Alertas Jurídicas sábado , 23 enero 2021
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El Baile de los solares un nuevo reto en el sector “el pase”o la reventa de proyectos

La dinámica del mercado inmobiliario, concebida como nivel de productividad, ritmo de realizaciones y volumen de transacciones, así como capacidad de adaptación a los cambios que se van produciendo tanto en las normativas aplicables como en los costes y necesidad de creación de nuevos productos, está fuera de toda duda.


 


Son ya casi diez años en los que el sector de la construcción residencial está manteniendo una evolución positiva. Entendida ésta como incremento de la actividad en el mercado y de la producción de viviendas, para pensar que en un periodo tan largo no se han tenido que producir ajustes estructurales, cambios en los planteamientos constructivos, adecuaciones en los esquemas financieros,  revisiones en los diseños de los productos y actuaciones legales. Obteniendo en cada uno de estos nuevos retos, un alto nivel de eficiencia, pero también de eficacia en la medida que el sector ha seguido disfrutando de buena salud, tanto de demanda, como financiera, manteniendo al nivel empresarial unos márgenes adecuados.


 


Ahora nos encontramos en un nuevo escenario, ya anticipado en otros artículos, como es la escasez de suelo por la concentración de la demanda de vivienda en los entornos de grandes núcleos urbanos. Esta circunstancia genera una nueva situación, que si bien esporádicamente siempre se había presentado, ahora parece que esta generalizando su actividad.


el proceso llamado coloquialmente en el sector como el pase, es decir, la adquisición de un producto con la única finalidad de ofrecerlo nuevamente a la venta, obteniendo un margen en la transacción.


 


Se trata del incremento de oferta de solares (en sus diferentes fases) que ya han sido objeto anteriormente de una transmisión.Es el proceso llamado coloquialmente en el sector como el pase, es decir, la adquisición de un producto con la única finalidad de ofrecerlo nuevamente a la venta, obteniendo un margen en la transacción.


 


El proceso que está generando una cierta distorsión no es la vivienda, que ya viene sufriendo esta actividad de reventa desde hace varios años, en la medida que el incremento del precio de las mismas se consolidaba.


 


Se ha popularizado entre un colectivo de inversores una actividad ciertamente lucrativa a través de las adquisiciones de pisos que se realizan, generalmente en fase de desarrollo de un proyecto o mientras éste se está construyendo, con la finalidad de que una vez terminada las obras de la vivienda y sea entregada, aprovechando el incremento que han sufrido los precios, provocar por parte del primer adquirente una venta “rápida´´ y así obtener un margen en el proceso, que casi podríamos llamar de intermediación.


 


Esta actividad, aunque de cierta entidad por el volumen, no incide en el aumento del precio de las viviendas, sino que se aprovecha de su evolución, para obtener un beneficio generalmente en un periodo corto de tiempo.


 


Pero existe otro procedimiento de cesión, pase o venta (la terminología no altera el proceso) en los solares, sin que realmente exista una aportación de valor añadido en el desarrollo urbanístico antes de la transmisión del bien y que incide sobremanera en el sector, insisto que no es el de la vivienda, que en todo caso, lo que puede generar es por parte del promotor una venta rápida de la obra en el periodo de construcción; y por otra, un margen para el inversor que una vez terminada y atendiendo a la evolución al alza de los precios, aprovecha la coyuntura del mercado y pone el piso a la venta, en  muchas ocasiones a través del mismo agente inmobiliario por el que lo adquirió.


 


El desarrollo de la actividad de comercialización de solares comporta la incorporación en el proceso de adquisición del suelo no tan solo del agente intermediario en la labor de búsqueda y selección, ahora se ha introducido un nuevo elemento en el proceso que es el tenedor de unos derechos sobre ciertos solares.


               


El desarrollo de la actividad de comercialización de solares comporta la incorporación en el proceso de adquisición del suelo, no tan solo del agente intermediario  de un nuevo elemento en el proceso que es el tenedor de unos derechos sobre ciertos solares.


 


La posición de esta figura, puede ser el propietario registral de un suelo adquirido con la intención de aprovechar una mejor coyuntura y ofrecerlo en el mercado. Pretensión loable y asumida en cualquier actividad empresarial,  pero existe otro colectivo que con esa posición previa que apuntaba de cierta situación privilegiada ante la compra de un solar, lo ofrece en el mercado y tan solo consolida sus derechos (es decir efectúa la compra en firme), cuando dispone de un adquirente al que le puede, en un reducido plazo de tiempo, vender o ceder sus derechos sobre el solar en cuestión.


 


Se trata de una actividad que está adquiriendo unos niveles que podrían situarse en los entornos geográficos de mayor concentración urbana, en unas cifras próximas al 20% de los solares que actualmente existen en el mercado.


 


Esta figura, como cualquier otra no tendría mayor incidencia en el desarrollo de los proyectos inmobiliarios, si no fuera porque su intervención, (aunque en un primer momento se podría decir que permite aflorar solares que posiblemente no estarían en el mercado sin su actuación) genera un mayor coste en la compra de los mismos.


 


Por lo tanto, se trata de un factor que puede llegar a distorsionar el precio no tan solo de compra del suelo (materia prima imprescindible para el desarrollo de los proyectos inmobiliarios), sino que afecta sobremanera en el resultado final del producto que se ofrece a los adquirentes, a través de un mayor precio del producto final, al tiempo que incide también en los márgenes de los profesionales de generan el producto, toda vez que parte del sobre coste no se puede repercutir en el producto.


 


En definitiva este proceso de pase distorsiona la realidad del mercado y genera unas expectativas a los propietarios de suelos que a su vez, en una espiral muy peligrosa, también ven aumentadas sus pretensiones en la venta de los solares.


 


Cuando un mercado mantiene los niveles de actividad que está soportando el sector inmobiliario, parece abonado para que se reactiven ciertas actuaciones que solo funcionan en situaciones de mercados no maduros (no saturados) como parece que sigue siendo el inmobiliario, con capacidad para crecer, tanto en actividad, como en precios; aunque hay que recordar, como sucede en el mar, que el exceso de pesca termina por agotar los bancos de ciertas especies, y en nuestro caso, puede paralizar la demanda con este cada vez mayor volumen de procesos de intermediación con incremento de costes de cada uno de ellos.


 


existe otro colectivo que con esa posición previa que apuntaba de cierta situación privilegiada ante la compra de un solar, lo ofrece en el mercado y tan solo consolida sus derechos, cuando dispone de un adquirente al que le puede, en un reducido plazo de tiempo, vender o ceder sus derechos sobre el solar en cuestión.


 


En este escenario no es de extrañar una nueva situación que cada vez con más frecuencia se está detectando en el mercado de la construcción de vivienda. Se trata de promotores, profesionales del sector, que han adquirido en su momento un solar, que han desarrollado un proceso urbanístico, han obtenido los correspondientes permisos, incluso proyectos de ejecución y licencia de obras y ante la perspectiva de construir unas viviendas y venderlas, o ceder tanto el suelo como todo el proceso urbanístico generado, terminan en ocasiones atendiendo a la segunda opción.


 


 La razón, es obvia, la dinámica de búsqueda de suelo y las ofertas, que no demandas de los promotores-propietarios de los solares, los sitúan ante la disyuntiva de construir con un margen, asumiendo los riesgos lógicos del proceso y de la actividad empresarial, o vender a un  tercer promotor, obteniendo un beneficio lo suficientemente atractivo para desistir de seguir con  el proyecto.


 


Este proceso de venta de un suelo, no previsto inicialmente, aporta un valor añadido importante y sobre todo ahorro de tiempo para poder iniciar inmediatamente en muchos casos las obras y comercialización, por lo tanto está muy alejado del pase que antes habíamos comentado, pero, no así del resultado final, es decir del incremento de los precios de las viviendas resultantes.


 


La actividad del promotor titular inicial del suelo asumiendo los incrementos, tanto de costes de construcción, como de los precios de venta que el mercado acaba marcando, con toda seguridad podría ofrecer un producto con cierto atractivo en el precio para el comprador; y por lo tanto sin tener necesidad de asumir los limites de precios que tiene el mercado; pero el nuevo adquirente, promotor y profesional también, que lo hace necesitado, o deseoso de desarrollar ese proyecto (en ambos casos la necesidad o el deseo no acostumbran a ser buenos consejeros), tiene la necesidad de ajustar al alza los precios para poder mantener unos márgenes, que generalmente se reducen sustancialmente de las previsiones del promotor vendedor del suelo..


Esta figura, no tendría mayor incidencia en el desarrollo de los proyectos inmobiliarios, si no fuera porque su intervención genera un mayor coste en la compra de los mismos.


 


Una vez más nos encontramos con un proceso incorporado en el “camino´´ de la construcción de las viviendas que encarece el producto, pero la situación paradójica, es que el promotor que ha vendido el suelo con  un incremento del precio y por lo tanto con un margen que agradece su cuenta de resultados, tiene, salvo situaciones concretas de altos volúmenes de stock de suelos, la necesidad de adquirir nuevos solares para seguir con su actividad y en este momento se encuentra nuevamente en el principio del circulo, es decir teniendo que comprar, tal vez directamente, o a través de un  agente un suelo urbano o para desarrollar urbanísticamente.


 


Pero también es posible que deba acudir al pase ya que termina también necesitando el suelo, o, irónicamente, (sucede más veces de las que previsiblemente podría creerse), acudir a la compra de un proyecto ya desarrollado.


 


Como ven, el mercado ha entrado en un proceso en el que parece que quien se esté quieto va a perder la silla, y todos corremos a situarnos, pero en este juego metafórico, siempre termina por incidir el resultado en el mismo punto, al final del proceso, donde ya no hay nadie más para intervenir o ante quien intentar recuperar algo de margen, el piso, su precio y el mercado.


 


No debemos olvidar el objetivo, que no es comprar solares, ni construir pisos, sino vender las viviendas atendiendo a una demanda del mercado a través de la generación del producto que éste demande, y en este sentido el producto que demanda atiende a características físicas, por supuesto, como la ubicación, superficies, servicios, pero también a las posibilidades del adquirente (el precio) que acaban incidiendo mucho mas que las necesidades.


 


 

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