Alertas Jurídicas sábado , 23 enero 2021
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¿ Qué factores inciden en un extranjero a la hora de decidirse por invertir en España?

 


 En 1979 llegó el Partido Conservador al gobierno del Reino Unido. Durante 13 años el gobierno de Margaret Thatcher liberalizó muchos aspectos de la vida económica británica. Una de sus primeras medidas fue la eliminación del entonces famoso “Dollar Premium´´, en el que hasta entonces se basaba el riguroso sistema de control de cambios del país.


 


El mismo establecía que si un residente británico quería realizar una inversión en el extranjero, debía depositar en el Banco de Inglaterra un importe equivalente al 100% de dicha inversión, en una cuenta cuyo saldo sólo recuperaría cuando la inversión realizada en el extranjero se deshiciese y el importe invertido fuera devuelto de nuevo al país. Y por cierto, en una medida que ya apuntó su futuro apelativo de  “La Dama de Hierro´´, Thatcher hizo despedir en el mismo día a los 400 empleados de la oficina que se ocupaba de dicho control, para demostrar que no era posible el restablecimiento del mismo, al menos en el corto plazo.


 


La desaparición del control de cambios hizo que los británicos, que ya llevaban al menos 10 años visitando en masa Benidorm, Magaluf o Torremolinos, pudiesen empezar a convertir en realidad el sueño creciente de adquirir su “villa´´ (“vila´´ en la acuñación indígena) en la costa española.  Había nacido el Turismo Residencial.


Los años 80 se inician en España con inflación de dos dígitos que sólo a mediados del decenio empieza a contenerse.  Alemania y el Reino Unido, mientras tanto, prácticamente duplican su Producto Interior Bruto, medido en dólares, entre 1983/84 y 1988/89.


Son los años de la locomotora alemana, que sólo reduce su velocidad a partir de la reunificación con Alemania Oriental en 1990. Los precios inmobiliarios en el Reino Unido, mercado residencial de propietarios, crecen con fuerza y aumentan la capacidad de endeudamiento de la población. Otros países, como los escandinavos y en particular Noruega con su particular “boom´´ petrolero, se ponen a la cola de las entradas.


           


Al principio son solamente los promotores locales de muchas pequeñas poblaciones los que perciben la fuerza de la demanda y se lanzan a las grandes promociones


Todos los elementos para un desarrollo explosivo de la promoción de viviendas en la costa española están servidos: gran demanda latente, constante promoción de las costas a través del turismo hotelero, dos grandes economías europeas en sólido crecimiento y con monedas fuertes, economía española con inflación alta y moneda perdiendo valor y, por tanto, comparativa de precios inmobiliarios muy favorable para el comprador foráneo. Para muchos extranjeros comprar en España resulta, simplemente, un “chollo´´.


 


Al principio son solamente los promotores locales de muchas pequeñas poblaciones los que perciben la fuerza de la demanda y se lanzan a las grandes promociones, en un negocio que las grandes promotoras españolas no saben ver. Nace Torrevieja y sus aledaños se convierten en una gran obra donde miles de viviendas se construyen al unísono, a menudo con calidades muy bajas. Y numerosas poblaciones crecen con una rapidez que las administraciones públicas asimilan con dificultad: desde Denia a Estepona se inicia un continuo en el que ya recientemente no se hace sino ir “rellenando los huecos´´ que van quedando. Denia y Altea hablan alemán, Calpe y Jávea hablan inglés, La Nucía habla Noruego, Torrevieja habla de todo, llegan los rusos, Murcia, La Manga, toda Almería, Nerja, Torremolinos, Fuengirola, Marbella, y luego todo se mezcla, la mancha se extiende, los cónsules no dan abasto.


 


Los gobiernos de todos los niveles miden muy mal o nada en absoluto, el ingente fenómeno sociológico que se está produciendo. En algún momento las grandes promotoras españolas se dan cuenta de que están perdiendo el tren e inician su actividad costera en serio. En muchos casos, por fortuna, añadiendo calidad, pero en un entorno ya revuelto. Y mientras tanto, los compradores españoles se dan cuenta de que la costa existe más allá de Gandía o de la Playa de San Juan y empiezan a comprar en todos sitios. Parece que, o compramos, o nos vamos a quedar sin nuestro trocito de mar. Los embotellamientos estivales reglamentarios de la A3 y la A4 dan fe.  


 


Todo el crecimiento producido hasta hoy ha convertido ya al Turismo Residencial, en una “industria´´ sobre la que pocos son capaces de pensar en todos los elementos que compondrían un teórico “D.A.F.O´´. Pero es que, además, no se trata solamente de una industria en el sentido amplio de la palabra y como tal un análisis de las Debilidades, Amenazas, Fortalezas y Oportunidades no puede limitarse a estudiar los componentes de este “negocio´´ que tiene su causa en migraciones, normalmente de personas maduras, en busca de una serie de elementos que mejoren el disfrute de su existencia.


el factor que directamente influye más sobre el coste futuro de la vida es la propia inversión en la vivienda.


 


El asentamiento de centenares de miles, de millones ya, de personas, en alta proporción extranjeras, en nuestra costa, debe estudiarse en su integridad, y no sólo desde el ángulo mercantil.


 


Parece pues oportuno señalar, y a partir de ahí estudiar, algunos de los factores que estos otros inmigrantes valoran en su toma de decisiones al elegir nuestras poblaciones costeras para su residencia permanente o semi-permanente:


 


El clima


 


Es la base de nuestro crecimiento hasta hoy. La expresión “La Florida de Europa´´ se basa en la percepción de la migración de muchos norteamericanos hacia su particular “Sunbelt´´ (Colorado, Arizona, Carolina del Sur, Florida). Evidentemente poco se puede trabajar en la modificación de este apartado. Salvo en lo relativo a la disponibilidad de recursos hídricos. La perspectiva real o percepción por los consumidores de más o menos dificultades en ciertas zonas, puede llegar a condicionar en un futuro la elección de compra.


 


El coste de la vida


 


Probablemente el aspecto más importante. Y el factor que directamente influye más sobre el coste futuro de la vida es la propia inversión en la vivienda. Por lo que el encarecimiento elevado y progresivo de la vivienda en España, sin excepción en la costa, debe ser visto con especial recelo. A menos que la economía europea goce de una intensa revitalización en los años próximos, y dada la alta dependencia de los mercados británico y alemán, además del doméstico español, los precios de la vivienda amenazan con “matar la gallina de los huevos de oro´´. O al menos dejarla mal herida.


 


La delincuencia


 


Los estudios más serios, entre los que cabe citar los de la Universidad Nacional de Educación a Distancia, reconocen la dificultad de medir las tendencias en la delincuencia en España, debido a la falta de coherencia de las fuentes. Sin embargo dos cosas parecen claras: un crecimiento notorio en los últimos años de las faltas o delitos menos serios (hurtos por ejemplo) y un reflejo distorsionado por parte de los medios sobre el nivel de delincuencia e inseguridad ciudadana. Es por tanto muy importante que las comunidades que pretendan atraer nuevos residentes vigilen con especial atención estos aspectos.


 


Los servicios disponibles


 


La disponibilidad de servicios sanitarios, comerciales o transporte van siendo factores cada vez más importantes cuando el público objetivo ejerce su “opción de compra´´ al principio de la edad madura. En 25 años ya se ha producido un importante proceso de “aging in place´´ en algunos municipios singulares, como es el caso de la comunidad noruega en La Nucía (Alicante). Inevitablemente este proceso se va a replicar y aumentar con la creciente expectativa de vida de la población, por lo que los municipios receptores deben estar en disposición, social y económicamente, de atender a esta creciente población de personas maduras o ancianas con sus necesidades correspondientes. Los compradores, a su vez, buscarán de forma más detallada la disponibilidad de estos servicios.


La disponibilidad de servicios sanitarios, comerciales o transporte van siendo factores cada vez más importantes cuando el público objetivo ejerce su “opción de compra´´ al principio de la edad madura.


La oportunidad de trabajar


 


El alargamiento de la vida no solamente es previsible que apunte en la dirección de una mayor demanda de servicios, sino que cabe esperar además que una mayor población de personas en edades hasta hace poco consideradas de “retiro forzoso´´, busquen oportunidades de ocuparse para obtener ingresos suplementarios. Aquellas poblaciones con un mercado laborar más amplio y flexible gozarán de mayor predicamento para una proporción creciente de compradores.


 


La disponibilidad de servicios de ocio y esparcimiento


 


En los últimos años se ha tendido a simplificar los deseos de ocio de las personas maduras que se dirigen a las costas en la idea de que el golf es el paradigma arquetípico del ocio deseable. Y aunque supongo que un “ratio´´ de hoyos de golf para una zona sería de interesante manejo, la realidad es más compleja y otros aspectos de ocio, como el deporte (el tenis por ejemplo), la pesca, la cultura en términos generales (teatro, cine), la disponibilidad de buenos restaurantes o buen comercio, etc., son todos ellos factores que harán que un comprador se decida por una ubicación u otra.


 


En conclusión, cabe pensar o al menos debe preverse, que los crecimientos que hemos visto en la adquisición de segundas o terceras viviendas se moderen en un futuro, y en consecuencia será necesario que tanto municipios como promotores deban preocuparse de convertir su producto en el más atractivo desde una perspectiva que va más allá de la memoria de calidades o el tamaño de la piscina y abarca cada vez la ubicación de la vivienda desde el punto de vista social, laboral, de servicios o de ocio.


 


¿Cómo estaremos en el 2030 cuando revisemos la situación económica de las ciudades costeras españolas, los recursos necesarios, los servicios, las relaciones sociales? No todas, en nuestra opinión, gozarán del mismo éxito en este trayecto. Una actuación coordinada entre los municipios con mayor vocación hacia este crecimiento y los promotores con mejor visión, permitirá a algunos municipios, o regiones, disfrutar de un crecimiento más sólido y equilibrado. Sabemos, aunque sea en parte, lo que ha sucedido en los últimos 25 años. La experiencia acumulada nos va a permitir pronto evaluar quiénes van mejor encaminados para los próximos 25.


 


será necesario que tanto municipios como promotores deban preocuparse de convertir su producto en el más atractivo desde una perspectiva que va más allá de la memoria de calidades o el tamaño de la piscina


 

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