Alertas Jurídicas martes , 19 enero 2021
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Novedades Fiscales que afectan al sector inmobiliario en 2006

El presente trabajo repasa las novedades fiscales que han sido introducidas en nuestro ordenamiento jurídico en los últimos meses del año 2005 relacionadas con el sector inmobiliario


 


Como sucedió para el año 2005, este año no se ha aprobado la Ley de Acompañamiento que se solía aprobar junto a los Presupuestos Generales del Estado.


 


Sin embargo, ello no quiere decir que las novedades fiscales de esta última parte del año se concentren exclusivamente en la Ley de Presupuestos Generales del Estado sino que las novedades se han ido desgranando a lo largo de las más recientes leyes aprobadas en los dos últimos meses del año.


 

-˜        Legislación


 


-˜        Ley 22/2005, de 18 de noviembre, por el que se incorporan al ordenamiento jurídico español diversas directivas comunitarias en materia de fiscalidad de productos energéticos y electricidad y del régimen fiscal común aplicable a las sociedades matrices y filiales de estados miembros diferentes, y se regula el régimen fiscal de las aportaciones transfronterizas a fondos de pensiones en el ámbito de la Unión Europea


-˜        Ley 23/2005, de 18 de noviembre, de reformas en materia tributaria para el impulso de la productividad


-˜        Ley 24/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso de la productividad


-˜        Ley 25/2005, de 24 de noviembre, reguladora de las entidades de capital-riesgo y sus sociedades gestoras


-˜        Ley 30/2005, de 29 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para 2006 (BD Avance Legislación).


-˜        Real Decreto 1609/2005, de 30 de diciembre, por el que se modifica el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio, en materia de salario medio anual del conjunto de contribuyentes y de retenciones e ingresos a cuenta sobre rendimientos del trabajo


 


 


Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas


 


Coeficientes de actualización del valor de adquisición:


 


La Ley de Presupuestos Generales del Estado (artículo 57 de la Ley 30/2005) ha aprobado los nuevos coeficientes de actualización del valor de adquisición de los bienes inmuebles no afectos a actividades económicas. actualizándose las escalas de la tarifa un 2%.


 


 

Año de adquisición

Coeficiente

1994 y anteriores


1995


1996


1997


1998


1999


2000


2001


2002


2003


2004


2005


2006

1,1924


1,2597


1,2167


1,1924


1,1692


1,1482


1,1261


1,1040


1,0824


1,0612


1,0404


1,0200


1,000


 


 


Escala estatal para 2006


 

Base liquidable


Hasta euros

Cuota íntegra


 


Euros

Resto base liquidable


Hasta euros

Tipo aplicable


 


Porcentaje

0,00

0,00

4.181,60

9,06

4.161,60

377,04

10.195,92

15,84

14.357,52

1.992,07

12.484,80

18,68

26.842,32

4.324,23

19.975,68

24,71

46.818,00

9.260,22

En adelante

29,16


 


Escala autonómica o complementaria para 2006


 

Base liquidable


Hasta euros

Cuota íntegra


 


Euros

Resto base liquidable


Hasta euros

Tipo aplicable


 


Porcentaje

0,00

0,00

4.181,60

5,94

4.161,60

247,20

10.195,92

8,16

14.357,52

1.079,19

12.484,80

9,32

26.842,32

2.242,77

19.975,68

12,29

46.818,00

4.697,78

En adelante

15,84


 


Compensación fiscal a los arrendatarios de vivienda habitual en 2005:


 


La Disposición transitoria primera de la Ley de Presupuestos Generales del Estado regula la compensación fiscal a los arrendatarios de vivienda habitual en 2005.


 


Los contribuyentes con deducción por alquiler de vivienda habitual en el IRPF en el año 1998, cuyos contratos de alquiler fueran anteriores al 24 de abril de 1998 y se mantengan en el ejercicio 2005, tendrán derecho a al deducción regulada en esta disposición, siempre y cuando se cumplan los siguientes requisitos:


 


a)     Que la suma de las partes general y especial de la renta del período impositivo minorada en las reducciones por rendimientos del trabajo y por discapacidad de trabajadores activos (reguladas, respectivamente, en el artículo 51 y en el apartado 3 del artículo 58 del Real Decreto Legislativo 3/2004), no sea superior a 21.035,42 euros en tributación individual o 30.050,61 euros en tributación conjunta.


b)     Que las cantidades satisfechas en 2005 en concepto de alquiler excedan del 10% de los rendimientos netos del contribuyente.


 


La cuantía de la deducción será del 10% de las cantidades satisfechas en 2005 por el alquiler de la vivienda habitual, con el límite de 601,01 euros anuales.


 


En general, las tasas se incrementan un 2% así como el valor catastral


 


El importe de la deducción se restará de la cuota líquida total del IRPF, después de las deducciones por doble imposición a que se refieren los artículos 81 y 82 del Real Decreto Legislativo 3/2004.


 


Compensación fiscal por deducción en adquisición de vivienda habitual en 2005:


 


Los contribuyentes que hubieran adquirido su vivienda habitual con anterioridad al 4 de mayo de 1998 y puedan aplicar en 2005 la deducción por inversión en vivienda habitual prevista, tendrán derecho a la deducción regulada en esta disposición. (artículo 69.1 del Real Decreto Legislativo 3/2004)


 


La cuantía de esta deducción será la diferencia positiva entre el importe del incentivo teórico que hubiera correspondido de mantenerse la normativa vigente a 31 de diciembre de 1998, y la deducción por inversión en vivienda que proceda para 2005.


 


El importe del incentivo teórico será la suma de las siguientes cantidades:


a)     El resultado de aplicar el tipo medio de gravamen a la magnitud resultante de sumar los importes satisfechos en 2005 por intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición de la vivienda habitual, con el límite de 4.808,01 euros en tributación individual o 6.010,12 euros en tributación conjunta, y por la cuota y los recargos, salvo de apremio, devengo por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, menos la cuantía del rendimiento imputado que hubiera resultado de aplicar el artículo 34.b) de la Ley 18/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.


El tipo medio de gravamen deberá entenderse el obtenido de sumar los tipos medios, estatal y autonómico.


 


b)     El resultado de aplicar el 15% a las cantidades invertidas durante 2005 en la adquisición de la vivienda habitual que, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 69.1.2º del Real Decreto Legislativo 3/2004, den derecho a deducción por inversión en vivienda habitual, excluidos los intereses derivados de financiación ajena. Las cantidades invertidas tendrán como límite el 30% del resultado de adicionar a las bases liquidables, general y especial, el mínimo personal y familiar a que se refiere el artículo 41 y las reducciones reguladas en los artículos 54, 55 y en los apartados 1 y 2 del artículo 58 del Real Decreto Legislativo 3/2004.


 


La compensación fiscal a los arrendatarios de vivienda habitual y por el anterior sistema de beneficios fiscales por la adquisición de una vivienda se mantiene en 2005


 


 


La cuantía de la deducción así calculada se restará la cuota líquida total, después de las deducciones por doble imposición (artículos 81 y 92 del Real Decreto Legislativo 3/2004)


 

  • Impuesto sobre Sociedades:

  •  


    En la Ley 23/2005 de reformas en materia tributaria para el impulso de la productividad, se actualizan referencias normativas y se introduce el tratamiento fiscal de las sociedades de inversión inmobiliaria y los fondos de inversión inmobiliaria que promocionen viviendas para su arrendamiento. El resultado es la aplicación tipo del 1% a distintas instituciones de inversión colectiva, entre ellas :


     


     


    Las sociedades de inversión inmobiliaria y los fondos de inversión inmobiliaria regulados en la Ley 35/2003, siempre que el número de accionistas o partícipes requerido sea, como mínimo, de 100 y que, con el carácter de instituciones de inversión colectiva no financieras, tenga por objeto exclusivo la inversión en cualquier tipo de inmueble de naturaleza urbana para su arrendamiento y, además, las viviendas, las residencias estudiantiles y las residencias de la tercera edad representen, conjuntamente, de forma directa o indirecta, al menos, el 50% del total del activo.


     


    La aplicación de los tipos de gravamen previstos requerirá que los bienes inmuebles que integren el activo de las instituciones de inversión colectiva no se enajenan hasta que no hayan transcurrido al menos tres años desde su adquisición, salvo que, con carácter excepcional, medie la autorización expresa de la Comisión Nacional del Mercado de Valores.


     


    Se regulan expresamente las consecuencias de la transmisión de los bienes inmuebles antes del transcurso del período mínimo. En primer lugar, se fija la regla por la cual la renta derivada de la transmisión tributará al tipo general de gravamen del Impuesto sobre Sociedades. Además, se establece una regla que dota de efectos retroactivos a la pérdida de las ventajas fiscales de forma que la entidad no sólo estará obligada a ingresar la cuota del período impositivo correspondiente al período en el que se transmitió el bien, sino también la cuota resultante de la diferencia entre el tipo general de gravamen vigente en cada período y el tipo del 1% a las rentas correspondientes al inmueble en cada uno de los períodos impositivos anteriores en los que era aplicable el régimen. Además, se podrán exigir intereses de demora y/o recargos por pagos extemporáneos y se podrán imponer sanciones.


    La Ley de Presupuestos Generales del Estado ha aprobado los nuevos coeficientes de actualización del valor de adquisición de los bienes inmuebles no afectos a actividades económicas. actualizándose las escalas de la tarifa un 2%.


     


    Se regula el régimen fiscal aplicable a las sociedades de inversión inmobiliaria y los fondos de inversión inmobiliaria regulados en la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, que desarrollen la actividad de promoción exclusivamente de viviendas para destinarlas a su arrendamiento.


     


    Se deben cumplir, además, las siguientes condiciones:


     


    d.1) Las inversiones en bienes inmuebles afectas a la actividad de promoción inmobiliaria no podrán superar el 20% del total del activo de la sociedad o fondo de inversión inmobiliaria.


     


    d.2) La actividad de promoción inmobiliaria y la de arrendamiento deberán ser objeto de contabilización separada para cada inmueble adquirido o promovido, con el desglose que resulte necesario para conocer, la renta correspondiente a cada vivienda, local o finca registral  independiente en que éstos se dividan.


     


    d.3) Los inmuebles derivados de la actividad de promoción deberán permanecer arrendados u ofrecidos en arrendamiento por la sociedad o fondo de inversión inmobiliaria durante un período mínimo de siete años. Este plazo se computará desde la fecha de terminación de la construcción. A estos efectos, la terminación de la construcción del inmueble se acreditará mediante el certificado final de obra a que se refiere el art.6 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (BD marginal 102).


     


    Al igual que sucedía, en el supuesto anterior el incumplimiento del plazo mínimo de arrendamiento de los bienes inmuebles genera la obligación de tributaria por el tipo general del impuesto.


     


    Finalmente, respecto de este tipo especial de sociedades de inversión inmobiliaria y de fondos de inversión inmobiliaria, se establece la obligación de comunicar la realización de actividades de promoción inmobiliaria a la Administración tributaria en el período impositivo en el que se inicie la actividad.


     


     


    Impuesto sobre el Valor Añadido


     


     


    La Ley de Presupuestos Generales del Estado extiende la exención de IVA de los arrendamientos de edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas a las entregas de edificios:


    –          para su posterior arrendamiento por entidades gestoras de programas públicos de apoyo a la vivienda; o


    –          por sociedades acogidas al régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas establecido en el Impuesto sobre Sociedades.


     


    Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados


     


     


    Se extiende la exención del pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. a la modalidad de operaciones societarias a las sociedades y fondos de inversión inmobiliaria reguladas que, con carácter de instituciones de inversión colectiva no financieras, tengan por objeto social exclusivo la adquisición y promoción, incluyendo la compra de terrenos, de cualquier tipo de inmueble de naturaleza urbana para su arrendamiento, siempre que, además, las viviendas las residencias estudiantiles y las residencias de la tercera edad, representen conjuntamente, al menos el 50% del total del activo.


     


    La Ley extiende la exención de IVA de los arrendamientos de edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas a las entregas de edificios


     


     


    Financiación local


     


    Con efectos de 1 de enero de 2006 se actualizarán todos los valores catastrales de los bienes inmuebles mediante la aplicación del coeficiente del 1,02.


     


    Este coeficiente se aplicará en los siguientes términos:


     


    a)     Cuando se trate de bienes inmuebles valorados conforme a los datos obrantes en el Catastro Inmobiliario se aplicará sobre el valor asignado a dichos bienes para 2005.


    b)     Cuando se trate de valores catastrales notificados en el ejercicio 2005, obtenidos de la aplicación de Ponencias de valores parciales aprobadas en el mencionado ejercicio, se aplicará sobre dichos valores.


    c)      Cuando se trate de bienes inmuebles que hubieran sufrido alteraciones de sus características conforme a los datos obrantes en el Catastro Inmobiliario, sin que dichas variaciones hubieran tenido efectividad, el mencionado coeficiente se aplicará sobre el valor asignado a tales inmuebles, en virtud de las nuevas circunstancias, por la Dirección General del Catastro, con aplicación de los módulos que hubieran servido de base para la fijación de los valores catastrales del resto de los bienes inmuebles del municipio.


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