOTORAS CRECIÓ UN 41,7% CON RESPECTO AL MISMO PERIODO DE 2004


Mientras que los prestamos de las constructoras alcanzaron un incremento del 25%.


Los promotores suelen  solicitar un préstamo del 70% para comprar suelo, que se amplía hasta el 80% del valor  de la promoción para que los clientes finales puedan subrogarse 


El importe medio necesario para financiar el suelo de una promoción de 50 viviendas son 10 millones de euros, a los que se deben sumar otros 20 para finalizar la construcción.


 


NOVEDAD IMPORTANTE: EL GOBIERNO DE CATALUÑA APRUEBA UN REGLAMENTO QUE REGULA LA EFICIENCIA Y EL AHORRO DE ENERGÍA EN LAS VIVIENDAS


Este reglamento, que se adelanta a la publicación del  esperado Código Técnico de Edificación, se aplicará a edificios de viviendas, residenciales, administrativos, docentes sanitarios y deportivos. Con él  se pretende reducir el gasto de energía en el sector doméstico.


Entre las medidas de ahorro energético recogidas en el decreto, que agrupa los parámetros de ecoeficiencia en cuatro ámbitos: agua, energía, materiales y sistemas de construcción y residuos, destacan la instalación en grifos de mecanismos economizadores o temporizadores, el aislamiento térmico de las viviendas, el aprovechamiento de la energía solar y de energías renovables y la ventilación.


Dentro del capítulo de materiales y sistemas de construcción, se introducen soluciones en la construcción orientadas al aislamiento acústico en las paredes separadoras de viviendas, la ventilación de fachadas, así como sistemas de aprovechamiento de las aguas de lluvia o la climatización mediante energías renovables. Por lo que respecta a los residuos, las nuevas viviendas dispondrán de espacios que permitirán la separación de envases ligeros, materia orgánica, vidrio y papel y cartón.


 MADRID SE MANTIENE ENTRE LAS 20 CIUDADES CON LAS OFICINAS M¡S CARAS DEL MUNDO, EN UN RANKING LIDERADO POR LONDRES.


Según un informe de Cushman & Wakefield Healey & Baker, concretamente, el Distrito Central de Negocios de la capital española alcanza un coste de ocupación por m2 y año de 459€. Londres se mantiene como la ciudad más cara del mundo, con un coste por m2 y año de alrededor de 1.636€. A continuación, aparece Hong Kong, con 1.200€. La ciudad china supera a Tokyo en la segunda plaza y reduce a 436€ la distancia respecto a la capital inglesa. París aparece en cuarto lugar, descendiendo dos puestos respecto a 2004, cuando ocupó la segunda posición.


Pese a que el ranking sólo contempla la capital financiera de cada país, Barcelona también ha incrementado el coste de alquiler de oficinas en su zona de extrarradio, mientras que  en Sevilla el ascenso ha tenido lugar, especialmente, en su zona centro.


 


EL EURÍBOR SUBIÓ EN FEBRERO HASTA EL 2,914% SUPONIENDO UN NUEVO ENCARECIMIENTO PARA LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS.


El nuevo incremento supondrá una revisión al alza de las cuotas mensuales abonadas por los titulares de hipotecas. Así, con respecto a enero, el aumento de la cuota para un crédito medio de 120.000 euros, con una amortización a 20 años, asciende a cinco euros mensuales, desde los 655 euros hasta los 660 euros.


En cambio, teniendo en cuenta los periodos más habituales de revisión de las hipotecas, el semestral y el anual, el aumento de precio es de 36 euros mensuales (ya que en agosto del 2005 cerró al 2,22%) y de 30,5 euros (en febrero de 2005 concluyó al 2,31%), respectivamente.


 


CRECE EL CONSUMO INTERNO DE MADERA LAMINADA. LA PENÍNSULA IBÉRICA CONSUMIÓ EN 2005 EN TORNO A LOS 24.000 METROS CÁÁBICOS DE MADERA LAMINADA ENCOLADA PROVENIENTE DE INGENIERÍA; ESTO ES, CON MEDIDAS Y DISEÑO ESPECIALES.


A ello hay que sumar aproximadamente 20.000 metros cúbicos de viga laminada estandarizada, básicamente importada. El fabricante español de madera laminada domina el segmento de la fabricación especial, ofreciendo a su cliente soluciones completas de una sola mano.


En la asamblea general de AFML ñAsociación de Fabricantes de Madera Laminada de España-; organización que se creó en el año 2004, se puso de manifiesto que, progresivamente, ante la enorme competencia escandinava, francesa, austriaca y alemana de vigas de madera laminada estandarizadas, la actividad del fabricante español deriva hacia la fabricación especial y a medida; y por ello avanza en los campos de la certificación de calidad, de tratamientos y medioambiental hacia la homologación de sus productos y servicios.


 


LOS GASTOS DE ADQUISICIÓN DE VIVIENDA EN ESPAÑA SUPONEN EL 9,7% DEL IMPORTE TOTAL DE LA COMPRA DE UNA VIVIENDA, LO QUE NOS SITÁÁA EN EL CUARTO PAÍS EUROPEO CON MAYORES COSTES DE TRANSACCIÓN.


De ese porcentaje, la mayor parte, un 8%, se debe impuestos, autorizaciones, registro de la propiedad, etcétera. Mientras que el 1,7% restante, se refiere a los gastos relacionados con el pago del préstamo hipotecario.


España se sitúa por detrás de Bélgica (17,1%), Grecia (13%) e Italia (11,8%), según un informe elaborado por la Federación Hipotecaria Europea (EMF), en el que se incluyen los datos de once países europeos.


Los países que tienen un menor coste son el Reino Unido, con un 1,9% sobre el importe total de compra; Suecia, con un 2,4%; Dinamarca, con un 3,3%; y Polonia, con un 3,8%.


 


EL IMPORTE MEDIO DE LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS CONCEDIDOS SOBRE VIVIENDAS SE SITUÓ EN 124.538 EUROS EN LO QUE SUPONE UN INCREMENTO DEL 13% RESPECTO AL AÑO ANTERIOR.


En 2005, se hipotecaron un total de 1.752.947 fincas rústicas y urbanas, lo que supone un aumento del 10,5% respecto a 2004. El capital prestado ascendió a 241.392 millones de euros, un 25,7% más que el año anterior.


El importe medio por hipoteca constituida sobre el total de fincas rústicas y urbanas se situó en 137.707 euros, un 13,7 % más En 2005, se hipotecaron un total de 1.752.947 fincas rústicas y urbanas, lo que supone un aumento del 10,5% respecto a 2004. El capital prestado ascendió a 241.392 millones de euros, un 25,7% más que el año anterior.


Por comunidades autónomas, Baleares (con 7.089 hipotecas) y Murcia (con 6.771) fueron las regiones que concentraron un mayor número de fincas con hipotecas en 2005 por cada 100.000 habitantes, mientras que Galicia (2.811) y Extremadura (2.933) fueron las que menos.


 


LA INMOBILIARIA SACRESA PRESENTA UNA OFERTA PÁÁBLICA DE ADQUISICIÓN (OPA) POR EL 20% DE METROVACESA


De esta forma, su participación en la primera inmobiliaria de la zona euro se elevaría al 44,3%. El anuncio de la OPA disparó el primer día, la cotización de Metrovacesa en Bolsa un 22%, hasta 76,30 euros por acción


La operación se ha realizado sin consultar previamente al equipo gestor -dirigido por el presidente, Joaquín Rivero, que tiene un 6,7%-, aunque no se trata de una OPA hostil


La oferta inesperada  de Sacresa pilló por sorpresa al resto de accionistas y a la cúpula directiva, pese a que se ven las caras habitualmente en las reuniones del consejo. La empresa convocará el consejo con carácter de urgencia para que éste recomiende al resto de accionistas que acudan a la OPA o bien que la rechacen.


EL NÁÁMERO DE VIVIENDAS LIBRES Y PROTEGIDAS VISADAS POR LOS COLEGIOS OFICIALES DE ARQUITECTOS EN 2005  AUMENTÓ UN 6,6% RESPECTO DE 2004: 812.294 VISADOS.


Según el último informe estadístico de la edificación del Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España, el año pasado se visaron 742.764 viviendas libres y 69.530 protegidas, lo que representa un incremento del 5,5 y del 20,6 por ciento, respectivamente. Las viviendas libres representan el 91,4 % de los proyectos de ejecución de obra, mientras que las protegidas tan sólo suponen el 8,6%.  Las viviendas libres y protegidas rehabilitadas contenidas en los proyectos de ejecución visados se situaron en 46.101, el 14,8 % más que en 2004.


ESPAÑA TERCER PAÍS EUROPEO EN INCREMENTOS DEL PRECIO DE LA VIVIENDA: UN 12%, SOLO SUPERADA POR ESTONIA (28%) Y DINAMARCA (22%)


España, sin embargo, ha vuelto a marcar el contrapunto respecto a otros países de la cuenca mediterránea como Italia, Grecia y Portugal. Frente al incremento del 12,6% registrado por la vivienda en España en 2005, según datos del Ministerio de la Vivienda, en estos tres países mediterráneos las subidas se situaron por debajo de los dos dígitos, como consecuencia de la debilidad de sus economías y la caída en la confianza de los consumidores.


El incremento registrado en Dinamarca ha venido acompañado de importantes cambios en el mercado hipotecario danés con la introducción en 2005 de las hipotecas de tipo variable a un año y de las hipotecas con carencia.


 


LA SUBIDA DE LOS TIPOS DE INTERÉS POR PARTE DEL BANCO CENTRAL EUROPEO, AFECTAR¡ M¡S A LAS HIPOTECAS M¡S RECIENTES


La amortización de una hipoteca media podría llegar a costar 1.320 euros más al año si el Euribor, sube en los próximos 24 meses hasta el 4,41%, frente al 2,914% de media en febrero, según previsiones de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), que señala que los préstamos hipotecarios más recientes, es decir, los contratados desde 2002, serán los que más se encarezcan, entre 860 y 1.320 euros por año, al tener que hacer frente a una posible alza de 1,5% en el Euribor, más un diferencial medio de 0,75 puntos.


El avance del índice repercutirá en menor medida conforme más antiguas sean las hipotecas suscritas, de modo que las formalizadas entre 1997 y 2001 sufrirán una subida de entre 540 y 750 euros al año y las anteriores a 1997, un encarecimiento de 486 euros anuales como máximo.


 


!POR FIN ALGUIEN ASUME SUS RESPONSABILIDADES: EL PRESIDENTE DE LA JUNTA DE EXTREMADURA, JUAN CARLOS RODRÍGUEZ IBARRA, ATRIBUYE A LAS COMUNIDADES AUTÓNOMAS PARTE DE LA RESPONSABILIDAD DE QUE LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA “SE DISPAREN”.


 


En el marco de una conferencia sobre el proyecto de Código Técnico de Edificación asumió parte de la responsabilidad sobre los precios en la vivienda puesto que las competencias en esta materia fueron de las primeras en recibir los Gobiernos regionales con la descentralización


 


LA INVERSIÓN INMOBILIARIA DIRECTA EN EUROPA ALCANZÓ UNA CIFRA RÉCORD DE 156.300 MILLONES DE EUROS, EN 2005, UN 20% M¡S QUE EN 2004


Las dos variables clave que han dominado los mercados inmobiliarios en 2005 han sido la continuada consolidación hacia el mercado único y la creciente integración entre estos mercados y los mercados mundiales de capitales


 


LA CONSTRUCCIÓN SE DESACELERAR¡ DESDE EN 2006 Y SOBRE TODO A PARTIR DE 2007, DEBIDO A UN EXCESO EN LA OFERTA


Según las previsiones del director del Servicio de Estudios del BBVA, José Luis Escrivá, durante la presentación del informe de marzo sobre coyuntura económica, en el que augura también una desaceleración en el crecimiento del Producto Interior Bruto.


 


EL ARBITRAJE ES EL SISTEMA PREFERIDO POR EL SECTOR INMOBILIARIO Y DE LA CONSTRUCCIÓN PARA RESOLVER CONFLICTOS


Un 42% de los procedimientos abiertos en las Cortes de Arbitraje de las Cámaras durante 2005 pertenecían a estos dos sector Madrid, con 160 solicitudes, se encuentra a la cabeza de las comunidades autónomas en cuanto al uso del arbitraje, seguida por Cataluña, con 99 casos. Por detrás se sitúan Andalucía, con 47 arbitrajes; Comunidad Valenciana, con 39; Baleares, con 29; País Vasco, 26; Murcia, 9; Castilla-La Mancha, Castilla y León y Navarra, con 6 procedimientos y Aragón, con 2 procedimientos


SENTENCIAS


 


ACCIDENTE EN ASCENSOR: LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS NO ES RESPONSABLE PUESTO QUE CARECÍA DE LA PLACA DEL MINISTERIO DE INDUSTRIA CON LOS DATOS INDICATIVOS DE PESO Y CAPACIDAD, DATOS TODOS SUFICIENTES PARA DARSE CUENTA QUE EL ASCENSOR TODAVÍA NO ESTABA TERMINADO.


Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona  de 26 de abril de 2005 D. R. sufre un accidente en un ascensor por lo cual presenta una reclamación contra la Comunidad de Propietarios en reclamación de cantidad de indemnización por los daños sufridos


La comunidad entiende que no puede reclamarle cantidad alguna por dos causas, primero porque  la comunidad de propietarios no estaba constituida, y en segundo lugar porque se hizo  un uso inadecuado del ascensor ya que éste no estaba todavía en servicio  por no disponer de los permisos necesarios


En cuanto al primer punto, el tribunal entiende que la propiedad horizontal existe desde el momento no ya del título formal de su constitución sino incluso con anterioridad, desde la enajenación de un piso, local o departamento susceptible de aprovechamiento independiente, aun cuando tenga lugar en documento privado, y desde ese momento surgen las obligaciones (y derechos) propios de este particular régimen de comunidad, de modo tal que si bien antes de la enajenación la Propiedad Horizontal se constituye unilateralmente por quien es propietario global, para su posterior transmisión por partes, una vez constituida, de modo formal, antes de las ventas o transmisiones, o con ocasión de estas, la propia dinámica negocial de transmisión impone fijación del título inicial de modo tal que desde que en un inmueble hay algunos pisos o locales de distintos propietarios, y por tanto existe ya legalmente Comunidad de propietarios.


Respecto al accidente propiamente dicho, D.R. hizo un uso indebido del ascensor, ya que el mismo no estaba finalizado al faltarle diversos elementos dentro de la cabina y de maquinaria, por lo que todavía no había obtenido el beneplácito de la administración. El ascensor, según se demostró, además de faltarle elementos exteriores como el espejo que aún no había sido instalado, carecía de la placa del ministerio de industria con los datos indicativos de peso y capacidad, datos todos ello suficientes para que el actor se hubiera percatado que el ascensor todavía no estaba terminado. El hecho de utilizarlo en las referidas condiciones, implica que se asuma el riesgo del que lo utiliza, por lo que el actor debe ser el único responsable de las lesiones sufridas, al utilizar un ascensor todavía inacabado.


 LA TRANSMISIÓN DE LAS ACCIONES DE UNA SOCIEDAD QUE EXPLOTA UN HOTEL QUEDA SUJETA A GRAVAMEN POR EL ITP YA QUE EL VALOR DE MERCADO DEL INMUEBLE SUPERA EL VALOR DEL ACTIVO TOTAL  


Resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central de 16 de febrero de 2005. Se plantea en esta Resolución el problema sobre la sujeción al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas de la adquisición de las acciones de una sociedad que explota un hotel.


 


Como es conocido, el artículo 108 de la Ley del Mercado de Valores dispone que: “la transmisión de valores, admitidos o no a negociación en un mercado secundario oficial, estará exenta del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y del Impuesto sobre el Valor Añadido´´. Con este precepto se trata de eximir de tributación indirecta las transacciones de valores, en concordancia con la normativa comunitaria.


 


Es sabido, sin embargo, que el tráfico de valores mobiliarios se utiliza frecuentemente para, mediante la interposición de figuras societarias, realizar en realidad, tráfico inmobiliario, eludiendo el impuesto que recae sobre éste. A tal efecto, el mismo artículo 108 contiene una excepción a la regla general, en virtud de la cual, la transmisión de valores no sólo no goza de exención sino que debe tributar por el tipo de las transmisiones de inmuebles. Esta excepción se produce, en el caso de transmisión de valores de sociedades mercantiles cuando concurren dos circunstancias:


1º ) Que el patrimonio de la sociedad sea inminentemente inmobiliario (más del 50% de su activo en inmuebles situados en territorio nacional, salvo que tenga por objeto social exclusivo actividades de construcción y promoción inmobiliaria, en cuyo caso se excluirá del cómputo los terrenos y solares); y


2º ) Que, como consecuencia de la transmisión, el adquirente de los valores consiga el control de la sociedad. Sobre este control, la Ley se centra en la forma de control típica e ineluctable: la posesión directa o indirecta, de más del 50% del capital social.


 


El TEAC mantiene el criterio de valoración de los bienes inmuebles a efectos de determinación de qué parte suponen el activo social, del valor de mercado que puede ser muy diferente del valor contable.


 


En el supuesto concreto analizado, el valor de mercado de la sociedad depende, según el TEAC, del valor de mercado del bien inmueble a través del cual se explota el hotel. No se puede justificar el importante valor de mercado de la compra en base al fondo de comercio que no aparece reflejado en el activo del balance ni al hecho de que se trate de un negocio jurídico en funcionamiento


 


EN LA BASE IMPONIBLE DEL ICIO NO SE INCLUYE EL BENEFICIO INDUSTRIAL DEL CONTRATISTA, LOS GASTOS GENERALES, LOS HONORARIOS PROFESIONALES, EL IVA NI EL IMPORTE DE LOS EQUIPOS, MAQUINARIA E INSTALACIONES CONSTRUIDAS POR TERCEROS FUERA DE LA OBRA E INCORPORADAS A ELLA


Sentencia del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco de 4 de febrero de 2005.


Se plantea en este supuesto la cuestión de la legalidad del contenido de la Ordenanza fiscal de un Ayuntamiento que prevé que la base imponible del ICIO estará constituida por el coste real y efectivo de la construcción, instalación y obra y que, a los efectos de ello, el presupuesto de ejecución sobre el que se gira la liquidación provisional incluirá el coste de los materiales, honorarios técnicos del proyecto y de la dirección, beneficio industrial así como los trabajos previos y auxiliares.


 


Para resolver la cuestión planteada, el Tribunal recurre a la doctrina elaborada en recurso de casación por parte del Tribunal Supremo que en sentencia de 30 de abril de 2001, con cita de abundante doctrina, declara que: “el coste real y efectivo de la construcción no está constituido, como la simple expresión gramatical del precitado art.103.1 de la Ley de Haciendas Locales pudiera inducir a suponer, por todos los desembolsos efectuados por los dueños de la obra y que la reconozcan como causa de su realización, sino solo por los que se integran en el presupuesto presentado por los interesados para su visado en el Colegio Oficial correspondiente, pues a dicho proyecto se refiere claramente el ar.104 de la propia norma- La Ley de Haciendas Locales, se entiende-, y ese proyecto se compone de las partidas que determinan el coste de ejecución material de la obra, en el que no se incluyen los gastos generales contemplados en el art.68.a) del Reglamento General de la Contratación del Estado, aprobado por Decreto 3410/1975, de 25 de noviembre, compuestos por una heterogénea serie de elementos que solo de un modo indirecto lo incrementan, ni tampoco el porcentaje calculado como beneficio industrial del contratista, cuyo  gravamen significaría sujetar a tributación tanto la riqueza representada por la obra como el volumen de negocio del constructor, ni los honorarios profesionales, ni el IVA repercutido al propietario por constructor. A estas exclusiones, y por obedecer a la misma causa, ha de adicionarse la de los importes correspondientes a equipos, maquinaria e instalaciones construidos por terceros fuera de la obra e incorporados a ella, en el sentido de no computar el valor de lo instalado aunque sí el coste de su instalación.´´


 


Pariendo de esta doctrina, la impugnación indirecta que se efectúa de la Ordenanza fiscal ha de ser admitida y declarada la nulidad del art.8.2 de la Ordenanza fiscal reguladora del impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras.


 


SE APLICAR¡ EL IVA AL TIPO DEL 16% DE LOS ARRENDAMIENTOS DE APARTAMENTOS A UNA ENTIDAD PARA QUE ÉSTA, A SU VEZ, LOS ARRIENDE A TERCEROS EN NOMBRE PROPIO


Resolución de la Dirección General de Tributos de 22 de febrero de 2005 Es cada vez más frecuente la existencia de empresas que se dedican a arrendar a particulares viviendas para, a su vez, arrendarlas a terceros por cortos períodos de tiempo. Las mismas empresas sólo gestionan el alquiler y actúan en nombre del propietario para alquilar estas viviendas.


 


Lógicamente, el tratamiento fiscal a efectos del IVA será diferente en uno u otro caso.


 


Estarán sujetos pero exentos del Impuesto sobre el Valor Añadido:


–          Los arrendamientos de apartamentos destinados exclusivamente a viviendas realizados directamente por el propietario de los mismos o persona que actúe en su nombre y por su cuenta. Esta norma se aplica cualquiera que sea el número de días de estancia del arrendatario siempre y cuando no se presten servicios de hostelería accesorios.


 


–          Los arrendamientos de apartamentos destinados exclusivamente a viviendas efectuados en nombre propio por la sociedad que los arrienda a sus propietarios para arrendarlos a terceros (cualquiera que se el número de días de estancia del arrendatario y siempre y cuando no se presten servicios de hostelería accesorios.


 


Estarán sujetas y no exentas y tributarán por el Impuesto sobre el Valor Añadido al tipo impositivo del 16% las operaciones de:


–          Los arrendamientos de apartamentos o las cesiones de la explotación de los mismos que efectúe el propietario de los mismos a la empresa que va a dedicarse a arrendarlos a terceros, cualquiera que sea la forma en que se determine la contraprestación de dichas operaciones.


 


–          Los servicios prestados al arrendador por la entidad que realice actividades de intermediación o de mediación que arriende los apartamentos a terceros en nombre y por cuenta del arrendador.


 


LA ADMINISTRACIÓN PUEDE ELIMINAR LA DEDUCCIÓN POR ADQUISICIÓN DE VIVIENDA HABITUAL PROBANDO QUE ES  LA VIVIENDA HABITUAL ES OTRA MEDIANTE LA APORTACIÓN DE DOCUMENTOS OFICIALES CON OTRA DIRECCIÓN


Sentencia del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco de 27 de enero de 2005 En el supuesto planteado, un contribuyente había visto como los órganos de gestión eliminaban tras comprobación abreviada la deducción por adquisición de vivienda habitual en una determinada calle aportando como pruebas varios documentos oficiales destinados a otra dirección.


 


Concretamente, el domicilio declarado no es el domicilio en el que conste estar empadronado y recibe en otro domicilio correspondencia oficial del INEM sobre prestaciones de desempleo de 1998 y de la Tesorería General de la Seguridad Social por cotizaciones a autónomos del año 2000. También recibe en el domicilio no declarado a efectos fiscales correspondencia bancaria del préstamo hipotecario y de rendimientos del capital mobiliario.


 


Frente a ello, el interesado aporta un escrito firmado por el administrador de la comunidad de propietarios de la casa que aparece como vivienda habitual en al el que se dice que allí vive con su abuelo desde el año 1998. Además, sostiene la tesis de que se trata de su vivienda habitual en base al hecho de que figura como vivienda habitual en la póliza de seguro colectivo de hogar y el hecho de que en la escritura de compraventa se aplicara un tipo reducido.


 


La Sala da la razón a los órganos de la Administración tributaria ya que los indicios aportados por los órganos de gestión tributaria conducen de forma lógica a afirmar que la residencia declarada no es la residencia efectiva y, consecuentemente, no es su residencia habitual.


ACCIDENTE POR OBRAS REALIZADAS EN UN LOCAL: EL ACCIDENTADO AL SUBIRSE AL TEJADILLO ASUMIÓ EL RIESGO DE ACCIDENTE, POR LO QUE EL CONTRATISTA NO ES RESPONSABLE DEL ACCIDENTE


Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de octubre de 2005 Don M, se cayó por un hueco abierto en la cubierta de una pequeña construcción existente en la terraza del domicilio de sus padres cuya finalidad era servir de elemento de aireación de la panadería -propiedad de la familia- situada en el local que se encontraba justo debajo de dicha terraza. La apertura del hueco sobre el tejadillo de dicha construcción tenía por objeto permitir la introducción de materiales de obra y la extracción de escombro como consecuencia de la remodelación que, desde el mes de noviembre del año anterior, se estaba llevando a cabo tanto en la terraza como en el local que ocupaba la panadería.


Debido al accidente producido solicita reclamación por los daños producidos a la empresa que realizaba las obras, así como a la compañía de seguros


Las diferentes resoluciones determinan que el problema se centra en si  existió  o no en el accidente culpa exclusiva de la víctima, pues si fuera así la responsabilidad del contratista desaparecería. Cosa que se produce en el presente supuesto  puesto que la víctima al realizar la acción que produjo el accidente asumió un alto riesgo de caída. Además conocía la existencia y situación del hueco abierto, ya que la ejecución de las obras era conocida por él dado que las mismas se iniciaron cuando el mismo aún vivía en el domicilio paterno, lo que hizo hasta diciembre del mismo año en que contrajo matrimonio, siendo frecuentes las visitas efectuadas con posterioridad a dicho domicilio.


El padre, titular de la vivienda y copropietario del local, manifestó que autorizó la apertura del hueco, que el mismo estaba protegido mediante la colocación de una lona y encima una tabla, y que no adoptó medidas para que no entrara nadie a la terraza pues las personas que tenían acceso eran mayores.


En consecuencia no cabe atribuir la responsabilidad del suceso a la empresa realizadora de las obras que si bien, como ejecutora de las obras, era quien hacía uso del hueco abierto para facilitar su realización, lo hacía con conocimiento y consentimiento del propietario asumiendo éste el control y vigilancia de las personas que accedían al lugar cuando no se hallaban trabajando los obreros.


ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA: EXISTE FALTA DE PAGO A PESAR DE QUE EL INQUILINO HAYA ENTREGADO LAS LLAVES SI NO HA PAGADO LAS RENTAS PENDIENTES.


Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de octubre de 2005 Los propietarios de un local lo arriendan a una sociedad, quien a su vez lo subarrienda y se destina finalmente a bar musical. En 1994 los inquilinos dejan de pagar las rentas


Los inquilinos desalojan el local y ponen a disposición de los propietarios las llaves en mayo de  1994 quienes no las aceptan  en ese momento, sino que esperan a la celebración del juicio de desahucio y entrega del local por parte del juzgado


Los propietarios  reclaman judicialmente los alquileres desde el mes de julio de 1994 al mes de julio de 1995. Efectivamente se condena a pagar los alquileres debidos. Producido el desalojo, en el momento de realizar el inventario del local, se encuentran que una serie de objetos detallados en el contrato de alquiler han desaparecido, y también se han producido una serie de daños en el local y las instalaciones.


 


Debido a estas circunstancias presentan una solicitud de indemnización por  los desperfectos producidos en el material del local y en las instalaciones.


Los inquilinos se niegan a abonar los desperfectos  ya que pudieron causarlos  terceras personas después poner a disposición del propietario las llaves.


 


La resolución entiende que la toma de posesión no hubiera impedido el ejercicio por la arrendadora de las facultades que la ley le atribuye para la comprobación del estado de la cosa y para exigir las reparaciones pertinentes.


 


En definitiva, rehusar las llaves significaba consentir una situación de abandono y, por tanto, incumplir la carga de diligencia, con el resultado de que ha de perder la posibilidad de reclamar deterioros que se hayan producido a partir de ese punto.


La resolución entiende que con la entrega de llaves en el mes de mayo, los inquilinos perdieron la posesión del local por lo que, la existencia de daños y desaparición de objetos distintos del mobiliario y material audiovisual (que constan trasladados por los demandados a otro local) en el mes de octubre, fecha en la que entra en el local el propietario, no puede atribuirse claramente a los inquilinos por existir una duda razonable acerca de la época en que se produjeron los desperfectos y posibles sustracciones


RECEPCIÓN DE LA OBRA: EL  PROMOTOR, VENDEDOR, DEBE COMUNICAR POR ESCRITO LA FINALIZACIÓN DE LA OBRA PARA ASÍ PODER EVITARSE PROBLEMAS


Sentencia del Tribunal Supremo de  21 de diciembre de 2005 D. A y Dº L vendieron a CB, S.L., mediante documento privado de 20 de julio de 1.996, una nave industrial que en el mismo se describía, que los vendedores construirían sobre una parcela de su propiedad ubicada en el polígono industrial que se señalaba.


El precio se fijó en 31.315.000 ptas. más IVA correspondiente, pagadero de la siguiente forma: 1º . 4.200.000 ptas a la firma del contrato; 2º . El cincuenta por ciento una vez instalada la cubierta de las naves, no; 3º . El cincuenta por ciento restante al fin de obras, entrega de llaves y firma de escrituras. La sociedad compradora se obligaba a escriturar la finca descrita en este contrato antes de 30 días, después de presentado el fin de obra.


Los compradores no tuvieron confirmación por parte de la empresa de que las obras habían  finalizado,  por lo que  no pagaron las cantidades pendientes de entregar. A raíz de esta circunstancia no se eleva a escritura pública el contrato privado. La sociedad compradora, fundándose en que los vendedores no otorgaban escritura pública si no se les pagaban una cantidad por el retraso en la escrituración reclamaron a D. Alvaro Y Dº Lina solicitando que se les obligase a elevar a escritura pública el contrato


Los vendedores se opusieron, alegando incumplimiento de la compradora.


El problema tiene como base el hecho de que el pago por la compradora de la parte de precio pendiente de abono dependía del conocimiento que esta tuviera de la terminación de la obra, lo cual no se ha acreditado que tuviera lugar el 17 de octubre de 1.997, fecha en que conforme al certificado del Colegio de Arquitectos finalizó aquélla, sino más bien cuando recibió la carta que el 26 de noviembre de 1997 le dirigió el Abogado de la vendedora.


Los vendedores no han acreditado suficientemente la práctica ni el contenido de notificación alguna con anterioridad a la citada carta, pues se ha limitado a alegar unas conversaciones telefónicas que han sido negadas por la compradora y cuyo contenido es desconocido.


En buena lógica, una operación de la que penden tantos millones no se puede dejar a la suerte de requerimientos verbales inciertos. La compradora, por tanto, sólo a partir de la recepción de la citada carta estuvo obligada a concurrir al otorgamiento de escritura pública y al pago de la parte de precio pendiente.


La resolución determinó que no existía incumplimiento por parte de los compradores y no dio lugar a la extinción del contrato sino determinó que los compradores debían pagar las cantidades pendientes, la empresa debía entregar la nave y elevar a escritura pública el contrato privado


RECLAMACIÓN A LA PROMOTORA: LA EMPRESA TIENE CAPACIDAD PARA EFECTUAR LAS MODIFICACIONES DEL PROYECTO FINAL PORQUE SÓLO AFECTABAN A LOS ELEMENTOS COMUNES


Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 2005 


 


LEYES


 


 


ESTADO


 


Derechos de emisión


 


Resolución de 8 de febrero de 2006, del Ministerio de Economía y Hacienda, por la que se aprueban normas para el registro, valoración e información de los derechos de emisión de gases de efecto invernadero. BOE de 22 de febrero de 2006 Reglamento que establece las normas sobre cómo contabilizar  la compraventa de gases y derechos de emisión, así como las definiciones de qué es el Derecho de emisión  y su valoración.


Ruido


REAL DECRETO 286/2006, de 10 de marzo, sobre la protección de la salud y la seguridad de los trabajadores contra los riesgos relacionados con la exposición al ruido. BOE de 13 de marzo de 2006.  Adaptación de la legislación nacional a diferentes Directivas europeas. En concreto, la norma establece una serie de disposiciones mínimas que tienen como objeto la protección de los trabajadores contra los riesgos para su seguridad y su salud derivados o que puedan derivarse de la exposición al ruido, en particular los riesgos para la audición; regula las disposiciones encaminadas a evitar o a reducir la exposición e incluye la obligación empresarial de establecer y ejecutar un programa de medidas técnicas y organizativas destinadas a reducir la exposición al ruido, cuando se sobrepasen los valores superiores de exposición que dan lugar a una acción.


 


COMUNIDADES AUTÓNOMAS


 


 


CASTILLA-LA MANCHA


 


Suelo


 


LEY 12/2005, de 27 de diciembre, de modificación del Decreto Legislativo 1/2004, de 28 de diciembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla-La Mancha. BOE de 23 de febrero de 2006 Se modifica el artículo referente a la posibilidad de reformar los planes parciales de ordenación municipal y se  establece  los mecanismos de intervención y control del mercado de suelo desde el punto de vista del destino de los bienes integrantes de los patrimonios públicos


 


 


CATALUÑA


 


Ecoeficiencia


DECRETO 21/2006, de 14 de febrero, por el que se regula la adopción de criterios ambientales y de ecoeficiencia en los edificios. Diario Oficial de  la Generalidad de Cataluña de 16 de febrero de 2006   Reglamento con el que se pretende fomentar el gasto de energía en cuatro ámbitos: agua, energía, materiales y sistemas de construcción y residuos,


VALENCIA


 


Urbanismo


 


LEY 16/2005, de 30 de diciembre, urbanística valenciana. BOE de 21 de febrero de 2006 Ley que deroga y actualiza  Nueva ley urbanística que viene a mejorar y reforzar la normativa anterior. Cuenta con cuatro objetivos principales: reforzar los derechos de los propietarios de suelo, dotar de mayor transparencia y competitividad los procesos de selección del urbanizador y adjudicación de programas para el desarrollo de actuaciones integradas, adecuar la regulación de los programas a la realidad socio-jurídica vigente y fomentar la construcción de vivienda sujeta a algún régimen de protección.


 





 


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