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El mercado de las grandes y medianas superficies en España ¿ Donde invertir?

CENTROS COMERCIALES


 


En línea con los años anteriores, 2005 ha añadido una Superficie Bruta Alquilable anual de casi 900.000 mÁ¢–°Â¤ al sector de centros comerciales y de ocio, con los 38 centros y 12 ampliaciones que se han abierto a lo largo del año, contando con una inversión en promoción de 1.450 millones de euros. Esto supone un incremento de un 9% de SBA respecto de 2004, de tal modo que a inicios de 2006, España cuenta con una SBA total de 10,9 millones de mÁ¢–°Â¤ y 502 centros comerciales y de ocio, mayores de 5.000 mÁ¢–°Â¤.


 


Se trata de un sector cada vez más competitivo que se ha modernizado rápidamente, ya que un 47% de la SBA se ha abierto desde el año 2000. Además, un 18% de la superficie comercial abierta desde el año 2000 y un 23% de la completada en 2005 corresponde a las ampliaciones o segundas fases, que desde finales de los años 90 han cobrado más protagonismo como instrumento de los centros existentes para adaptarse a los cambios del mercado o para flexibilizar el proceso de apertura de proyectos nuevos.


 


La densidad comercial media de España alcanza los 249 mÁ¢–°Â¤ por cada 1.000 habitantes. Entre las Comunidades Autónomas con mayor densidad comercial, se siguen encontrando Madrid y Asturias, a los que se suma en tercer puesto el País Vasco, seguido de Navarra y La Rioja.


 


El tamaño medio anual ha disminuido al nivel más bajo de los últimos años hasta los 24.300 mÁ¢–°Â¤, debido a que se han abierto más centros pero de menor tamaño, siguiendo la tendencia de desarrollar centros en áreas nuevas o poblaciones medias que se viene resaltando desde hace un tiempo


Se trata de un sector cada vez más competitivo que se ha modernizado rápidamente, ya que un 47% de la SBA se ha abierto desde el año 2000.


 


Prueba de ello es la tipología de las aperturas realizadas en 2005 que, pese a que algunos proyectos finalmente se han retrasado, se reparte mayormente entre centros pequeños (40%) como Montecarmelo en Madrid, medianos (15%) como Las Camaretas en Soria, grandes (10%) como Espai Gironés en Salt, Gerona, parques de medianas (10%) como Parque Miramar en Mijas, Málaga, y centros de ocio (10%) como El Puerto en La Coruña.


 


Las comunidades donde se han producido más aperturas son Andalucía (18%), Comunidad Valenciana (13%), Madrid (13%) y Castilla La Mancha (11%). Y en términos de SBA total, predominan los centros grandes (29%), medianos (23%) y la suma de centros pequeños y basados en hipermercado (28%).


 


 


Perspectivas y tendencias


 


Las previsiones son optimistas pese a las restricciones legislativas actuales y el incremento de centros de los últimos años. El crecimiento esperado de la población, la mejora de renta que ha elevado el consumo y la existencia aún de muchos huecos comerciales y de ocio, ha favorecido la presentación de múltiples proyectos por todo el país.


 


Aunque por SBA destacan los proyectos de centros híbridos o parques comerciales, hay menos oportunidades para su desarrollo, y por número de proyectos abundan los centros pequeños grandes, medianos y parques de medianas, en ese orden.


 


Actualmente hay 45 proyectos en construcción y 45 con licencia, que suponen 2,9 millones de mÁ¢–°Â¤ nuevos hasta 2009, sin tener en cuenta ampliaciones. Cerca de 1 millón de mÁ¢–°Â¤ tienen prevista su apertura para 2006, lo que incrementaría la SBA en casi un 10%.


La densidad comercial media de España alcanza los 249 mÁ¢–°Â¤ por cada 1.000 habitantes


 


Algunas zonas, como Murcia, cambiarán su panorama comercial con las próximas inauguraciones de proyectos como Thader, La Nueva Condomina, Ronda Sur o Mandarache, y su densidad pasará de ser casi la más baja a una de las más altas.


 


En 2006 también se verán un gran número de aperturas en Andalucía, Madrid, Canarias y Comunidad Valenciana.


 


El crecimiento previsto para los próximos cuatro años estará entre el 31% de los proyectos en desarrollo y el 54% de los que podrían conseguir licencia. Si además consideramos otros 71 proyectos presentes en el mercado en estado incipiente, se llegarían a abrir otros 2 millones de mÁ¢–°Â¤, aunque seguramente no antes de 2010.


 


Seguirán cobrando protagonismo las ampliaciones, que muchos centros con hiper de tamaño medio utilizarán para reposicionarse, y las segundas fases, ya que muchos de los proyectos de gran tamaño han optado por esta vía de desarrollo y comercialización.


 


La demanda de los operadores sigue siendo alta, e intenta reaccionar rápidamente a las necesidades de un consumidor más moderno, exigente, con tiempo escaso y preocupado por la salud, el bienestar y la ecología. Esto ha provocado una mayor proliferación de operadores de salud y belleza (gimnasios, spa, jabones, perfumería,..); presencia de locales de comercio justo en los centros; preocupación por el origen de los productos y mayor demanda de alimentos ecológicos; e incluso ventas más altas en el sector de electro, telefonía e informática, impulsado por el interés en las nuevas tecnologías y las emociones que ofrecen. Por ello también se dedica más tiempo al ocio: boleras, máquinas recreativas, karts´´


 


Los cines han arrojado unos resultados en 2005 mejores de lo que se auguraba, resistiendo al avance del cine en casa. Actualmente este sector está experimentando una reestructuración y consolidación de operadores, como el reciente caso de Terrafirma.


 


Las grandes superficies especializadas han incrementado su rentabilidad, mientras que los supermercados han crecido más que los hiper, en parte por su mayor facilidad de desarrollo.


 


La búsqueda de la innovación y la diferenciación de los proyectos a través de la experiencia de compra ha inducido el nacimiento del concepto de centros del motor (con concesionarios, tiendas de recambios, talleres, tunning…), de los que hay ya varias iniciativas.


El crecimiento previsto para los próximos cuatro años estará entre el 31% de los proyectos en desarrollo y el 54% de los que podrían conseguir licencia


 


Entre los operadores nuevos o con mayores planes de expansión de estos últimos meses se encuentran Surcouff (electro), Wok y OíBriens (restauración), Bookworld (libros), KL2 (moda infantil), Swarowski, Grupo Landmark , Fridayís Project e Inside (moda).


 


Las rentas de los centros prime siguen creciendo debido a la fuerte demanda que presentan. Su crecimiento a lo largo de 2005 se estima en 10%, mientras que los centros más secundarios han acusado el incremento de competencia y sus rentas han permanecido estables.


 


 


 


MEDIANAS SUPERFICIES


 


La demanda de medianas sigue siendo muy elevada como consecuencia del gran interés que continúa despertando este formato, por sus menores rentas y costes de gestión y mantenimiento.


 


Comienza a haber proyectos de parques e interés de los operadores por ciudades de tamaño medio, como Talavera de la Reina (Toledo), Guadalajara, Vigo, Lérida o La Pobla (Valencia), entre otras.


 


Las medianas superficies suponen un 12% de la SBA del sector, con 1,2 millones de mÁ¢–°Â¤ totales, y se prevé además que esta tendencia al alza continúe en los próximos años. Si en 2005 un 17% de la SBA abierta pertenece a medianas, en 2006 se espera que supere el 22%.


 


El abanico de actividades comerciales es más extenso, y algunos operadores de moda o servicios están ya presentes en este formato, como C&A, El Corte Ingles Oportunidades o Vision Lab, mientras algunos que quieren entrar en España piensan también en este formato.


 


Las rentas han permanecido estables para las localizaciones prime, entre los 18 y 21 €/mÁ¢–°Â¤/mes, mientras que las ubicaciones provinciales las han incrementado en torno a un 10%, especialmente si tienen un alcance regional.


 


 


LOCALES COMERCIALES


 


La demanda tanto de ubicaciones prime como de segunda línea en las principales ciudades del país continúa siendo fuerte, a pesar de que en el inicio del año se suavizó bastante, y se ha reactivado a final de año y comienzos de 2006. La oferta continúa muy escasa en las calles prime, y es ligeramente más alta en segunda línea. Esta situación continúa presionando las rentas al alza y la figura del traspaso sigue siendo habitual para los mejores locales.


 


Sin tener en cuenta estos traspasos, el incremento de las rentas prime en 2005 ha sido de un 4% tanto en Madrid como en Barcelona, cuyos niveles son ya similares a los de la capital.


 


Las actividades más demandadas continúan siendo moda y complementos. Además, en este período ha crecido notablemente el interés por parte de los operadores internacionales de lujo, cuyas ubicaciones preferidas siguen siendo Madrid y Barcelona


 


La búsqueda de la innovación y la diferenciación de los proyectos a través de la experiencia de compra ha inducido el nacimiento del concepto de centros del motor


 


 


MERCADO DE INVERSIÓN


 


2005 ha sido el año récord de la inversión en retail en España, rompiendo totalmente la tendencia de años pasados. El volumen total de inversión ha sido de 1.950 millones de euros, en 33 operaciones, frente a los 563 millones de 2004.


 


Un 33% de las operaciones han tenido como objeto locales comerciales de zonas prime de las principales ciudades de España, alcanzando 196 millones de euros. Los hipermercados y supermercados han protagonizado un 6% de las transacciones, por una cuantía de 241 millones de euros, protagonizados por los locales de Ahold. Un 6% de las operaciones se han efectuado sobre medianas superficies, por importe de 30 millones de euros, un área muy atractiva en los últimos períodos. Y los centros comerciales se han llevado la mayor parte de las transacciones, con un 55%, con 1.481 millones de euros.


 


 


También los portfolios siguen incrementando su protagonismo, ya que este año se han realizado 9 operaciones de este tipo, que suponen un 27% del volumen total.


 


El tamaño medio de operación de inversión por sector ha sido de 82 millones para centros comerciales, 18 para locales y 15 para medianas. En cuanto a la tipología de las transacciones, un 33% son “forward funding´´, y se fijan en centros en proyecto o construcción, algo cada vez más común, debido a la falta de producto en venta de calidad, un 8% han sido intercambio de acciones entre socios, un 6% son operaciones de desarrollo, un 2% persiguen la ocupación propia, y la mayoría, un 51% son puras operaciones de inversión.


 


En cuanto a la “nacionalidad´´ de las transacciones, la mayor parte de ellas siguen siendo extranjeras,  un 73% frente al 70% del año anterior, mientras un 27% son operaciones domésticas.


 


 


De hecho, los compradores españoles han disminuido en 2005 hasta adquirir el 27% del volumen, desde el 36% del año anterior. Los alemanes y holandeses permanecen muy activos en el mercado español, protagonizando un 12% cada uno del volumen adquirido, si bien lo más destacable de 2005 ha sido la actividad portuguesa (10% del volumen) y la australiana (16% del total). En 2005, un 69% del volumen invertido, ha sido empleado por fondos de inversión, frente al 46% que suponen si acumulamos las cifras desde el año 1998. Sin embargo, históricamente desde 1998, los inversores españoles ocupan un 35% de la inversión, los holandeses un 17%, los alemanes un 14% y los ingleses un 10%.


 


Los vendedores desde 1998, por su parte, son la mayoría españoles (54%) y promotores (50%).


 


Las rentabilidades se han visto muy presionadas a la baja, en línea con la tendencia del resto de Europa, tanto en locales comerciales prime, donde se ha notado un incremento considerable de demanda de este producto, como en centros comerciales y medianas superficies. De nuevo, hay que hablar de escasez de producto adecuado para compraventas, por lo que los inversores ya no se fijan sólo en las principales capitales, sino que consideran oportunidades en cualquier ubicación del país, siendo capaces de asumir más riesgo, pero teniendo la seguridad de una menor competencia, además de conseguir una rentabilidades que hace muy poco sólo se obtenían en centros regionales.


 


Los niveles de rentabilidad prime para locales comerciales han bajado a la banda del 4,75% al 5,5%, fundamentalmente debido a la opacidad de éste mercado y su gran demanda, al igual que ocurre con las medianas superficies, con una oferta bastante limitada por el momento, y con los centros comerciales, cuyas inauguraciones más próximas son especial motivo de estudio.


 


Las bandas de rentabilidades prime para medianas superficies están entre 5,25% y 6%, y para centros comerciales, entre 5,5% y 6,25%. Los centros comerciales, comparados con los bonos a 10 años y con los tipos de interés a corto plazo, presentan una evolución a la baja similar, pero manteniendo los centros un diferencial de más de 2 puntos básicos.


 


Todo parece indicar que esta tendencia continuará a corto y medio plazo.


 


 


 

                   Algunas Inauguraciones previstas para 2006


 


Centro                      Ubicación                            SBA               Categoría


Parque Marítimo Jinamar Telde, Las Palmas     90.000           Parque Comercial


Thader                       Murcia                                  77.000           Grande


Plenilunio Park         Madrid                                  70.000           Grande


Rivas Futura Rivas Vaciamadrid, Madrid            67.000           Parque Comercial


Alegra            S. Sebastian de los Reyes, Mad   50.000           Mediano


Vialia Estación de Málaga Málaga                       45.500           Grande


Gran Via de Vigo     Vigo                                      42.000           Grande


Aqua Multiespacio    Valencia                               35.700           Mediano


Espacio Torrelodones Torrelodones, Madrid      33.000           Mediano


Arenas Plaza            Barcelona                             32.400           Centro de Ocio


Ociopía                      Orihuela, Alicante                 24.200           Mediano


La Nueva Condomina Murcia                                24.000           Parque Comercial


Mandarache              Cartagena, Murcia               22.600           Mediano


Caudalia                    Mieres, Asturias                   21.300            Mediano


Skyline                       Madrid                                   11.200           Centro de Ocio


Ronda Sur Mandarache, Murcia                           11.000        Parque de Medianas


 

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