Alertas Jurídicas jueves , 28 enero 2021
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Estudio del mercado de vivienda de segunda mano en las principales ciudades

                                           


 


Los precios que se proporcionan en este informe son medios. Eso significa que, obviamente, hay viviendas por encima de ese precio y otras con precios más baratos. Se han excluido las viviendas unifamiliares de este informe porque su presencia desvirtuaba el precio medio en algunas zonas se han descartado aquellos inmuebles cuyos precios de salida estaban clara y desproporcionadamente fuera de mercado en sus correspondientes áreas geográficas, ya que su inclusión en la muestra de análisis hubiera provocado fuertes distorsiones en los resultados finales.


 


 


Madrid capital


 


 


El precio medio de la vivienda de segunda mano en Madrid capital experimentó una subida del 7,3% durante 2005, un incremento prácticamente idéntico al que se registró en 2004 (7,5%) el precio medio del metro cuadrado se sitúa en 4.062 euros


 


Por segundo año consecutivo Madrid capital registró un incremento anual de un solo dígito,  una subida prácticamente idéntica a la que se produjo en 2004, cuando los precios subieron un 7,5%, y el crecimiento anual más bajo en los últimos  cinco años. El incremento registrado durante 2005 está lejano de los índices que se produjeron en Madrid durante los años más fuertes del boom inmobiliario, cuando la capital tuvo espectaculares aumentos: en 2001 se produjo un incremento del 26,2%; en 2002 incluso subió hasta el 28,7% para reducirse al 17,3% en 2003 el precio medio del metro cuadrado de vivienda usada en Madrid capital, se situaba, a 31 de diciembre de 2005, en los 4.062 euros


 


Puente de Vallecas, el distrito que más subió, un 13,9%; le siguieron


Villa de Vallecas (13,8%), Usera (12,7%), San Blas (11,2%), centro


(10,8%) y ciudad lineal (10,6%).Estos seis distritos son los únicos que registraron subidas por encima de dos dígitos. es probable que el intenso desarrollo urbanístico de promociones de obra nueva que se vienen produciendo en los últimos años en la mayoría de estas áreas hayan empujado los precios al alza de las viviendas usadas del entorno en todo caso, y a pesar de las fuertes subidas registradas en 2005, en la mayoría de estos distritos todavía pueden encontrarse las viviendas más baratas de Madrid: Puente de Vallecas, Villa de Vallecas y Usera se encuentran entre los distritos madrileños más económicos, junto con


Carabanchel y el que encabeza el ranking de la zona más asequible de la capital: Villaverde, donde aún el precio medio está situado por debajo de los 3.000 euros por metro cuadrado


El precio medio de la vivienda de segunda mano en Madrid capital experimentó una subida del 7,3% durante 2005


 


Fuencarral, el distrito que menos sube: un 4,8%, le siguen Tetuán, que después de varios años registrando fuertes subidas se ha moderado notablemente durante 2005 con una subida del 5,1% y Villaverde, que con un idéntico porcentaje al de Tetuán, ha visto como su crecimiento se corregía severamente, si se tiene en cuenta el fortísimo aumento que sufrió en 2004, cuando se convirtió en el distrito madrileño que más subió, un 18,5%


 


 


Los tres distritos más caros de Madrid capital son salamanca, Chamartín y Chamberí; los tres superan los 4.800 euros de media por metro cuadrado y también han tenido subidas durante 2005 muy similares: Salamanca, el más caro, subió un 5,6% mientras que Chamartín y Chamberí subieron con un porcentaje casi idéntico: 6,9% y 6,8% respectivamente


 


 


los barrios de Madrid


 


El barrio san pascual, del distrito de ciudad lineal, fue el barrio que más subió en 2004 pero ha caído en 2005. En 2004 este barrio madrileño registró la mayor subida de los 128 barrios de la capital, un 32,1%, pero durante 2005 los precios ni siquiera han podido mantenerse o estancarse en esta zona de Madrid y los propietarios se han visto obligados a bajar sus ofertas casi un cuatro por ciento (3,9%), dejando el precio medio en 4.224 euros/m2


 


No ha sido el único barrio que ha visto caer el precio de sus viviendas en 2005. Otros seis barrios han sufrido variaciones negativas, El que más bajó de precio fue el casco histórico de Barajas, que registró una marcada caída del 6,1%. le siguen San Pascual, de ciudad lineal; Amposta, de San Blas (-1,7%); Goya, de salamanca (-1,4%) y San Cristóbal y Butarque, ambos en el distrito de Villaverde, que registran caídas del 2% y -0,3% respectivamente subidas por debajo de la inflación: caídas reales de precio


 


12 barrios han visto cómo sus precios subían pero tan discretamente que aumentaron por debajo de la inflación registrada en 2005 del 3,7%, lo que supone una caída real de precios: en Arganzuela, el barrio de Delicias (3,5%); en Chamberí, ríos rosas (0,1%); en Ciudad lineal, Concepción (1,7%) y San Juan bautista (0,2%); en Fuencarral, Mirasierra (0,8%) y pilar (0,5%); en Latina, Campamento (2,3%); en Moncloa, ArgÁ‚¸elles (2,4%); en Retiro, Ibiza (1,5%) y Niño Jesús (1,2%); en Tetuán, Castillejos (1,9%) y en Vicálvaro, Ambroz (2,7%)


        


el precio medio de la vivienda usada en Barcelona capital se incrementó un 15,2% durante 2005.


 


Casa de campo,  fue el barrio que más subió con diferencia respecto al resto: un 24,2%. Esta zona del distrito de Moncloa ha visto cómo en un solo año sus precios se disparaban, debido probablemente al inicio de las obras de soterramiento de la m-30 que han comenzado en 2005 y a la apertura del centro comercial de Príncipe Pío. Estos dos hechos, unidos a la escasa oferta de vivienda de segunda mano en un barrio donde existe una importantísima zona verde, han provocado una espectacular subida y un precio medio situado a 31 de diciembre en 4.499 euros/m2


 


Otros siete barrios siguen a Casa de Campo en el ranking de las zonas que más subieron de Madrid en 2005, por encima del quince por ciento. Son, por este orden: Orcasitas, del distrito de Usera, que registró un aumento del 20,9%; Portazgo, de Puente de Vallecas (18,6%); Santa Eugenia, de Villa de Vallecas (17,8%); Buena vista, de Carabanchel (17,6%); Palomeras bajas, de Puente de Vallecas (16,7%); Vista alegre, de Carabanchel (15,6%) y Valdezarza, de Moncloa (15,6%)


el precio medio por metro cuadrado  en Barcelona está situado actualmente en 4.498 euros


 


Los barrios más caros de Madrid, por encima de los 5.500 euros por metro cuadrado. La zona más exclusiva de Madrid es el barrio de Recoletos (Salamanca) donde el metro cuadrado supera el millón de las antiguas pesetas (6.055 euros). Le siguen Almagro, de Chamberí (5.727 euros/m2); Castellana, de Salamanca (5.591 euros/m2); y Nueva España(5.533 euros/m2) y el viso (5.510 euros/m2), de Chamartín


 


Los 32 municipios de Madrid analizados  han registrado subidas de precio durante 2005, aunque la mayoría (19) han vivido incrementos de un solo dígito, siguiendo la tendencia iniciada el año pasado


 


Alcobendas, el municipio que menos subió, registró el año pasado un incremento del 2,3%. Es la única población de la comunidad de Madrid en el que se han producido subidas inferiores al IPC de 2005, del 3,7%, de tal forma que podemos decir que en Alcobendas que se ha registrado una bajada real del precio de la vivienda de segunda mano. No obstante sigue siendo uno de los municipios más exclusivos de la comunidad y aunque en 2005 fue desbancada de la primera posición entre las poblaciones madrileñas más caras por Pozuelo de Alarcón, sigue manteniendo unos altos precios por metro cuadrado, por el que se piden de media 3.458 euros


 


Tras Alcobendas, otros siete municipios sufren subidas inferiores al índice registrado por Madrid capital (7,3%). los municipios que menos subieron fueron: Galapagar (4,4%); Tres Cantos (5,6%); Torrelodones (5,9%); Collado Villalba (6,2%); San Sebastián de los Reyes (6,3%); Majadahonda (6,8%) y Brunete (7,2%)


 


Parla, el que más sube, con un incremento del 20% en 2005. En todo caso este municipio del sur de la comunidad sigue estando en el grupo de las poblaciones más económicas donde comprar una vivienda, con un precio medio por metro cuadrado de 2.362 euros los otros municipios madrileños que registran mayores subidas, tras parla, también pertenecen al sur de la comunidad: Rivas Vaciamadrid, que sube un 18,2% y Leganés, que crece un 16,5%


 


Sólo 8 de los 32 municipios analizados tienen un precio medio por metro cuadrado superior a los 3.000 euros. Son Pozuelo de Alarcón, la población actualmente más cara de la comunidad de Madrid, con 3.570 euros/m2 y un incremento del 7,4%. le siguen Alcobendas (3.458 euros/m2); Tres Cantos (3.282 euros/m2);Majadahonda (3.274 euros/m2); Las Rozas (3.221 euros/m2); San Fernando de Henares (3.111 euros/m2); Boadilla del monte (3.104 euros/m2) y San Sebastián de los reyes (3.070 euros/m2)


 


 


Vivir en la capital cada vez sale más caro: a pesar de los altos precios de algunas poblaciones de la comunidad de Madrid, comprarse una casa en cualquiera de estos ocho municipios saldría más barato que comprarla en la mayoría de los distritos de Madrid capital. Tomando como ejemplo la población más cara de la comunidad, Pozuelo de Alarcón, comprarse una casa en este municipio saldría más barato que comprarla en 13 de los 21 distritos de la capital


 


         Barcelona, la capital más cara de España


 


Los municipios más económicos de los analizados  son San Martín de la Vega, donde los propietarios piden 2.090 euros/m2 y los precios han subido en 2005 un 16,4%; Aranjuez, con 2.269 euros/m2 y una subida del 10,7%; y Ciempozuelos, que ha subido un 13,2% hasta los 2.292 euros/m2


 


  


 


Barcelona


 


Durante 2005 Barcelona consolidó su posición de referencia como la capital más cara de España, que había adquirido en 2004 superando a Madrid, y ha vuelto a marcar subidas de precio muy fuertes: un 15,2% de aumento lo que deja el precio medio por metro cuadrado en 4.498 euros


 


2005 ha sido el año en que menos han subido los precios. Si en 2004 Barcelona rebasó el 18,3% de subida, durante 2005 los precios han seguido creciendo pero no tanto, aunque el aumento del 15,2% no deja de ser un porcentaje notorio, si se compara con otras zonas donde la moderación de precios y las subidas por debajo de dos dígitos ya son una realidad en todo caso parece que Barcelona va, poco a poco, reduciendo sus índices de crecimiento y el incremento de 2005 se sitúa por debajo de los aumentos que se produjeron en años anteriores: en 2002 la subida fue del 30,2% y en 2003 el incremento registrado fue del 16%


 


 


Sólo un distrito, les Corts, registra una subida de un dígito, 7,6%. Los otros nueve distritos barceloneses marcan incrementos de dos dígitos, siendo Ciutat Vella el que más sube, casi un 19% (18,8%), seguida de Horta Guinardó (17,1%) y Eixample (16,9%). estos tres distritos han registrado subidas incluso superiores a la media de la capital


 


Sant martí, el distrito que más subió en 2004, modera su trayectoria. Este distrito barcelonés, que ha visto cómo su fisonomía cambiaba radicalmente en los últimos años con desarrollos urbanísticos como el barrio de lujo diagonal mar y el parque tecnológico 22@, registró en 2004 una fortísima subida del 24,3%. Pero en 2005 las cosas han cambiado y tras Les Corts es el distrito que más ha moderado sus incrementos, subiendo en todo caso un 10,6% y dejando el precio por metro cuadrado en 4.230 euros


 


El distrito más económico de Barcelona es Nou Barris, donde a pesar de registrar una subida anual del 12,7%, el precio medio es el más moderado de toda la capital, al quedar situado en los 3.428 euros por metro cuadrado. Tras Nou barris, los distritos más económicos de Barcelona son Sant Andreu (13,6%; 3.829 euros/m2) y Horta Guinardó (3.845 euros/m2)


 


El distrito más caro de Barcelona, SarriÁ¢€¡-Sant Gervasi, es el único donde los precios ya superan los 5.000 euros por metro cuadrado, con un incremento del 13,2% durante 2005. Tras SarriÁ¢€¡-Sant Gervasi, los distritos donde sale más caro comprarse una casa usada son Eixample (4.909 euros/m2) y les Corts (4.884 euros/m2)


 


La ciudad de Valencia mostró un gran dinamismo y una fuerte demanda


 


La Barceloneta fue, por segundo año consecutivo, el barrio de barcelona que más subió en 2005, con un 23% de incremento. Esta subida se añade al espectacular incremento que registró este mismo barrio en 2004 (41,5%). el precio medio por metro cuadrado de vivienda usada se situaba en este barrio, a 31 de diciembre, en 5.575 euros otros cuatro barrios registran también subidas superiores al 20% durante 2005, situándose dos de ellos, al igual que la Barceloneta, en el distrito de Ciutat vella: Gotic (22%) y Raval (20,4%). los otros dos distritos que baten récords de subida son Horta (22,9%) situado en Horta guinardó, y estació nord (21,3%) situado en el eixample el caso de Barceloneta es un indicador claro del impacto que está provocando la rehabilitación de viviendas en los precios de esta zona. La recuperación de casas antiguas de 35 a 50 metros cuadrados son un poderoso reclamo para jóvenes compradores por su ubicación junto al mar, en el centro urbano de la ciudad, bien comunicadas y con un reciente espíritu cosmopolita. el tirón que está produciéndose en la barceloneta se


ha “exportado´´ a otros barrios vecinos del mismo distrito, como gotic y el raval


 


 


El barrio más caro de Barcelona es Pedralbes; comprarse una casa en esta selecta zona barcelonesa del distrito de les Corts cuesta más de un millón de las antiguas pesetas por metro cuadrado (6.298 euros/m2), aunque durante 2005 ha moderado su crecimiento, con un incremento medio de un solo dígito, 9,2% tras Pedralbes, los barrios más caros de Barcelona son el ya mencionado la


Barceloneta, seguido de los dos barrios de sarriÁ¢€¡-sant gervasi que analiza


este informe: sarriÁ¢€¡, que tiene ñal igual que la barceloneta- un precio


medio por metro cuadrado situado en 5.575 euros; y sant gervasi, que


siendo un poco más barato que su vecino no deja de tener unos precios


que muy pocos pueden pagar: 5.311 euros/m2


 


 


Los barrios que menos subieron en 2005 son ciutat meridianavallbona


(nou barris), seguido de poble nou (sant martí) y bordeta hostafrancs


(sants-montjÁ‚¸ic). El caso del barrio de nou barris es llamativo ya que sus precios virtualmente no se han movido durante 2005 con una subida de 0,1% y teniendo en cuenta la inflación, en realidad los precios de oferta de vivienda usada de este barrio han caído en términos reales; las subidas tan moderadas de poble nou (5,1%) y bordeta hostafrancs (5,7%) si bien no suponen caídas reales, sitúan los precios en estos barrios muy cercanos a los que tenían hace un año


 


Durante 2005 los precios de la vivienda de segunda mano subieron con fuerza en los municipios de Barcelona en porcentajes que oscilaron en su mayoría alrededor del 20%, aunque hubo otras poblaciones con incrementos inferiores al 5%


 


Los municipios de Barcelona vivieron durante 2005 importantes subidas de precio. 8 de los 21 municipios analizados (LíHospitalet de Llobregat, Badalona, Castelldefels, Sabadell, Sant Boi de Llobregat, Igualada, Terrassa y Sant Joan despí) han vivido incrementos superiores al 20%


 


Sólo 3 municipios tuvieron subidas de un dígito: Sant Feliu de


Llobregat (4,1%), Rubí (6,1%) y GavÁ¢€¡ (9,2%). éste último parece que no acaba de recuperarse del efecto de la construcción de la tercera pista del aeropuerto de Barcelona


 


La subida más espectacular se ha producido en LíHospitalet de Llobregat, donde el precio medio ha subido un 23%, pasando de los 2.895 euros/m2 de media el año pasado a los actuales 3.561 euros/m2. También se han producido subidas importantes en Badalona (22,3%; 3.392 euros/m2) y Castelldefels (22,1%; 3.597 euros/m2)


 


Sitges sigue encabezando el ranking de los municipios más caros de Barcelona, con 4.324 euros/m2 y una subida del 18,4%. le sigue de cerca Sant Cugat del VallÁƒ–¹s, que también ha superado los 4.000 euros por metro cuadrado y se ha situado en 4.241 euros/m2, con una subida del 12%. esplugues de llobregat es el tercero en el ranking, aunque su nivel de precios se queda en 3.933 euros/m2, por debajo aún de la barrera psicológica que suponen los 4.000 euros


 


ÁÁnicamente en 7 municipios de Barcelona el precio medio por metro cuadrado baja de 3.000 euros/m2. Se trata de Manresa (11,6%), Igualada (20,6%), Terrassa (20,4%), rubí (6,1%), Mataró (14,6%), Sabadell (21,5%) y Vilanova i la Geltrú (18,1%)


  


Valencia


 


La ciudad de Valencia mostró un gran dinamismo y una demanda fuerte que tiró de modo agresivo de los precios en el último trimestre de 2005


 


5 distritos valencianos han registrado subidas de dos dígitos en este último trimestre. Se trata de Camins al Grau (16,1%; 2.731 euros/ m2); Benimaclet (15,4%; 2.415 euros/m2); Algirós (11%; 2.246 euros/m2); Líeixample (10,8%; 3.249 euros/m2); y Jesús (10%; (2.025 euros/m2). todos estos distritos han tenido un gran dinamismo en los últimos tres meses del año, que ha provocado que el 75% del producto analizado haya sido renovado en apenas un trimestre. Sólo han permanecido en la muestra de campo los inmuebles más caros y aquellos nuevos productos que han entrado en la base de datos de idealista que, vista la fuerza de la demanda, han disparado los precios


 


Rascanya ha sido el único distrito de la ciudad que ha sufrido un descenso en el precio medio. Ha bajado un 1,2% en el cuarto trimestre del año y ha situado su precio en 1.915 euros/m2, y es también el municipio más barato de la ciudad, al haber sido superado en precio por LíOlivereta (9,2%; 1.981 euros/m2). De hecho son los únicos distritos de la capital valenciana cuyo precio está por debajo de los dos mil euros por metro cuadrado


 


Ciutat vella sigue siendo el distrito más caro de Valencia. Actualmente se piden 4.287 euros/m2, lo que supone un aumento del 5,4% y es el único distrito cuyo precio pasa de los 4.000 euros/m2


 


 



 

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