Alertas Jurídicas domingo , 24 enero 2021
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El problema del acceso a la vivienda

El precio de la vivienda sigue siendo, un año más, un quebradero de cabeza para las familias españolas, ya que, a pesar de los esfuerzos del Ministerio de la Vivienda por contenerlos, continúa creciendo muy por encima del IPC, aunque, eso sí, a un ritmo menor que en ejercicios anteriores. De hecho, en septiembre de 2005, el precio de la vivienda libre registró un aumento interanual del 13,4 por ciento, con lo que ha sido la menor subida desde el primer trimestre de 2002.


Además, el Banco Central Europeo ha decidido en diciembre de 2005 elevar los tipos de interés en un cuarto de punto hasta el 2,25 por ciento, lo que supone un encarecimiento de las hipotecas.


 


Y es que España, con un censo total de 21 millones de viviendas en el año 2001, 15 millones de ellas calificadas como principales, es el país de todo el mundo con un número mayor de residencias construidas por habitante. La construcción de casas nuevas sigue creciendo y los precios de los pisos también. Y por mucho que se edifique, todo se vende. Parejo al incremento del coste del metro cuadrado, un 15% anual desde 1998, ha aumentado el endeudamiento de las familias españolas hasta llegar a comprometer el 95% de sus ingresos, según el Banco de España.


 


Asimismo, con las cifras oficiales que publica el Ministerio de la Vivienda, desde 1998 el precio del metro cuadrado se ha incrementado un 15% de media por año. Por el contrario, la Renta Bruta Disponible de los hogares ha crecido de media anual sólo un poco más del 3% en dicho lapso.


Continuando con las estadísticas, el 23,5% de los españoles está pagando una hipoteca por la compra de su vivienda, según el último barómetro del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS), que refleja que el 74,4% de los ciudadanos viven en régimen de propiedad, frente a sólo el 11,6% que vive en una vivienda en alquiler. La encuesta señala que a los ciudadanos les queda de media 15,17 años para terminar de pagar su préstamo y que actualmente dedican el 25,3% de su sueldo a los gastos de la vivienda, ya sea al del alquiler o la hipoteca.


España es el país de todo el mundo con un número mayor de residencias construidas por habitante


 


 


 


Casi la mitad de los inquilinos (49,7%) afirma que optó por alquilar un piso al no poder afrontar su compra, mientras que el 19,1% señala que el alquiler es una situación provisional hasta que pueda comprar una vivienda.


La encuesta también revela que el importe de la hipoteca media se sitúa casi cien euros por encima del alquiler medio: los que han decidido comprar una casa pagan 466 euros de media, frente a los 356,8 euros que abonan los que han optado por arrendarla.


 


Para completar esta situación, el endeudamiento de las familias para la adquisición de vivienda mantiene el elevado ritmo de avance registrado en los últimos meses, tras alcanzar en octubre un incremento interanual del 24,6%, lo que supone una aceleración de 1,3 puntos sobre el aumento registrado en el mismo mes de 2004, según los últimos datos del Banco de España.


De esta manera, se trata del cuarto mes consecutivo en el que la deuda de las familias por compra de vivienda se acelera, después de que en junio sufriera una ligera desaceleración de tres décimas respecto al mes anterior.


En concreto, los préstamos concedidos por las entidades de crédito a los españoles para ese fin alcanzaron los 456.121 millones de euros en octubre, saldo que supera por primera vez la barrera de los 450.000 millones y que es 8.168 millones de euros superior al del mes anterior.


El incremento del endeudamiento por la compra de vivienda es consecuencia del aumento del precio de los inmuebles, que ha motivado que las familias tengan que solicitar créditos de mayor cuantía para poder hacer frente al pago del precio creciente de los inmuebles.


           


desde 1998 el precio del metro cuadrado se ha incrementado un 15% de media por año.


 


 


Dicho lo cual podemos llegar a varias conclusiones. En nuestro país está fuertemente arraigada la cultura de la propiedad de la vivienda, lo que supone un gran volumen de negocio para promotores y constructores, pero también para las entidades bancarias y financieras, que aun cuando han sacado al mercado nuevos productos financieros, no ha frenado ni de lejos la espiral de precios como tampoco la decisión de los compradores de adquirir una vivienda, sea preferentemente nueva o, en menor proporción, usada.


 


Por su parte, la vivienda de alquiler se enfrenta a unos costes elevados que en más ocasiones de las deseadas decanta la opción hacia su compra, prefiriendo el consumidor por “entramparse´´ en la financiación de su coste, en el convencimiento de que se trata de una excelente inversión.


 


Ahora bien, centrado el debate, no cabe duda que existen amplias capas de la sociedad que se enfrentan a situaciones económicas difíciles cuando no desesperadas, para poder acceder no ya a la compra de un piso, sino incluso a pagar su alquiler. A lo anterior se añade la existencia de pisos vacíos, la necesidad de rehabilitar viviendas o de eliminar barreras físicas y arquitectónicas cuando se trata de personas mayores o discapacitadas. Situaciones que en nada se concilian con el imparable incremento de los precios del mercado inmobiliario.


 


Para paliar todas estas dificultades, el Gobierno aprobó recientemente  el Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, con objeto de favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda por medio del Plan Estatal de la Vivienda para el periodo 2005-2008.


 


Dicho Plan prevé la promoción de unas 720.000 nuevas viviendas de protección oficial, frente a las 442.000 del Plan anterior, 2002-2005, lo que supone en términos absolutos un incremento del 63%.


 


El citado Plan contempla que:


 

  • Podrán acceder familias con ingresos de hasta 42.751 euros anuales (6,5 veces el IPREM).

  • El establecimiento de ayudas económicas a familias con ingresos de hasta 23.020 euros anuales (3,5 veces el IPREM).

  •  


    El incremento del endeudamiento por la compra de vivienda es consecuencia del aumento del precio de los inmuebles


     


     


    Tendrán preferencia en el acceso a las viviendas de protección oficial determinados colectivos, tales como:


     

  • Compradores que accedan por primera vez a la propiedad

  • Jóvenes

  • Personas con discapacidad y sus familiares

  • Personas mayores de 65 años y sus familiares

  • Familias monoparentales y numerosas

  • Víctimas del terrorismo y de la violencia de género

  • Otros colectivos, en situación de riesgo o exclusión social

  •  


    Seguidamente, daré cuenta de los aspectos más destacados de las ayudas e iniciativas previstas para favorecer el acceso a una vivienda protegida:


     


    A)    Financiación de la vivienda protegida


     

  • Se establecen mecanismos de fijación del tipo de interés, mediante un coeficiente reductor tipo aplicado al tipo de interés de referencia del Banco de España.

  • El periodo de amortización es de 25 años

  • El periodo de carencia es de hasta 4 años (sólo promotores)

  • Existe un tratamiento más favorable a las interrupciones del pago del préstamo por situaciones de desempleo.

  • Se crea un nuevo concepto de subsidiación: cuantía fija, en euros/año, por cada 10.000 euros de préstamo concedido, en función asimismo de los ingresos familiares del prestatario.

  •  


    B) Precio de la vivienda protegida


     

  • Se fija un Precio Básico Nacional: 695,19 euros/metro cuadrado

  • Se establece la actualización anual del precio de la vivienda protegida de nueva construcción.

  • Se contempla la adaptación del precio a las circunstancias locales.

  •  


    C)    Ayudas para colectivos con especiales dificultades


     

  • Para las personas con discapacidad y mayores de 65 años: hasta 3.100 euros para la mejora de las condiciones de accesibilidad y supresión de todo tipo de barreras.

  • Víctimas del terrorismo y de la violencia de género: facilidades para cambiar de vivienda y ayudas directas para el pago del alquiler de hasta 2.880 euros/año.

  • Familias numerosas: derecho preferente en la adquisición de vivienda, viviendas más grandes y ayudas de hasta 600 euros/año (de media) para el pago de la cuota de la hipoteca (durante 5 ó 10 años en función de la renta).

  •  


    D) Más viviendas en el mercado de alquiler


     

  • Movilización del parque de viviendas vacías subvencionando con 6.000 euros a los propietarios que pongan su vivienda en alquiler.

  • Incremento de las ayudas para adquisición de viviendas existentes para ponerlas en alquiler.

  • Ayudas destinadas a la rehabilitación de viviendas existentes para su cesión en alquiler de hasta 6.000 euros.

  •  


    E) Otras ayudas


     

  • Se prevén ayudas para la adquisición de viviendas usadas por nuevos compradores, que son las mismas contempladas para las viviendas protegidas de nueva construcción.

  • Impulso a la rehabilitación de viviendas situadas en centros históricos y barrios degradados.

  • Ayudas a la urbanización del suelo para su inmediata edificación (1.300 euros por vivienda, y subvenciones adicionales para viviendas de superficie máxima de 70 metros cuadrados: 500 euros por vivienda.

  •  


    Es de esperar que estas medidas contribuyan de un lado a paliar las dificultades económicas para acceder a una vivienda, aliviando el coste que para las economías familiares supone y, de otro, a abaratar o, al menos, contener, la escalada de precios tanto en la compra de vivienda, sea nueva o usada, como en su alquiler, contribuyendo a un mayor equilibrio de las rentas y a una más justa y proporcionada distribución del parque inmobiliario en nuestro país.


     


     


                                                                                  

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