Alertas Jurídicas martes , 19 enero 2021
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Las cosas claras: Qué se protege en el registro de la propiedad

La Ley Hipotecaria regula en su artículo 221 la publicidad formal al afirmar que los registros serán públicos para quienes tengan interés conocido en averiguar el esta­do de los bienes inmuebles inscritos. Este artículo está com­plementado por los artículos 222, 227 y 228 de dicha ley. (El artículo 398.c) del Reglamento hipotecario, redactado por R.D. 430/1990 de 30 de marzo y la Ley 24/2001 de 27 de diciembre modificó los artí­culos 221 y 222 de la Ley Hipotecaria.)


 


 


El Registro de la Propiedad no tiene por finali­dad transmitir información, sino garantizar derechos, por lo que debe tutelarse tanto el dere­cho a la intimidad como aquel otro derecho a ser informado, correspondiendo a los Registradores, en primer término, y a los Tribuna­les, en último caso, la resolución del conflicto en caso de duda.


 


El espíritu y la finalidad del Registro de la Propiedad es la seguridad jurídica en materia inmobiliaria y no el satisfacer la malsana curiosidad de terceros no legitimados.


los registros serán públicos para quienes tengan interés conocido en averiguar el esta­do de los bienes inmuebles inscritos


 


Para averiguar el contenido del Registro se precisa de un interés que ha de enjuiciar el Registrador en cuanto a su legitimidad, sin que quepa acu­dir al derecho de información general para legitimar la indagación del contenido de los asien­tos. La calificación del interés legítimo no es fácil, sobre todo cuando el Registrador debe pro­nunciarse a favor de uno de los derechos constitucionales que pueden entrar en colisión, como ocurre con frecuencia entre la intimidad o protección de datos y el derecho a una información veraz  


 


La existencia de límites tanto a unos dere­chos como al otro (artículo 20.4 C.E.) hace que el calificador ejerza su función con extrema­da prudencia, de forma que sean los tribunales en última instancia quienes, mediante el opor­tuno recurso, diriman el conflicto, cuestión para la que es incompetente al registrador, pues de otra forma podrían ocasionarse a través del Registro daños irreparables, cuando la finalidad de la institución es la prevención y eliminación de conflictos actuando la seguridad jurídica.


 


El Registrador ha de calificar el interés del solicitante, tanto respecto de la finca o derecho (la posibilidad de darla) como en cuanto a los datos y circunstancias contenidas en los libros (la necesidad de excluir algún dato). Lo que es lo mismo existe un conflicto entre dos principios constitucionales, el derecho al honor y a la intimidad  y el derecho a un obtener una información veraz Cabe perfectamente que puedan facilitarse unos datos regístrales y no otros relativos a una finca o a una persona física.


 


Para proteger la seguridad e integridad de personas y bienes el Registrador debe actuar pre­ventivamente (así el artículo 222.6 L.H.: `Los Registradores, al calificar el contenido de los asientos regístrales, informarán y velarán por el cumplimiento de las normas aplicables sobre la protección de datos de carácter personal“) y ante el temor o sospecha de utilización tortice­ra de los datos solicitados ha de denegar la información, so pena de incurrir en responsabilidad por los daños y perjuicios (quizás irreparables) que puedan derivar de la cesión de los datos, ya que la función calificadora es personal y responsable Esta labor, además, es imprescindible hasta tanto se desarrolle regla­mentariamente por el Ministerio de Justicia lo dispuesto


 


 

artículo 222.6 Ley Hipotecaria.: `Los Registradores, al calificar el contenido de los asientos regístrales, informarán y velarán por el cumplimiento de las normas aplicables sobre la protección de datos de carácter personal“)


 


En el ámbito del derecho comparado, todos los textos internacionales coinciden en el establecimiento de un régimen jurídico para la protección de datos de carácter personal en el que se regula el ejercicio de este derecho fundamental en cuanto a la recogida de tales datos, la información de los interesados sobre su origen y destino, la facul­tad de rectificación y cancelación, así como el consentimiento respecto para su uso o cesión.


 

               Normativa europea en materia de protección de datos


 


–          Artículo 8 de la Convención Europea de Derechos Humanos, la Directiva europea 95/461 sobre la protección de datos de las personas físicas


–          Resolución 45/95 de la Asamblea General de las Naciones Unidas sobre Ficheros Computerizados de Datos Personales


–          Convenio europeo 28 de enero de 1981 firmado en Estrasburgo para la Protección de las Per­sonas respecto al Tratamiento Automatizado de Datos de Carácter Personal


–          la Directiva europea 95/46 sobre Protección de las Personas Físicas en lo que respecta al Tratamiento de Datos Per­sonales y la Libre Circulación de estos datos y la Carta de Derechos Fundamen­tales de la Unión Europea del 2000.


 


En el ámbito del derecho español, este asunto es tratado por los artículos 18.1 y 4, 20.d, y 105.b) de la Constitución Española, por la Ley Orgánica 3/1985 sobre la protección del honor, intimidad personal y familiar y propia imagen, por la Ley Orgánica 5/1992 de 29 de octubre, sobre tratamiento automatizado de los datos de carácter personal y por la Ley Orgánica 15/1999 de 13 de diciembre,  de Protección de datos de carácter personal. La citada Ley Orgánica sobre tratamiento automatizado de los datos de carácter personal de 1992, excluyó de su aplicación la información suministrada por los Registros de la Propiedad y Mercantiles. Sin embargo, apenas siete años más tarde, la Ley Orgánica de Protección de datos de carácter personal de 1999 incluyó en su ámbito a los Registros de la Propiedad y Mercantiles.


El Registro no tiene por finali­dad transmitir información, sino garantizar derechos


 


En este nuevo escenario, la Agencia de Protección de Datos y el Colegio de Registradores firmaron un Protocolo de Colaboración, ajustado a la situación actual, el 20 de diciembre de 2002, en desarrollo del cual, se abordó el establecimiento de las más extremas medidas de seguridad, así como la coordinación de la normativa de protección de datos con la normativa registral específica.


 


Los Registradores de la propiedad deben velar en todo momento por el más estricto cumplimiento de la normativa establecida en materia de protección de datos, en especial en las siguientes materias:


 í¯ Derecho del titular registral a que el Registrador, mediante la calificación, aprecie o no la existencia de interés legítimo en el solicitante de información registral.


 í¯ Calidad de los datos, de tal modo que solo deben ser captados los datos que resulten imprescindibles en relación con la finalidad del Registro, prohibiendo que sean tratados para fines diferentes o que se recojan por procedimientos ilegítimos, obligando a informar al titular de la recogida de sus datos y de los derechos que le asisten.


í¯ Los derechos del titular de los datos han de ser garantizados poniendo en consonancia las normas establecidas en materia de privacidad y protección de datos, con las normas registrales. Así, si bien no se debe exigir el consentimiento del titular de los datos a los efectos de practicar inscripciones, sí se necesitará el consentimiento para el resto de casos en que los distintos Registros efectúen tratamientos de datos personales. Se informará siempre al titular de los datos sobre la existencia de los ficheros, los tratamientos de datos, la finalidad perseguida, la identidad, dirección y forma de contactar con el responsable y los posibles encargados del tratamiento o sus representantes.


í¯ Derechos de acceso, rectificación, cancelación y oposición, respecto de datos inscritos, de tal forma que el ejercicio de dichos derechos, referidos a datos personales inscritos, se ha de someter al procedimiento de rectificación o de cancelación establecido en la normativa registral específica aplicable.


La labor de los Registradores en defensa de la intimidad patrimonial, que forma parte de la persona, ha sido destacada por el Tribunal Constitucional al afirmar que el que los datos sean de carácter personal no significa que sólo tengan protección los relativos a la vida priva­da o íntima de la persona, sino que los datos amparados son todos aquellos que identifiquen o permitan la identificación de la persona que constituya una amenaza para el individuo en determinadas circunstancias (S.T.C. de 30 de noviembre del 2000).


Por ello los registradores han de calificar el interés conocido o legítimo del solicitante y la finalidad de la información. Los Registradores deben actuar antes de que se produzca la lesión del derecho, pues en este caso la actuación registral es de seguridad preventiva.


 


si bien no se debe exigir el consentimiento del titular de los datos a los efectos de practicar inscripciones, sí se necesitará el consentimiento para el resto de casos en que los distintos Registros efectúen tratamientos de datos personales


Se produce una colisión de intereses que debe proteger el Registro entre la protección de la intimidad de las personas físicas, y la protección social de la libre información, pues de otra forma se daría de peor tratamiento al titular inscrito que al no inscrito, cuyas circunstancias patrimoniales, permanecen ocultas sin su consentimiento.


El derecho a la intimidad protege, sin duda alguna, todas aquellas informaciones de carác­ter secreto o íntimo, entre las cuales se incluye, por supuesto, el domicilio. Respecto de éste último el reglamento exige su constancia en los libros regístrales del domicilio `con las cir­cunstancias que lo concreten“ de las personas físicas que adquieran derechos, así como `el domicilio del otro cónyuge“ cuando los derechos que se inscriban puedan estar modalizados por el hecho de hallarse casado el adquirente.


La trascendencia del domicilio como lugar para la práctica de requerimientos y notifica­ciones relativas al derecho inscrito es clara. Por ello es imprescindible que el domicilio cons­te en el asiento, pero ello no implica que esa circunstancia de la persona sea pública fuera del ámbito de residencia de la misma ni que pueda tener acceso a ese dato cualquier persona sin el tamiz del interés legítimo calificado por el Registrador.


Es indiscutible que el domicilio es un dato sensible, que afecta a la intimidad de las perso­nas y que no es conveniente facilitar el acceso indiscriminado a ese dato. Por ello se exige un interés legítimo especial para ciertos datos contenidos en los asien­tos regístrales (`sin extenderse más allá de lo que sea necesario para satisfacer el legítimo inte­rés del solicitante“).


No obstante, respecto de la información y exteriorización del domicilio han de hacerse las siguientes matizaciones: a) que para la mayoría de las personas físicas el domicilio coincide con la titularidad de su único inmueble, con lo que faci­litada la titularidad de todos los bienes y derechos de una persona se conoce su domicilio; b) que la seguridad e integridad de las personas precisa de actuaciones pre­ventivas, pues si se producen ex postfacto las actuaciones puede haberse lesionado ya el bien jurídico que se intentaba proteger (la vida en ocasiones). Por descender a supuestos concretos, piénsese en la violencia doméstica o en las personas amenazadas por bandas terroristas y cri­minales, supuestos en los que sin duda pensaba el legislador al redactar el artículo


 


que los datos sean de carácter personal no significa que sólo tengan protección los relativos a la vida priva­da o íntima de la persona, sino que los datos amparados son todos aquellos que identifiquen o permitan la identificación de la persona que constituya una amenaza para el individuo en determinadas circunstancias


El derecho a la intimidad protege, también el Documento Nacional de Identidad, ya que en la solicitud de publicidad que se realiza por medios telemáticos los servidores de los Registros y del Colegio de Registradores no facilitan el D.N.I., si el mismo no es aportado por el solicitante de la publicidad, porque ese poder individualizador del tal número lo caracteriza como personal e intransferible. Se  se constata en la práctica que con frecuencia se solicita información de la finca con el propósito principal de obtener el D.N.I. del titular registral.


Por otro lado, y para concluir, en la información que se da por fotocopia, conforme a la regulación de protección de datos han de excluirse las firmas de los Registradores, que se han de sombrear. De la misma forma, respecto de la inscripción de las herencias, no se ha de recoger la desheredación de un legitimario o el reconocimiento de un hijo, por su carácter personal, íntimo y secreto, que no debe trascender a los terceros.


 

DEBERES DE LOS REGISTRADORES DE LA PROPIEDAD EN MATERIA DE PROTECCIÓN DE DATOS


 


 í¯ Deben Proteger el derecho del titular registral a que el Registrador, mediante la calificación, aprecie o no la existencia de interés legítimo en el solicitante de información registral.


 í¯ Deben proteger la calidad de los datos.


í¯ Los derechos del titular de los datos han de ser garantizados poniendo en consonancia las normas establecidas en materia de privacidad y protección de datos, con las normas registrales.


í¯ Derechos de acceso, rectificación, cancelación y oposición, respecto de datos inscritos, de tal forma que el ejercicio de dichos derechos, referidos a datos personales inscritos, se ha de someter al procedimiento de rectificación o de cancelación


 

Normativa española en materia de protección de datos


Artículos 18.1 y 4, 20.d, y 105.b) de la Constitución Española


Ley Orgánica 3/1985 sobre la protección del honor, intimidad personal y familiar y propia imagen


Ley Orgánica 5/1992 de 29 de octubre, sobre tratamiento automatizado de los datos de carácter personal


Ley Orgánica 15/1999 de 13 de diciembre,  de Protección de datos de carácter personal.

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