Alertas Jurídicas domingo , 24 enero 2021
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 La inversión en vivienda vacacional se incrementará en 2006 un 17%


La asociación dedicada a fomentar el turismo residencial calcula que este año se alcanzarán en España cerca de 117.000 viviendas vacacionales, cifra que crecerá hasta 150.000 en 2010. De los 3,7 millones de segundas residencias en España, 1,7 millones pertenecen a extranjeros, de los que un 70% corresponde al Reino Unido y Alemania, países a los que se están incorporando nuevos mercados como Polonia o Hungría.


 


La rehabilitación absorbe el 24% de la actividad constructora en España mientras que en Europa absorbe un  37% de actividad Pese a que en 2006 la construcción de nuevas viviendas se ralentizará, no ocurrirá lo mismo con la rehabilitación, que crecerá un 3,7% en el 2005  y un 4% en el 2006. La gente se ha dado cuenta de que la rehabilitación no es un gasto sino una inversión, y el producto, en este caso la vivienda, puede volver a ponerse en el mercado en mejores condiciones.


 


El número de refinanciaciones hipotecarias (suscripción de una hipoteca que cubra otra anterior a la que se pueden añadir otras deudas previas) crecerá un 27 % en 2006


Son estimaciones de la Agencia Negociadora de Productos Bancarios (ANPB). Además, el año 2006 verá también la aparición de nuevos productos hipotecarios, a más largo plazo (hasta 50 años, y por porcentajes mayores del valor de tasación), y la comercialización masiva de las llamadas hipotecas inversas.


El potencial  comprador de una vivienda protegida en régimen de cooperativa tiene entre 30 y 44 años, está casado y no tiene hijos


En una macroencuesta sobre el papel de las cooperativas, el 95,2% de los compradores de una vivienda protegida a través de una cooperativa continúa residiendo en ella y el 71% volvería a elegir esta fórmula como medio de compra El 63,6% de los encuestados considera que el principal objetivo de una cooperativa es promover la vivienda social, mientras que el 25,9% estima que es poner en el mercado vivienda a buen precio. Sólo el 7% de los consultados considera que la cooperativa tiene como finalidad principal obtener beneficios económicos.


308 trabajadores del sector de la construcción perdieron la vida en accidente laboral en 2005Según fuentes sindicales, las muertes por accidente de trabajo en el sector de la construcción, alcanzó un 17,11% en 2005, al registrarse 45 siniestros mortales más que un año antes. Las comunidades con más accidentes mortales en 2005 fueron Andalucía (58), Madrid (29), Galicia (28), Cataluña (28), Valencia (27), País Vasco (25) y Castilla-La Mancha (21). De esta forma, la construcción acapara el 31% de los siniestros mortales del total de los sectores económicos


.Los visados de obra nueva residencial en España se situaron en 600.162 unidades en los diez primeros meses de 2005, lo que supone un incremento del 4,9% respecto al mismo periodo de 2004.


Las viviendas familiares visadas hasta octubre fueron 569.811, un 5,1% más respecto al mismo periodo de 2004. Del total, los visados de obra nueva para casas unifamiliares ascendieron a 158.709 unidades, con un aumento del 2%, mientras que ese porcentaje crece hasta el 6,28% en pisos en bloque, al alcanzar los 440.247 visados. Los visados de obra nueva para uso residencial en otros edificios totalizaron 1.206 unidades, lo que se traduce en un descenso del 35,9% respecto a los 1.882 registrados en los diez primeros meses de 2004


 


Se podrá consultar en internet  toda la documentación sobre la obra pública de la Comunidad de Madrid


La medida pretende reducir gastos y tiempo puesto que cada vez que una constructora quiere consultar las condiciones de una obra pública de la Comunidad de Madrid -a la que quizá finalmente ni se presente- gasta 2.300 euros. Es el coste de las toneladas de papel que suponen los pliegos de condiciones, además de los gastos notariales, de certificación de documentos, de mensajería, de gestión del contrato.


 


Madrid y Barcelona destinan cerca del 7,5 por ciento de la superficie total de oficinas alquiladas a entidades bancarias


 


En general, las entidades bancarias son dominantes en el alquiler de superficie de oficinas, con más del 9 % del total de espacio arrendado en Europa hasta junio del pasado año. En total, los alquileres por parte de las entidades bancarias supusieron el arrendamiento de 320.515 metros cuadrados en las ciudades más importantes de Europa. París, Londres y Francfort concentran el 64 % de la ocupación de superficie bancaria en Europa. Barcelona se sitúa en la séptima posición del ránking con un 3,9 % y Madrid ocupa  el octavo puesto con el 3,6% del total de operaciones realizadas en el primer semestre de 2005, Según un estudio de la consultora Cushman & Wakefield Healey & Baker.


 


A pesar de los esfuerzos por mejorar la calidad en la construcción, las reparaciones que más se realizan en las viviendas en España   las humedades y filtraciones causadas por, así como la falta de aislamiento térmico y acústico, lo que favorece ruidos aéreos, de impacto y reverberaciones. Según un estudio de Euroconsult, una inversión adicional del 2% en aislamiento adecuado permitiría ahorrar hasta un 20% de energía en los hogares. Además, las reparaciones que habitualmente realizan los propietarios o inquilinos de un inmueble para subsanar la falta de calidad de las obras suponen un 12 por ciento del valor de construcción de la vivienda.


El Instituto Nacional de Estadística (INE)  quiere elaborar un nuevo indicador sobre precios de la vivienda a partir del segundo semestre de 2006 homologable con el resto de Europa


El INE pretende ofrecer un indicador muy completo que, más allá del metro cuadrado, detalle los precios de los pisos en función de su calidad y de la zona en la que se ubican. Así, se tendrían en cuenta aspectos como la calidad de los materiales utilizados, las prestaciones de la zona a la que pertenece y el transporte público disponible.


 


Nueva forma de negocio: los hoteles  objetivo de los inversores privados e inmobiliarios


Los destinos de sol y playa han alcanzado una cierta madurez y el turismo de interior está tomando relevancia. Por esta razón, existe una predisposición de las cadenas hoteleras a ceder la propiedad de sus hoteles en la costa para comprar inmuebles en las principales ciudades españolas. Y es entonces donde actúan las compañías de capital riesgo, inversores y promotores inmobiliarios, que buscan la rentabilidad de estos inmuebles en venta.


Las inmobiliarias españolas casi triplicaron su facturación en el extranjero en 2005, llegando a una cifra de negocio de unos 900 millones de euros, según el informe Internacionalización en el Sector Inmobiliario de la consultora DBK.


Del total de la facturación, el  89% procedió de países de Europa Occidental, principalmente de la promoción de viviendas en Portugal y de la actividad de arrendamiento de oficinas en Francia. A continuación se situó América, con el 8% del total ingresado, cifra que se deriva de los ingresos obtenidos por el alquiler de oficinas en Estados Unidos y la venta de diversas promociones en países de Latinoamérica. El 3% restante se derivó de la actividad en países del Norte de ¡frica, principalmente en Marruecos, y en los países de Europa del Este.


La falta de edificios de oficinas y su todavía escasa rentabilidad, conducirá a los inversores en 2006 hacia la inversión en el sector logístico.


Esta tendencia se trasladó al volumen medio de las transacciones realizadas en 2005 que aunque aumentaron sensiblemente, redujeron el número total de operaciones como consecuencia de la falta de producto de calidad. Como consecuencia de esto,  en 2006 seguirán siendo escasas las ventas de edificios en rentabilidad y, se incrementarán las operaciones alternativas, llave en mano o rehabilitaciones, según la consultora Aguirre Newman


Nuevas formas de negocio: rehabilitar calles para conseguir locales más baratos  


Las empresas de distribución se unen para regenerar calles degradadas. Buscan en una capital de provincia una calle que esté degradada, comprarla y rehabilitarla. De esta forma se pueden conseguir locales comerciales más baratos


 


La mitad de los nuevos afiliados a la Seguridad Social trabaja en construcción e inmobiliarias


De los  759.335 trabajadores que se dieron de alta en el Régimen General de la Seguridad Social en 2005, 364.136 (el 48%) procede de ambas actividades. Los datos oficiales indican que, en total, 3,62 millones de personas trabajan o en la construcción o en el sector inmobiliario, muy encima de los 2,49 millones de ocupados que tiene el sector de la automoción (incluida la venta y reparación de vehículos). O los 2,2 millones que trabajan en la industria manufacturera


 


Madrid  y Cataluña  son los nuevos inversores del mercado turístico-residencial de las Islas Baleares


El descenso de la inversión alemana, como consecuencia de la recesión económica que vive el país desde finales de 2003, ha propiciado que británicos y sobre todo españoles hayan vuelto a interesarse en Baleares para adquirir una segunda residencia, lo que ha propiciado la reactivación del mercado vacacional.


En concreto, el 40% de los compradores de viviendas turística en Menorca son catalanes, frente al 30% de británicos y el 30% de alemanes. Los madrileños, por el contrario, prefieren Ibiza, donde acaparan el 20% de las compras, según datos de la consultora CB Richard Ellis


 


El 42% de los jóvenes vive en su propia casa (comprada o alquilada) y un 5% comparte piso con amigos o compañeros.


No obstante, la mayor parte de los menores de 35 años (51%) vive en el domicilio familiar, aunque la mitad declara su intención de residir en una vivienda independiente y reconocen que necesitarían ayuda o respaldo familiar para la adquisición de una vivienda o pagar el alquiler. Según un estudio elaborado por el Instituto de la Juventud (Injuve).


El pago mensual de la hipoteca de los jóvenes que cuentan con una vivienda propia se sitúa en 460,8 euros y el plazo de amortización se acerca a los 20 años, mientras que la renta media alcanza los 425,2 euros.


En cuanto a las formas de pago, seis de cada diez declaró disponer de ahorros propios para comprar la casa, el 51% contó también con ahorros de su pareja y el 51,7% solicitó un crédito a entidades bancarias, mientras que el 34,9% dispuso de la ayuda de sus padres o suegros. Y un 9% cuenta con una casa por la ayuda recibida por parte de la Administración, que en la mayoría de los casos es una vivienda protegida


Aprobado por el Consejo de Ministros las líneas básicas de la reforma fiscal: se mantiene la desgravación por adquisición de vivienda


La reforma del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas, que ha iniciado su tramitación, y que no entrará en vigor hasta el ejercicio de 2007, prevé  mantener la desgravación por adquisición de vivienda, con un porcentaje único de deducción del 15% sobre la base actual de 9.015 euros y una deducción anual máxima de 1.352 euros. En cuanto al Impuesto de Sociedades el tipo general pasará del 35 al 30% y el de pymes, del 30 al 25%


 INE: El precio medio del alquiler de vivienda subió un 4,3% durante 2005, lo que supone dos décimas más respecto a la tasa del 4,1% registrada en el ejercicio precedente.


El encarecimiento del alquiler de un piso es más del doble que el objetivo de inflación marcado por el Gobierno, situado en un 2%, y seis décimas superior al incremento real del IPC en el conjunto de 2005 (3,7%). Murcia es la comunidad donde más se encareció el alquiler de la vivienda en 2005, con un aumento medio del 5,5%,


Propuesta insólita en Alemania: apartamentos de  lujo que incorporan un garaje en cada una de las terrazas particulares.


En Berlín se está construyendo  una promoción de apartamentos de lujo en  donde cada vivienda, tipo loft, tiene un balcón en el que hay  espacio para dos coches y jardín. Un ascensor  transportará el vehículo desde la planta calle  hasta el apartamento, pudiendo  programar la hora a la que se desea salir para  que el ascensor esté preparado. El edificio será de dos pisos  por planta con ascensores en cada lado del edificio


El comprador de un piso nuevo valora más la categoría del barrio – sus equipamientos y comunicaciones- que los metros cuadrados, que se trate de un primer piso o un ático, o la calidad de los materiales.


El Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Vizcaya  ha estudiado esos factores. El criterio geográfico es tan decisivo que los precios no sólo aumentan sustancialmente de una población a otra, e incluso dentro de sus límites, sino que llegan a triplicarse.


El ciudadano valora antes -y por este orden- la zona, el número de habitaciones, el garaje y el número de baños. Calefacción, ascensor o trastero no cuentan en la elección de pisos nuevos, puesto que las urbanizaciones actuales los incorporan casi en todos los casos. Sin embargo, esos elementos sí se tienen muy presentes en el mercado de segunda mano.


Por otra parte, la calidad de los materiales, el vídeoportero y otros elementos como la domótica, interesan poco o nada a los compradores.


Los grupos inmobiliarios prefieren invertir publicidad en  internet a la prensa escrita


Un estudio realizado por  Borrel Associates, empresa especializada en estrategias para medios de comunicación cree que los agentes inmobiliarios consideran Internet el medio con mejor ratio coste-efectividad y el segundo que más contactos útiles proporciona, sólo por detrás de la atención personalizada. A la hora de conseguir compradores, Internet se ha afianzado en el segundo puesto, según el estudio.


 Nuevo  producto bancario en el mercado: hipotecas con hasta 30 años de carencia para el pago del capital financiado


El banco gallego lanza una nueva hipoteca  por la que el cliente tendrá  la capacidad de adaptar anualmente el precio de la cuota  a su situación específica. De esta forma y durante este tiempo,  el cliente solo paga mensualmente los intereses y queda en manos del cliente la decisión de cuando amortizar el capital a lo largo de la vida del préstamo.


Por el contrario, el banco obtiene el compromiso del cliente de reinvertir el capital  en fondos de  inversión que puede elegir libremente.


La prevención en el mantenimiento de la vivienda sale barato: apenas un 10% de lo que cuesta la reparación de los daños materiales causados por averías y accidentes


Una de las más graves consecuencias del mal estado de conservación de las viviendas son los accidentes: según el Colegio de Aparejadores, los más frecuentes en elementos exteriores vienen producidos por el mal estado de conservación de fachadas y azoteas, y en el interior por el mal estado de las instalaciones eléctricas y de gas. Según estimaciones del sector, los españoles destinamos 300 euros anuales a mantenimiento preventivo de la vivienda, por debajo de la media y muy lejos de Suiza, donde se destinan 1.500 euros anuales


Madrid y Barcelona entre los  5 principales mercados de inversión inmobiliaria de Europa París por segundo año, se presenta  como el principal mercado de inversión general para el rendimiento ajustado en función del riesgo, de los 27 mercados analizados. Londres obtiene el segundo puesto cerca de París en la categoría de inversión general, con previsiones de un riesgo bajo y un rendimiento total sólido y Helsinki ha saltado al tercer lugar desde el sexto en la lista de perspectivas de inversión general en 2006


Madrid obtiene el cuarto lugar en la clasificación de los 10 mejores, y cerrando la lista de los 5 lugares con mejores perspectivas de inversión, se encuentra Barcelona.


Las Viviendas de Protección Oficial (VPO) sólo suponen el 3% de la vivienda terminada en 2005


Pese a estos datos, los visados de viviendas protegidas muestran un mayor dinamismo que en años anteriores, durante el primer semestre de 2005 los visados han crecido un 21,8%. En lo referente a la evolución de los precios, en el conjunto de España las VPO se encarecieron una media del 5,5% en 2005, según los últimos datos del Ministerio de Vivienda.


La financiación de la compra de un piso absorbe entre un 39,5% y un 46% de la renta familiar, en función de que el plazo de amortización del préstamo sea de 20 ó 25 años,


De esta forma, el esfuerzo financiero para comprar un piso (parte del salario que es preciso destinar a su adquisición a partir de su precio y las condiciones hipotecarias) alcanzó la tasa más alta de los últimos doce años y supera en hasta 13 puntos porcentuales la máxima del 33% que las entidades bancarias estiman adecuada para garantizar la viabilidad financiera del comprador. Según el último informe de coyuntura realizado por Metrovacesa, correspondiente al cierre de 2005 y elaborado a partir de datos del Banco de España y el Ministerio de Vivienda.


La superficie media de las viviendas nuevas que salen al mercado es de  99,9 metros, un 5% menos de superficie útil.


Según un estudio de la consultora inmobiliaria CB Richard Ellis que además  refleja que el ascenso de los precios de las viviendas de nueva promoción se situó en 2005  en el 16,7%. Por su parte, los locales comerciales atraviesan por una época de alza generalizada de los precios.


El precio de la vivienda nueva acumula un incremento del 82,7% en cinco años y sube un 16,7% en 2005


No obstante el aumento de precio tiende a ralentizarse en 2006, y se compensará con mayores subidas en locales y centros comerciales, oficinas e inmuebles industriales.


Según datos del censo de viviendas, que recoge las declaraciones de los ciudadanos sobre el estado de los inmuebles en que habitan, el 6,9% de las viviendas es deficiente, el 1,6% están en mal estado y el 0,97% son simplemente ruinosas.


Las viviendas en peor estado son las alquiladas (un 10,4% de las viviendas ocupadas en este régimen están deterioradas o en estado ruinoso), un porcentaje que supera incluso el de las viviendas vacías, entre las que sólo el 8,6% está en tan mal estado. 


Las familias españolas destinaron el 36,5% de su renta bruta disponible a financiar la compra de vivienda en 2005


Según datos del Banco de España, descontando las deducciones de las que se benefician las familias por compra de vivienda a través del IRPF (un 15% con carácter general hasta un máximo de 9.000 euros), los hogares destinaron el 25,6% de su renta bruta disponible a financiar la adquisición de su vivienda durante el pasado año, cifra también superior al 24,6% que fue necesario en el año 2004.


De hecho, durante el año 2005 el precio de una vivienda de tipo medio (93,75 metros cuadrados) era 6,7 veces superior (6,2 veces en 2004 y 5,5 veces en 2003) a la renta bruta disponible de un hogar mediano, con lo que el esfuerzo anual de las familias para financiar la compra de su vivienda ha seguido creciendo en los últimos ejercicios.


Los inmigrantes serán el segmento más dinámico de la demanda de vivienda, ya sea de primera o segunda mano hasta 2013


 


Los inmigrantes comprarán una media de 40.000 pisos anuales hasta 2008, según las previsiones que ofrece Banesto. Y en el período comprendido entre 2009 y 2013 la media anual de viviendas adquiridas descenderá aproximadamente hasta las 25.000 unidades.


En cuanto al dinero invertido, los inmigrantes gastaron una media de 142.000 euros para adquirir una vivienda, no muy lejos de la media de los clientes nacionales. El 43% de las compras realizadas en 2005 por inmigrantes correspondió al colectivo latinoamericano, encabezado por los ciudadanos ecuatorianos, que representaron el 21,54% del total de las operaciones. A continuación se situaron los subsaharianos, que pasaron de acaparar el 6,2% de las compras al 13,2% en tan sólo doce meses.


 


Los pisos habitados por una sola persona serán los más habituales en Barcelona en 2006 si sigue el ritmo de crecimiento experimentado en los últimos años  (185.272 hogares, frente a los 186.691 hogares con dos habitantes)


Esta situación, es extrapolable a la mayor parte de las ciudades  españolas. El aumento de las viviendas ocupadas por una sola persona se incrementó primero a costa de la disminución de otros grupos (hogares de más componentes), pero en el último año los hogares unipersonales han crecido en solitario, sin disminuir la cifra de hogares de tres (126.278) y de cuatro (91.787) personas.


Los colectivos en esta situación son bien distintos, o jóvenes que se independizan o personas de la tercera edad.


.La Asociación de Promotores Constructores de España (APCE) prevé que en 2006 la demanda de pisos descienda entre un 5% y un 9% en 2006, hasta el equivalente a 475.000 casas


La patronal calcula esta previsión de demanda en función del crecimiento del número de hogares, de la economía, el empleo, los tipos de interés y la inversión extranjera. La evolución a la baja prevista para este año es similar al descenso calculado para la oferta: el número de pisos visados por los arquitectos técnicos cerrará 2006 con una caída entre un 5% y un 10%


La evolución a la baja prevista para este año es similar al descenso calculado para la oferta: el número de pisos visados por los arquitectos técnicos cerrará 2006 con una caída entre un 5% y un 10% después de que el año pasado se visaran 781.587 viviendas, todo un récord y un 5,36% más que el ejercicio anterior. Más del 80% de estos visados son de casas nuevas; el resto se debe principalmente a rehabilitaciones.


 


En enero el Euribor subió al 2,833%


Esta subida supone en la práctica que la cuota mensual de las hipotecas  crecerá en torno a 31 euros para quienes tengan la revisión anual en las próximas semanas.


El incremento del Euribor de enero es el cuarto mensual consecutivo.


 


El consumo de cemento aumentó un 5,15% en 2005 respecto el año anterior, llegando a las 50,42 millones de toneladas


 


Esta cifra supone un record en el consumo de cemento según datos ofrecidos por Oficemen. Sin embargo, las exportaciones cayeron un 14,9% mientras que las importaciones aumentaron un 13,6%


 


La construcción creció un 6% en 2005  y  sigue siendo el principal motor de crecimiento de la economía


La construcción contribuyó al 17% del total de Producto Interior Bruto (PIB) y generó 173.000 nuevos empleos, el 23% de las nuevas afiliaciones a la Seguridad Social. La obra civil y la construcción de viviendas suponen el 35% y el 24% de la producción total, y crecieron un 9% y un 8,5%, respectivamente.


 


 


Sentencias


OCULTACIÓN DE DATOS: SI SE CONOCEN LOS VICIOS OCULTOS DE UNA VIVIENDA DEBEN SER COMUNICADOS A LA PARTE COMPRADORA PUESTO QUE PUEDE GENERAR LA NULIDAD DEL CONTRATO.


Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de octubre de 2005 En una compraventa en la que interviene un Agente de la Propiedad  Inmobiliaria y dos ayudantes se solicita por la parte compradora la nulidad del contrato por ocultar datos sobre defectos de la construcción, así como la responsabilidad correspondiente al agente de la propiedad.


En el año 1993, se había detectado en el inmueble el vicio o defecto conocido con el nombre de construcción con hormigón de “cemento aluminoso”, hallándose afectadas de “aluminosis” (oxidación y disgregación del hormigón por haberse humedecido dicho material como consecuencia de filtraciones directas de agua de lluvia por cubierta o fachada o por fugas de las de las instalaciones) determinadas zonas del inmueble (6 de los 17 pisos o locales), si bien toda la estructura de la finca se hallaba construida con dicho material.


La Comunidad de Propietarios encargó el correspondiente estudio y acometió las obras de rehabilitación, que consistieron en reforzar la estructura de las zonas afectadas por “aluminosis” mediante la colocación de nuevas viguetas bajo las dañadas para que pudieran absorber las solicitaciones necesarias a fin de garantizar la estabilidad del edificio, más la intervención integral de la cubierta del inmueble, fachadas, claraboyas, cajas de escalera y red de desagÁ‚¸e vertical con objeto de lograr la estanqueidad necesaria y la evitación de humedades; y, además, se solicitaron y obtuvieron las ayudas públicas pertinentes para financiar las obras.


Concretamente, en el piso que era propiedad de los vendedores se reforzaron 3/4 partes de su estructura, pues se encontraba muy afectado, al hallarse situada la vivienda bajo la cubierta; y, realizadas las obras, la finca no presentaba defectos de estabilidad cuando fue vendida.


A la compradora no se le informó en ningún momento sobre la causa de las recientes reformas de la finca. Los vendedores respondieron que la labor de informar le correspondía al agente de la propiedad inmobiliaria, y de los mediadores que nada dijeron por desconocer el problema


El perito de la comunidad informa que las patologías de que adolecía el edificio se encuentran subsanadas, y la vivienda se encuentra en perfectas condiciones de habitabilidad, aunque la finca construida con ese material, aún rehabilitada, requiere de un mayor control y cuidado en su mantenimiento


Nos encontramos ante la existencia en la finca, donde se halla integrada la vivienda, de un elemento constructivo, consistente en vigas de cemento aluminoso, que desarrollaron la patología de la “aluminosis”, y que, una vez detectada por los propietarios de los diversos pisos y locales, previos los preceptivos informes técnicos y se procedió al saneamiento, rehabilitación y consolidación tanto de los elementos comunes de toda la finca mediante la intervención integral en estructura, balcones, fachada, bajantes y desagÁ‚¸es, terraza de cubrición, escalera, claraboyas y demás especificados en el informe


La resolución argumenta que no se ha procedido a la íntegra subsanación del problema y que, pese a la rehabilitación, éste subsiste aunque sea en menor medida, y persiste el riesgo de que sean precisas nuevas reparaciones con los consiguientes gastos extraordinarios y privación del uso pacífico y normal de la finca; e, igualmente, ha declarado que, conociendo los vendedores la existencia del defecto, nada informaron al respecto, ni a través de los mediadores, siendo lo cierto que el precio por el que vendieron la finca era el normal de mercado, incluso algo superior, a tenor de la valoración que hizo el perito del Banco antes de la concesión de la hipoteca, cuyo dictamen no tuvo en cuenta la existencia de una estructura realizada con “cemento aluminoso” al constar en el apartado correspondiente la referencia “hormigón armado”, y fue el método de valoración utilizado el de “comparación”.


La doctrina entiende que para que surja la responsabilidad del vendedor han de concurrir los siguientes requisitos: 1º , el vicio ha de ser oculto, es decir, no conocido ni fácilmente reconocible por el comprador; se tiene en cuenta la persona del comprador y se exime de responsabilidad al vendedor; 2º , el vicio ha de ser preexistente a la venta, de ahí que el comprador debe probar no sólo la existencia del vicio, sino también que existía al tiempo de la perfección del contrato; 3º , el vicio ha de ser grave; se requiere que el defecto entrañe cierta importancia, es decir, únicamente se tendrá en cuenta, respecto a la cosa vendida, “si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella” y 4º , la acción ha de ejercitarse dentro del plazo legal.


Este supuesto es de aplicación al presente caso, pues la construcción de toda la estructura de una finca urbana con “cemento aluminoso” supone un vicio oculto, grave, desconocido e irreconocible para el comprador, al cual se omitió esta circunstancia, de la que los vendedores tenían completa noticia; y ello aunque las patologías de que adolecía el edificio se encuentren subsanadas, y la vivienda litigiosa esté en condiciones de habitabilidad.


La finca construida con ese material, aún rehabilitada, por la gravedad del defecto constituye un peligro potencial que sólo puede ser evitado mediante la integra reparación o sustitución funcional de la estructura, lo que comporta que, en otro caso, sea necesario un más costoso mantenimiento y la realización de periódicas reparaciones con la consiguiente disminución en el uso del inmueble por sus propietarios, de manera que requiere un mayor control y cuidado en su conservación, dado que las partes no reparadas pueden verse afectadas si sufren una agresión por humedad, con mayor riesgo en las viviendas situadas bajo el terrado, y de ahí la procedencia de realizar controles técnicos cada cuatro años, de manera que continúa la contingencia de la necesidad de nuevas obras con los subsiguientes gastos extraordinarios.


RESPONSABILIDAD DEL PROMOTOR POR VICIOS RUINÓGENOS: AUNQUE EL PROMOTOR  NO LLEVA A CABO POR SÍ MISMO ACTOS DE EDIFICACIÓN, LO IDEA, LO CONTROLA, LO ADMINISTRA Y DIRIGE, POR LO QUE ES RESPONSABLE DE LOS DAÑOS


Audiencia Provincial de Ciudad Real, 8 de marzo de 2005. Se producen una serie de desperfectos en 15 viviendas y en la planta sótano de un edificio. La comunidad de propietarios  presenta una reclamación contra el promotor, constructor, arquitecto y aparejador.


La resolución determina la responsabilidad de todos y les obliga a realizar las reparaciones necesarias para subsanar los defectos así como el realojo durante el tiempo que duren las obras.


El promotor no está conforme con la resolución ya que entiende que se debería repartir por cuotas la responsabilidad entre los diferentes agentes que intervinieron en la construcción (50% del importe con cargo al arquitecto y el restante 50% por partes iguales, entre promotor-constructor y aparejador)


El  órgano judicial entiende que debe analizarse el resultado de la obra edificada como un todo y a la realidad de que el suceso dañoso ha sido provocado por una acción plural, sin que pueda precisarse la proporción en que cada uno de los factores ha influido en la ruina ocasionada por la conjunción de causas


El que resulta ser sólo promotor no lleva a cabo por sí actos de edificación, es decir que no materializó el proceso constructivo, si bien lo idea, lo controla, administra y dirige a fin de incorporar al mercado la obra hecha. De admitir esta tesis -no ser los promotores responsables, nunca procedería exigirles responsabilidades. Es el promotor quien elige y contrata a los técnicos y constructores, y estas actuaciones ya determinan que se les exija responsabilidad


 


LA TASA POR LICENCIA URBANÍSTICA SÓLO ES EXIGIBLE CUANDO LA LICENCIA DE OBRAS HA SIDO EFECTIVAMENTE OBTENIDA.


Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de febrero de 2005 Con fecha 2 de febrero de 1994 el Director Provincial del Instituto Nacional de la Seguridad Social (I.N.S.S.) de Lugo solicitó del Ayuntamiento de Lugo licencia municipal de obras para la construcción de la nueva sede de la Dirección Provincial. El mismo día ingresó 10.616.348 ptas. en concepto de tasa por expedición de licencia urbanística y 31.849.044 ptas. en concepto de Impuesto sobre Construcciones Instalaciones y Obras (I.C.I.O.).


Al observar el Ayuntamiento que el solar donde se proyectaba la edificación podía invadir terrenos de propiedad municipal, por Decreto de la Alcaldía se procedió a iniciar un expediente de deslinde.


Ante la ausencia de resolución sobre la concesión de la licencia, el Director Provincial del I.N.S.S. en Lugo solicitó la devolución de la cantidad de 42.465.392 ptas. ingresadas en concepto de pago de tasa urbanística e I.C.I.O.


Ante la ausencia de resolución expresa sobre la solicitud de devolución de cantidades, el Director Provincial del I.N.S.S. solicitó la certificación de actos presuntos (silencio administrativo)


Al no expedirse la certificación de actos presuntos en el plazo legalmente previsto, se entendió denegada la solicitud de devolución de las 42.465.392 ptas., interponiéndose contra la denegación presunta recurso contencioso-administrativo


El tribunal decide y revoca  la resolución y con ello se declara la nulidad de las liquidaciones practicadas en concepto de tasa por licencia de obras y en concepto de Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, al Instituto Nacional de la Seguridad Social, con la consiguiente obligación de devolver las cantidades que el citado organismo ingresó por tales conceptos tributarios y el abono de los pertinentes intereses legales.


 


Y ello porque si la tasa por licencia urbanística sólo es exigible cuando la licencia ha sido efectivamente obtenida, como el organismo peticionario de la licencia no la obtuvo, la tasa en cuestión no podía exigirse.


 


Por otra parte, el Tribunal recuerda también que si el I.C.I.O. se devenga en el momento de iniciarse las obras, en el caso examinado tal devengo no puede entenderse producido, pues no consta que las obras se iniciasen, con lo que ha de devolverse al recurrente lo ingresado por tal concepto


 


ACCIDENTE LABORAL: RESPONSABILIDAD DEL EMPRESARIO CONSTRUCTOR Y FALTA DE RESPONSABILIDAD DE ARQUITECTO Y ARQUITECTOS TÉCNICOS


Sentencia del Tribunal Supremo  de 27 de octubre de 2005 Un trabajador, oficial de primera, trabajaba para la empresa constructora ” S.A.”. Trabajando en la obra que se realizaba en el “Hotel J”, recibió órdenes de su titular D. A de desmontar las piezas de los peldaños de una escalera para separar los mismos, que el propietario de la obra quería conservar; cuando estaba sobre la escalera separando tales peldaños, toda ella se desplomó cayendo el operario y causándose gravísimas lesiones, permaneciendo ingresado en varios hospitales durante 342 días, quedándole como secuela una paraplejia espástica, con parálisis completa de sus miembros inferiores y con menoscabo funcional de un 90 por ciento en sus extremidades superiores.


El trabajador presenta reclamación  contra la empresa, el arquitecto y dos arquitectos técnicos  Se declara la responsabilidad  del empresario y la falta de responsabilidad por parte de los profesionales


La caída del Sr. M tuvo lugar cuando el constructor le había ordenado que empezara a desmontar las piezas de barro de la escalera la cual se desplomó cuando el operario se hallaba sobre la misma” por lo que “se trata de un hecho acaecido dentro de lo que es el cumplimiento de las tareas que incumbían al operario como empleado y, por tanto, la responsabilidad de la empresa sólo quedaría excluida de haber acreditado ésta que el accidente se debió a caso fortuito o la culpa exclusiva de la dirección técnica de la obra, esto es, del arquitecto y aparejadores


Cosa que no se produce en el presente caso, respecto a arquitecto y arquitectos técnicos, puesto que no se ha acreditado que incurrieran en negligencia generadora de responsabilidad pues “la caída del Sr. M se produjo cuando ejecutaba una orden directa del constructor, respecto de la cual no se había producido intervención alguna de la dirección técnica”.


 


RESPONSABILIDAD DEL ARQUITECTO DIRECTOR DE LA OBRA. DEBER DE VIGILANCIA SUPERIOR. LOS ARQUITECTOS QUE INTERVINIERON DEBEN PAGAR LA REPARACIÓN DE LOS DEFECTOS AUNQUE ÉSTOS YA SE HAN SUBSANADO


Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de Octubre de 2005 Se presenta reclamación por parte de la comunidad de propietarios contra la constructora y el arquitecto director por defectos en la cubierta, la fachada, los pavimentos, los jardines, el garaje, las bajantes, el sistema de evacuación de basuras y el cuarto de grupo de presión del edificio, adolecen de los graves defectos, anomalías y deficiencias; defectos que determinan la ruina funcional del edificio en cuestión haciéndolo impropio para su finalizado destino.


El  conflicto se plantea antes de que entrara en vigor la Ley de Ordenación de la Edificación. La resolución obliga  a todos los agentes de la construcción que intervinieron en la construcción del edificio  a pagarle solidariamente la suma de dinero en que se había liquidado el coste de las obras, ya realizadas, de reparación o eliminación de los defectos constitutivos de ruina 


Se hace responsable de estas circunstancias a los constructores y arquitectos directores y se les impone la obligación de abonar las  reparaciones realizadas por la comunidad de propietarios  Éstos no están de acuerdo con dicha responsabilidad.


Realmente el debate se centra en una cuestión puramente sustantiva: a saber, la consistente en determinar si los propietarios del edificio están o no facultados para exigir el pago del coste de las obras de reparación que ellos mismos han realizado.


En nuestro sistema el cumplimiento de la obligación por equivalencia es subsidiario de la satisfacción del acreedor en forma específica.


Ello sucede cuando resulte evidente que el obligado no va a cumplir, correctamente, la prestación de hacer que debe o cuando haya sido requerido a ejecutarla sin resultado positivo


La realidad de este requerimiento a la promotora, y la oposición de los arquitectos a asumir sus responsabilidades, unidas al legítimo interés de los propietarios en no vivir permanentemente con las incomodidades derivadas de los defectos en la construcción, justifican que, en el funcionamiento del contrato de ejecución de obra, los propietarios tras reparar por sí mismos las deficiencias, reclamen el coste de la reparación


EL IMPORTE DE LA FIANZA PODÍA Y DEBIÓ SER COMPENSADO CON EL DE LAS RENTAS DEBIDAS UNA VEZ RESUELTO EL CONTRATO


Audiencia Provincial de Madrid  7 de marzo de 2005 El propietario de un local reclama e pago de las rentas correspondientes a los meses de Mayo a Noviembre de 2.002, alegando que habiendo concertado con la demandada contrato de arrendamiento del local por dos años, la arrendataria había resuelto unilateralmente el mismo dejando de abonar las rentas correspondientes


La arrendataria respondió que había puesto a disposición de la propietaria las llaves del local en agosto, llaves que recibió sin protesta ni reserva alguna, por lo que debía entender que el contrato quedaba extinguido. Por lo que formalmente restaban por abonar los alquileres de 3 meses: dos podían compensarse con la fianza  entregada a la firma del contrato y el tercero con la entrega de una máquina  retractiladora de su propiedad cuyo valor era superior a la renta. 


La resolución considera que la finalidad de la fianza es la de responder no solo de los daños y menoscabos que el arrendatario hubiera podido causar en el inmueble arrendado, sino también de las demás obligaciones contractuales y por ello del pago de la renta, así como que, de no retenerse para hacer frente a los precitadas obligaciones aplicarse, de conformidad con lo dispuesto en el art. 36.4 de la L.A.U., debe ser devuelta por el arrendador al final del arriendo devengando el interés legal transcurrido un mes desde la entrega de las llaves si no se hubiese hecho efectiva dicha devolución


De conformidad con la doctrina expuesta, comprobada la inexistencia de daños y perjuicios en el momento de la entrega de las llaves, o al menos no resultando acreditado daño alguno, es claro que el importe de la fianza podía y debió ser compensado con el de las rentas debidas un vez resuelto el contrato, disponiendo el arrendador de un mes para devolverla o determinar en su caso el saldo resultante una vez compensada esta con las rentas debidas por el arrendatario


LA EMPRESA NO RESIDENTE PROPIETARIA DE UN BIEN INMUEBLE SITUADO EN ESPAÑA QUE ES ARRENDADO SIN ESTRUCTURA EMPRESARIAL QUEDA SUJETA A GRAVAMEN POR EL GRAVAMEN ESPECIAL DE BIENES INMUEBLES DE ENTIDADES NO RESIDENTES


 


Resolución de la Dirección General de Tributos de 17 de marzo de 2005. El Gravamen Especial de Bienes Inmuebles de Entidades no Residentes es un impuesto que se exige a las entidades no residentes en territorio español que sean titulares de un derecho de propiedad o de un derecho real sobre un bien inmueble situado en territorio español. Entre las diferentes exenciones contempladas en la norma se encuentra el artículo 42.1.c) del Real Decreto Legislativo 5/2004 que crea una exención para “las entidades que desarrollen en España, de modo continuado o habitual, explotaciones económicas diferenciables de la simple tenencia o arrendamiento del inmueble, de acuerdo con lo que se establezca reglamentariamente´´.


 


En el artículo 20 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de no Residentes aprobado por el Real Decreto 1776/2004, de 30 de julio, se enumeran los supuestos en los que las entidades efectúan explotaciones económicas diferenciables de la simple tenencia o arrendamiento del inmueble:


 


a)     Que el valor real del inmueble o inmuebles cuya propiedad o posesión corresponda a la entidad no residente o sobre los que recaigan los derechos reales de goce o disfrute no exceda de cinco veces el valor real de los elementos patrimoniales afectos a una explotación económica. A estos efectos, en los supuestos de inmuebles que sirvan parcialmente al objeto de la explotación, se tomará en cuenta la parte del inmueble que efectivamente se utilice en aquella.


Cuando, de conformidad con lo dispuesto en el párrafo anterior, no pueda considerarse que existe explotación económica diferenciable que afecte a la totalidad del inmueble, la base imponible del gravamen especial estará constituida únicamente por la parte del valor catastral o, en su defecto, del valor determinado con arreglo a las disposiciones aplicables a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio, que corresponda a la parte del inmueble no utilizado en la explotación económica.


 


b)     Que el volumen anual de operaciones de la explotación económica sea igual o superior a cuatro veces la base imponible de gravamen especial, calculada de acuerdo con lo establecido en el artículo 41 de la Ley del Impuesto [el valor catastral, en términos generales].


 


c)      Que el volumen anual de operaciones de la explotación económica sea igual o superior a 600.000 euros.


Si se compara la situación descrita con los criterios de existencia de explotación económica que aparecen en el Reglamento, se puede concluir que no existe ninguna explotación económica aparte del arrendamiento y, por lo tanto, no será de aplicación la exención citada, con independencia de la cuantía que se cobre por el propio arrendamiento.


 


DIFERENCIAS ENTRE CONTRATO DE AGENCIA Y DE MEDIACIÓN: LA ACTIVIDAD DEL MEDIADOR SE REDUCE A REALIZAR LAS GESTIONES NECESARIAS PARA LA RELACIÓN DE LOS FUTUROS CONTRATANTES  NO EST¡ CONDICIONADA A LA PERFECCIÓN DE LA VENTA


Sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona de 25 de mayo de 2005  


El contrato de mediación o corretaje implica que el mediador se limita en principio a poner en relación a los futuros compradores y vendedores de un objeto determinado, por lo que la actividad del mediador se reduce a realizar las gestiones necesarias para la relación de los futuros contratantes al objeto de celebrarlo, lo que no va más allá de la mera perfección, pues con ello concluye, salvo otro pacto, la intervención del mediador, si bien la misma se considera de resultado, y de él se deriva su derecho a percibir su retribución cuando el negocio se realice o al comitente le aprovechen las gestiones del mediador.


A lo anterior debemos añadir que es indiferente de quien recibe el mediador su encargo, siendo tan factible que sea el comprador como el vendedor.


Por otro lado, el contrato de agencia inmobiliaria se presenta revestido de atipicidad, pero dotado de propio contenido sustantivo, generándose al amparo de la libertad de contratación, y si bien mantiene aproximaciones al mandato, corretaje, arrendamiento de servicios y contrato laboral predomina en el mismo la función de gestión mediadora, por lo que reviste la naturaleza de un pacto de encargo, al interesar al agente, en su condición de intermediario, para que por sus relaciones con el mercado inmobiliario oferte a la venta determinados bienes, aportándose los datos de los mismos y un precio inicial, que suele ser indicativo; el agente salvo apoderamiento o representación expresa, no interviene directamente en la contratación de la compraventa final aunque esté autorizado a recibir cantidades a cuenta, si bien coadyuva eficazmente a la misma y su propia función es predominantemente pro gestora, al hacer posible contratar, cesando una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de celebrar el futuro convenio final.


Vemos, pues, en esas resoluciones el reflejo de una intervención coincidente con dos iniciativa diferentes, aplicable la segunda al caso de vendedor que acude a la agencia y la primera susceptible de ser aplicada al supuesto de autos en el que fue la compradora la que acudió al agente y le encargó o se interesó en las viviendas que podía éste mostrarle para adquirir una con su mediación. Las diferencias entre uno y otro supuesto no son esenciales, pues tanto en uno como en otro los derechos del agente se subordinan a las mismas exigencias de intercomunicar y subordinación a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso


LEYES


Estado


Deducciones


Real Decreto 1621/2005, de 30 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 40/2003, de 18 de noviembre, de protección a las familias numerosas. BOE de 18 de enero de 2006  Reglamento que entre otras materias regula las deducciones que en materia de vivienda se pueden aplicar  a las familias numerosas


 


CCAA


Andalucía


DECRETO 218/2005, de 11 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de información al consumidor en la compraventa y arrendamiento de viviendas en Andalucía. BOJA nº 217  Reglamento que enumera la información que se debe suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas, los datos, características y condiciones relativas a la construcción de la vivienda, a su ubicación, servicios e instalaciones, adquisición, utilización y pago que se incluyan en la oferta, promoción y publicidad serán exigibles aun cuando no figuren expresamente en el contrato.


 


Cantabria


 


 


LEY 6/2005, de 26 de diciembre, de Medidas Administrativas y Fiscales para la Comunidad Autónoma de Cantabria para el año 2006. BOE 18 de enero de 2006


Texto  que modifica, entre otras, la ley de  Ordenación del Territorio y  Régimen jurídico del Suelo  de Cantabria en lo referente a la obligación de los municipios de adaptar sus instrumentos de planeamiento en el plazo de cuatro años.


Galicia


LEY 6/2005, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 3/1993, de 16 de abril, de las aparcerías y de los arrendamientos rústicos históricos de Galicia. BOE 17 de enero de 2006 Ley que prorroga por cinco años las aparcerías y arrendamientos históricos para que los aparceros o aparceras y arrendatarios o arrendatarias puedan seguir favoreciéndose de las medidas de acceso a la propiedad, pagando un precio inferior al del mercado, al estimar que en el actual valor de las fincas han contribuido el arrendatario o arrendataria y sus descendientes mediante su cultivo durante varias generaciones.


La Rioja


LEY 13/2005, de 16 de diciembre, de medidas fiscales y administrativas para el año 2006. BOE de 18 de enero de 2006 Ley que recoge las  deducciones autonómicas por inversión en adquisición o rehabilitación en vivienda habitual en La Rioja, para jóvenes con domicilio fiscal en la Comunidad Autónoma de La Rioja, y por adquisición o rehabilitación de segunda vivienda en el medio rural


MURCIA


 


Decreto Legislativo 1/2005, de 10 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo de la Región de Murcia. BOE murcia de 28 de noviembre


 


 


 


 

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