Alertas Jurídicas miércoles , 20 enero 2021
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Hemos de Saber

La superficie media de las viviendas nuevas de Madrid ha caído un 10,28%. Si en 2003 el tamaño medio de las casas edificadas en ese año era de 102,8 metros cuadrados construidos, en los últimos 12 meses la media registrada ha sido de 92,6 metros cuadrados: más de 10 metros menos.


El precio y al cambio en la configuración de las familias es la explicación dada por los expertos Además de reducirse la demanda de las viviendas de mayor tamaño los compradores adquieren las viviendas que mejor se adaptan a su perfil en el momento de la compra, sin pensar en el futuro, lo que genera una mayor rotación de los inmuebles.


Al mismo tiempo, ha aumentado el número de familias unipersonales, monoparentales y sin hijos. La media de ocupantes por casa ha pasado de las 3,5 personas por hogar de 1980 a las 2,9 de 2003, y continúa bajando.


 


La reforma fiscal, que prepara el Gobierno, y que no se aplicará hasta 2007, prevé modificaciones en las deducciones por vivienda: mantendrá la deducción general por adquisición de vivienda ( 15%), pero puede desaparecer la deducción del 20% sobre los primeros los 4.500 euros invertidos aquellos propietarios que están pagando una hipoteca.


Esto significa que alguien que comprara su vivienda en 2004 y que en la pasada declaración de la renta se dedujo 1.800 euros (4.500×25% más 4.500×15%), con la nueva legislación sólo podría deducir 1.350 euros (9.000×15%), es decir 450 euros menos. A partir del tercer año de la compra, con la norma actual se puede deducir hasta 1.575 euros por declaración (4.500×20% más 4.500×15%) y si se suprimen los porcentajes incrementados la deducción máxima será de 1.350 euros. La pérdida, por tanto, en estos casos, ascendería a 275


 


Internet: el dominio .es libre: a partir del  8 de noviembre  cualquier persona podrá solicitar un domino .es si se encuentra libre, sin la necesidad de poseer una marca o estar asociado el dominio a su nombre o empresa


Por esta circunstancia, hasta el 21 de octubre  podrán registrar  el dominio .es las fundaciones, asociaciones, y empresas inscritas en el Registro Mercantil, como los titulares o licenciatarios de nombre comerciales, marcas registradas, denominaciones de origen y otros derechos de propiedad industrial protegidos en España. Por todo ello  es conveniente proceder cuanto antes al registro del dominio .es  para evitar que una tercera empresa o persona pueda adquirir el nombre de la empresa o marca


 


En el segundo semestre la producción de la construcción Española ha crecido un 0,5%, un 1,6% en la zona euro y un 1,7% en la Unión Europea


Por países, en el segundo trimestre de este año la producción del sector de la construcción bajó sólo en Portugal (-0,6 %), mientras que las subidas más importantes fueron registradas en Estonia (11,7 %), Eslovenia (10,1 %), Polonia (8,9 %) y Eslovaquia (8,1 %).


 


La demanda de vivienda por parte de ciudadanos extranjeros se incrementará un 8,7% en 2005 y seguirá creciendo a un ritmo anual similar hasta 2008, superando la demanda nacional


Según el  informe elaborado por el bufete Tax & Law y la consultora inmobiliaria Knight Frank, los motivos que llevan a estos extranjeros a comprar casa en España, son  la búsqueda de una residencia permanente una vez alcanzada la edad de la jubilación, la compra de una casa para las vacaciones  y la  inversión


En cuanto al país de origen los ingleses representan el 52% de  la demanda, seguidos de alemanes, (22%) franceses (8%),  italianos (6%),  escandinavos (6%) y belgas (3%).


 


El coste de las operaciones previas necesarias para comenzar a construir una promoción (crédito inmobiliario, compra del solar, proyecto, tasación, licencia de obra) supone el 7% de la renta nacional de los hogares, mientras en Europa apenas supera el 1%.


 Esto supone 35.000 millones de euros al año. De esos 35.000 millones, unos 30.000 millones provienen de empresas, que aseguran un 80% de la producción residencial. El resto está a cargo de cooperativas, particulares y administraciones públicas, según refleja el último informe de coyuntura del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos


Por comunidades autónomas, el número de visados creció sobre todo en Baleares, con una subida del 65% en un año, hasta 12.952. Le siguen Cantabria (un 34% más, hasta 11.973) y Castilla-La Mancha (32% más, hasta 45.891 pisos). Aunque con crecimientos porcentuales menores en el último año, las comunidades que más proyectos visaron fueron Andalucía (167.552 pisos), Comunidad Valenciana (106.685) y Madrid (79.728).


La Audiencia Provincial de Barcelona declara nula la cláusula de redondeo al alza a un cuarto de punto en los préstamos hipotecarios a tipo variable de Caixa de Cataluña y condena a la entidad a devolver a sus clientes las cantidades cobradas por la aplicación de dicha cláusula.


Sin embargo, Ausbanc Consumo, que presentó la demanda, lamentó que ninguna de las entidades condenadas hasta el momento a efectuar esta devolución ha aplicado la sentencia y que continúan aplicando el redondeo al alza en las hipotecas anteriores a noviembre de 2002, cuando se decretó la no validez de este tipo de redondeos.


La integración del mercado de hipotecas de la UE permitiría una mayor competitividad sobre los préstamos hipotecarios y podría reducir en 470 euros al año los intereses a pagar sobre un crédito de 100.000.


La creación de un mercado europeo integrado de créditos hipotecarios generaría unos beneficios netos durante los próximos 10 años de 94.600 millones de euros, cifra que representa el 0,89% del PIB de la Unión Europea, según un estudio elaborado por la consultora London Economics. Estos beneficios garantizarían que en todos los Estados miembros exista la misma oferta de productos hipotecarios.


El sector inmobiliario y de la construcción, objetivo de la Agencia Tributaria: en seis meses ha inspeccionado 1.466 empresas del sector, un 14% más que en 2004


Para ello ha creado equipos de inspección especializados o la realización de comprobaciones verticales que abarcan todo el proceso urbanístico, desde la recalificación del suelo hasta la venta del piso. El resultado ha sido, entre otros el envío de 800 requerimientos a diferentes Juntas de Compensación para controlar los nuevos desarrollos urbanísticos desde su inicio.


!Atención! La inversión extranjera en inmuebles descendió en el primer semestre un 17%


Este descenso se produce, según los expertos, debido al encarecimiento del sector residencial en los últimos años, que reduce la rentabilidad del negocio y frena las compras para los particulares. Desde que en 2003, año en que esta actividad tocó techo, se gastaron 7.000 millones de euros, la adquisición de inmuebles por parte de los í«no residentesí no ha parado de caer, según los datos que refleja el Banco de España (BdE) La tendencia, que ya se notó en 2004, cuando la adquisición de viviendas bajó un 6,6% respecto al año anterior, continúa este año a un ritmo más acelerado.


Los préstamos concedidos para la compra de vivienda alcanzan los 421.500 millones de euros


El incremento del endeudamiento por la compra de vivienda ha motivado que las familias tengan que solicitar créditos de mayor cuantía  De hecho, el importe medio de las hipotecas hasta mayo, último dato publicado por el Instituto Nacional de Estadística (INE), creció un 19,2% con respecto al mismo mes del año anterior, hasta situarse en 135.646 euros


 


.Los propietarios que cedan su casa a la Sociedad Pública de Alquiler (SPA) para sacarla al mercado no recibirán lo que cobrarían si arrendaran su casa en el mercado libre, sino una cantidad mucho menor. Por el contrario, los inquilinos sí pagarán precios acordes con el mercado.


La diferencia entre una cifra y otra en algunos casos superior al 20%. Cuando visitamos los pisos hacemos un informe y proponemos un precio, similar al de otras casas de la zona, y se lo facilitamos a la SPA. Lo que hace después la agencia es negociar un precio inferior con los dueños. Los perjudicados serán los inquilinos, a los que cobrará precios de mercado“, dice el agente.


Los tipos de interés bajos, las revalorizaciones de los inmuebles y la variedad de oferta impulsa a un cambio de casa por otra mejor o que se adapte a las necesidades de ese momento


El cambio de la composición de la familia, la búsqueda de la proximidad al trabajo o, simplemente, el deseo de tener cada vez una casa de mejor calidad o con más dotaciones son suficientes para dejar a un lado la pereza de una mudanza y poner rumbo al nuevo hogar


 


Las actividades inmobiliarias (compañías, promotoras, inversores particulares, etcétera) absorben ya el 24,44% de los fondos del total de actividades productivas del país, más que la industria y la construcción


Esto supone que en 2005  las partidas destinadas a actividades inmobiliarias, construcción e hipotecas sumadas por parte de las entidades bancarias ascienden al 57% de la totalidad de los préstamos concedidos ( en 1997 suponía el 41%)


 


Los centros comerciales objetivo de inversión: en 2005 se abrirán 31 centros nuevos


Estos datos colocan a España como cuarto país de la UE con mayor superficie de centros comerciales sólo por detrás de Reino Unido, Francia y Alemania. La razón de este importante crecimiento se debe al interés del mercado español entre los inversores internacionales. De hecho, un 18% de los compradores han sido holandeses y un 17% australianos, mientras que entre los vendedores, el 37% han sido compañías de origen inglés.


 


 


La reforma de la Ley del Suelo obligará a las comunidades autónomas a reservar un mínimo del 25% del suelo a la construcción de la Vivienda de Protección Oficial (VPO)


Entre las novedades destacadas se encuentran, además  del respeto a las competencias autonómicas, un estatuto básico de los derechos y deberes de todos los ciudadanos en relación con su medio urbano y rural, que se inspirará en los principios de desarrollo urbano sostenible y de mejora de calidad del medio urbano. Y la valoración del suelo  según  su valor real


 


CEMUSA, filial del grupo constructor FCC se adjudica un contrato para la instalación, mantenimiento y explotación publicitaria del mobiliario urbano de la ciudad de Nueva York,


 Cemusa pagará a la ciudad neoyorquina 1.000 millones de dólares (820 millones de euros) para la explotación en régimen de franquicia, por un periodo de 20 años, de los espacios publicitarios del nuevo mobiliario urbano. Cemusa ya suministra mobiliario urbano a las ciudades estadounidenses de Boston, Miami y San Antonio y a otras 110 europeas y latinoamericanas.


 El negocio con más rentabilidad de los próximos años puede ser la rehabilitación y transformación de oficinas que pasan a ser viviendas y zonas industriales a las que se les dota de usos alternativos.


Otros cambios de uso más puntuales podrían ser la reconversión de plazas hoteleras en apartamentos y de locales comerciales u otros establecimientos de ocio en viviendas


Las viviendas secundarias, vacías y las que no están destinadas a la residencia habitual representan el 35% del parque total de viviendas


 


Esta proporción confirma la idea de que una parte sustancial de la demanda actual tiene un elevado componente inversor


Rechazada la propuesta de incrementar el IBI de las viviendas desocupadas  en un 50%  con la excusa de para así fomentar el alquiler


El Pleno del Congreso rechaza una proposición no de ley de IU-ICV, que defendía una modificación de la legislación actual en materia de Haciendas Locales e IRPF para permitir a los Ayuntamientos aumentar entre el 50% y el 150% del gravamen del IBI de las viviendas desocupadas. Uno de los motivos es que no todas las viviendas desocupadas, responden a intereses especulativos.


El número de viviendas visadas crecerá un 7,17% en 2005 y llegará a las 800.000 unidades


Este aumento en el número de viviendas visadas, se debe al auge del turismo residencial en la zona Sur de España. Pese al aumento en el número  de viviendas nuevas que saldrán al mercado el precio de la vivienda mantendrá una tendencia moderada.


Comienza a mostrarse un desequilibrio entre oferta y demanda de viviendas: la venta de viviendas se ralentiza un 3,3% de media en España


Este desequilibrio entre oferta y demanda se refleja en los precios medios por metro cuadrado con mínimos descensos (5%) . En Madrid las ventas descienden el 9%, mientras que en otras comunidades, como Murcia, el descenso es del 12,8%; en Extremadura del 4,4%,  Andalucía el 4,5% y en Ceuta y Melilla del 29,2%.


El presupuesto del Ministerio de Vivienda para 2006 se incrementa un 20% respecto al presupuesto del año anterior


No obstante, el presupuesto no cubre lo inicialmente previsto para el Plan de Vivienda 2005-2008, que se realizará en 2007. Se utilizarán para subvencionar, entre otras cosas, las actuaciones protegidas en materia de promoción o cesión de viviendas libres o rehabilitadas


 


La evolución del crecimiento en el precio de la vivienda no guarda relación con otros precios ni con variables como los salarios medios o costes de edificación.


El Observatorio de la vivienda creado por el Consejo General del Notariado de España y el despacho de abogados Garrigues, considera que el precio del suelo, su coste y el precio de la vivienda están interrelacionados, pero, en la medida en que el precio de la vivienda está condicionado también por el stock de viviendas, el precio del suelo depende considerablemente de las expectativas


El Observatorio de Vivienda considera que continúan las irregularidades en la contratación pública debido a la dependencia de los ayuntamientos sobre la venta de suelo público para obtener ingresos


 


Puesto que los ayuntamientos  han asumido cada vez más competencias y no disponen de demasiados ingresos, éstas utilizan procedimientos “no objetivos” en la transformación del suelo, de manera que llegan a apropiarse de hasta el 50% de las plusvalías generadas en las operaciones


El valor total de los créditos concedidos para sufragar las nuevas viviendas aumentó un 27,4% en el último año, mientras que el número de hipotecas suscritas, creció un 14,37%.


El 97,2%  de las hipotecas se constituye sobre fincas urbanas. De ellas  el (71,4%) son viviendas de las que un 89,4% son viviendas libres, el 25,7% otras fincas urbanas y el 2,9% corresponde a solares.


La Rioja y Madrid son las comunidades donde se concedieron las hipotecas medias más elevadas, (el promedio de su capital prestado se situó en 225.000 y 179.000 euros, respectivamente). Por contra, las hipotecas medias más bajas se suscribieron en Extremadura (89.000 euros) y en el Principado de Asturias (102.000 euros). De igual forma, Baleares es la región con mayor número de fincas hipotecadas por cada 100.000 habitantes, dado que registró 683, por delante de Murcia, con 681. En el lado opuesto, Galicia y la Rioja son las de menor número de hipotecas per cápita (247 y 264, respectivamente). En términos absolutos, Andalucía es la comunidad donde más viviendas se hipotecaron en junio, con 21.249, por delante de Cataluña, con 19.663 viviendas; Valencia (16.614) y Madrid, con 15.637. En el lado opuesto, las regiones donde menos hipotecas de viviendas se firmaron son La Rioja (485 hipotecas), Navarra (1.041) y Cantabria (1.290 hipotecas).


Comercialización de promociones españolas en  Reino Unido por medio de una alianza entre la división residencial española de CB Richard Ellis y Hamptons International


Con esta alianza se podrá  disponer de un canal multinacional de ventas, y de una mayor demanda potencial a la que pueden dirigir cada promoción.


No se reducirán los precios de la vivienda nueva mientras los tipos de interés se mantengan en los niveles actuales


 


 Parques industriales,  y de negocios y centros comerciales  son buenos lugares de  inversión en el futuro. Esta es la opinión del consejero delegado de la consultora inmobiliaria Irea, quien cree que el negocio para las inmobiliarias sigue estando en la promoción de la vivienda nueva, aunque también la gestión y el desarrollo de suelo proporcionan beneficios considerables, a la vez que recomendó a las empresas diversificar su negocio introduciéndose en sectores ajenos a su actividad tradicional a través de alianzas.


 


La deducción en el IRPF por inversión en vivienda habitual crecerá un 8,3% en 2006


 


 


Según el proyecto de Ley de Presupuestos Generales del Estado (PGE), de esta forma el número de beneficiarios de esta deducción  puede superar los seis millones


 


El precio medio de la vivienda crecerá un 12,3% durante este año y un 8,6% en 2006, según la sociedad de tasación Cohispania


El precio medio de la vivienda más elevado está actualmente en las provincias de Madrid (2.639 euros por metro cuadrado), Vizcaya (2.553 euros) y Guipúzcoa (2.493 euros), mientras que el más bajo en Lugo (889 euros), Orense (918 euros) y Teruel (955 euros).


No obstante, el mayor crecimiento en 2005, según Cohispania, se registrará en provincias como Toledo (18,4%) o Guadalajara (16,6%), debido al elevado número de personas que, trabajando en la capital, deciden situar su primera vivienda en zonas limítrofes a Madrid.


El Euribor a un año vuelve a bajar en septiembre y se sitúa en el 2,219%.


El indicador está 0,157 puntos por debajo del nivel de septiembre de 2004, Así, aquellas personas que tengan una hipoteca media de 120.000 euros con un plazo de amortización de 20 años verán cómo la cuota mensual que han de pagar se sitúa en 619,58 euros, 9,14 euros menos que lo que abonaban tras la anterior revisión anual, según datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE


En el primer semestre del año, el mercado inmobiliario de vivienda libre generó 458 reclamaciones en la Comunidad de Madrid


De las reclamaciones refereridas a la adquisición de hogares, un 63% se correspondían con problemas o defectos en la construcción de la vivienda; el 20% estaban relacionadas con problemas en el contrato de compra; un 2,6% se refería a la falta de información proporcionada por el promotor; otro 2,6% se quejaba de un servicio por parte del vendedor defectuoso; y, finalmente, un 2% denunciaba la existencia de cláusulas abusivas que vulneraban los derechos del comprador.


Una vez investigadas las quejas, las irregularidades de tipo informativo detectadas por los inspectores han sido las siguientes: No informar sobre la fecha de entrega y la fase en la que se encuentra la promoción; No facilitar al consumidor la superficie útil de la vivienda;  El vendedor no aporta sus datos de inscripción en el Registro Mercantil; El vendedor no proporciona los datos de inscripción del inmueble en venta en el Registro de la Propiedad; No disponer de un modelo del contrato o de información sobre cómo se va a documentar la contratación; No informar en los contratos sobre el derecho del consumidor a elegir el notario; No aclarar que el vendedor será el encargado de pagar los gastos derivados de la titulación; La redacción del contrato no es clara o remite a documentos que no se facilitan simultáneamente; No contar con una nota informativa sobre los precios de las viviendas o no incluir en ella el IVA;  No indicar el tipo de interés aplicable a los aplazamientos de pago, las cantidades exactas a abonar y cuáles son los medios de pago admisibles; v Defectos y omisiones en los folletos de información de las promociones.


Un periódico inglés  vuelve a  denunciar construcciones ilegales en España


Los terrenos ocupados por las viviendas  afectadas estarán designados como “rústicos”, pero los promotores construyeron en ellos sin intentar obtener los necesarios permisos. Los británicos consultados por el rotativo responsabilizan de lo ocurrido a un proyecto  gestionado por  ciudadanos belgas en La Marina (Elche), al sur de Alicante.


Tras exponer el problema, el periódico da una serie de consejos a los potenciales compradores británicos de casas en España, entre ellos consultar a un abogado español y examinar los documentos del Ayuntamiento, no los que pueda presentar el agente inmobiliario


 El valor medio de tasación del metro cuadrado de suelo urbano se sitúa en 165 euros, según el Banco de España


Lo que significa que creció un 44% en 2004 respecto  el año anterior. El importe medio de tasación de un metro cuadrado de vivienda construida alcanzó los 1.592 euros, y supera en un 22,1% superior al contabilizado en 2003.


Por Comunidades, Madrid y Cataluña concentraron la tercera parte (el 33%) del total de tasaciones efectuadas y el 38,5% del valor, por delante de Andalucía y Valencia.


En Madrid y Barcelona el valor medio de las viviendas tasadas fue un 46% más alto que la media. También registraron valores superiores al promedio los pisos tasados en el resto de las ciudades de la Comunidad de Madrid y Cataluña, además de en País Vasco y Navarra. En el lado opuesto, el valor medio de las viviendas tasadas en las ciudades de Valencia, Zaragoza, Sevilla y Málaga fue un 15% por debajo de la media.


 


Los jóvenes gastan una media del 52,3% de su salario para comprar una vivienda


Según datos incluidos en el Observatorio Joven de Vivienda (Objovi), el esfuerzo que los jóvenes deben realizar para pagar una vivienda se ha incrementado un 11% respecto el primer trimestre de 2004El elemento que más incide a corto plazo en la mayor o menor posibilidad para adquirir una vivienda libre es el precio. Las comunidades con mayores precios medios son la Comunidad de Madrid (261.000 euros por metro cuadrado), País Vasco (244.000 euros) y Cataluña (192.910), frente a Extremadura (83.000 euros), Galicia (114.00) y Castilla la Mancha (118.000) que tienen los menores. Aunque el coste de acceso al mercado de la vivienda asciende a una media de 52,3% del sueldo, este porcentaje se eleva al 66 por ciento en los jóvenes menores de 25 años y al 58% en las mujeres, los colectivos con más dificultades para acceder a la vivienda. Los compradores de viviendas usada son preferentemente españoles o comunitarios (72,10%), aunque el 27,9% son ya extranjeros extracomunitarios


La mayoría de quienes se interesan por un piso de segunda mano tienen entre 25 y 35 años (49,29%), con estudios primarios (50%), contrato indefinido (58,70%) y son solteros (57,59%), a pesar de que suelen afrontar la compra con otra persona (61,89%).


El precio de los pisos de menos de 50 m2 es mayor que uno de 70m2  puesto que son más fáciles de alquilar


En el caso de Barcelona, el precio por metro cuadrado de los pisos más pequeños es un 48,56% superior al de los grandes, mientras que en Madrid es un 36,17%.


Los pisos usados tardan  83 días en venderse, 15 más que hace un año, y lo hacen por un 95% de su valor inicial


Según un estudio elaborado  por Tecnocasa. Las ciudades más caras son Barcelona (3.484 euros por metro cuadrado), Madrid (3.479 euros), Bilbao (3.074 euros). De media, estos precios han crecido un 12,21% respecto a junio de 2004.


El Mº de la Vivienda tiene previsto crear un Registro Nacional de Vivienda, para controlar el cumplimiento del Plan de Vivienda


 


Tiene como objetivo recopilar datos de los beneficiarios de las ayudas del Plan de Vivienda 2005-2008 e incluirá también la información que las comunidades autónomas le aporten sobre los ciudadanos o promotores que se beneficien de alguna ayuda del nuevo Plan de Vivienda. Este nuevo organismo dependerá del Departamento de Vivienda y se creará una vez que la ministra firme con los ejecutivos autónomos todos los convenios bilaterales para desarrollar los planes de vivienda en cada región.


!Atención! La sequía también afecta a la construcción: en Murcia  peligra la construcción de 35.000 viviendas por la escasez de agua


 


 


Desde el pasado mes de abril las confederaciones hidrográficas, en cumplimiento de la Ley de Aguas, deben elaborar un informe sobre si las nuevas urbanizaciones tienen o no  recursos hídricos, y a pesar de la construcción y puesta en funcionamiento de  varias desaladoras, dado que los informes se realizan en el momento de la  petición, los informes que se están elaborando en la actualidad son en la mayoría de los casos negativos


 


Los Técnicos de Hacienda estiman que el  `boom inmobiliarioí responden a un tratamiento fiscal í«inadecuadoí


 


Los Técnicos de Hacienda estiman que una tributación efectiva de las operaciones inmobiliarias por el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), el Impuesto Sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) y el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), frenaría las operaciones de carácter especulativo que están incidiendo de manera significativa en crear una demanda “artificial´´ y propiciar el í«boom inmobiliarioí, donde el dinero negro ha encontrado un refugio rentable.


 


Propone que la Administración adopte medidas fiscales más exigentes para combatir el fraude e iniciativas legislativas como, por ejemplo, que los plazos de devolución de los préstamos hipotecarios, que cada vez se amplían más, se limiten no más allá del final de la vida laboral de las personas, ya que se incrementa desorbitadamente la carga financiera de las personas y se eleva de manera ostensible el riesgo de devolución y se debilita la seguridad del sistema financiero en su conjunto, como alerta el Banco de España.


 


El anteproyecto de la futura Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid se presentará en las próximas semanas sin apenas modificaciones


El documento parece que no sufrirá modificaciones en la tramitación  y no eliminará la obligación de destinar el 50% de cada suelo a la construcción de vivienda protegida, tal y como pedía la Comisión de Expertos encargada de elaborar el dictamen que ha servido de orientación para la futura Ley.


Dicha comisión, presidida por Eduardo García de Enterría, abogaba porque fuera cada municipio el que estableciera el porcentaje de suelo que debía destinarse a vivienda protegida en función de sus necesidades.


 


Renuncia al cargo el concejal delegado de Vivienda en el Ayuntamiento de Madrid Sigfrido Herráez


 Y una semana después  se convierte en vicepresidente del  Grupo Rayet, cargo desde el que se ocupará de las divisiones de construcción y promoción.


 


Los precios de la vivienda seguirán aumentando en España en los próximos 20- 25 años


 


El director general de la División de Activos y Seguros del Grupo Santander cree que en este plazo probablemente se registrará un exceso de oferta de vivienda que podría conducir al deterioro del mercado inmobiliario


El exceso de oferta sería  consecuencia del baby-boom poblacional de la década de los 60: de la misma forma que  todos hemos decidido comprar juntos una casa, tendremos la necesidad de venderla a la vez, porque los ladrillos no se comen y habrá que transformarlos en liquidez


 


Sentencias


Atención: se condena a una empresa al pago de una indemnización por daños morales por la actuación negligente en el vaciado de un solar que provocó la declaración de ruina del edificio colindante.


Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de febrero de 2005 Doña María  residía en  un piso y era la única persona que continuaba en la casa, tras el desalojo de los demás inquilinos previa indemnización, sin que hubiera recibido una compensación de esta clase por no acreditar la condición de arrendataria y no figurar incluida en la relación de derechos y bienes a expropiar.


El edificio debía ser derribado por su calificación como fuera de ordenación en el Plan General Municipal de Ordenación, y resultar afectado por el nuevo trazado de la calle


La situación de fuera de ordenación implicaba la limitación de la clase de obras a acometer en el inmueble (pequeñas reparaciones exigidas por la higiene, ornato y conservación), y, en caso de quedar afectado por un supuesto estado ruinoso, la mencionada determinación reforzaba la declaración de ruina.


Fue promovido el correspondiente expediente, y el edificio fue declarado en situación de ruina inminente parcial a la vista del informe del Arquitecto Municipal, sin que cupiera ejecutar obras de consolidación por figurar fuera de ordenación, acordándose que su estado era de ruina inminente total.


Los Arquitectos, fueron encargados del Proyecto de Dirección y Liquidación de la Urbanización del Sector por la Junta de Compensación del Polígono


Como consecuencia del vaciado del solar del almacén contiguo, de la ejecución del muro pantalla, y de la acción de la lluvia, se produjeron desperfectos en el inmueble colindante de Doña Maria, que determinaron la declaración de su ruina, por lo que doña María fue desalojada del piso que ocupaba, y se colocaron dos precintos por la Policía Local en la puerta de la vivienda y la de acceso al portal.


Por este hecho Doña María presenta reclamación por daños y perjuicios causados por la pérdida de la vivienda y daños morales contra la Junta de Compensación del Polígono, el  Ayuntamiento de León, y los arquitectos. Se rechaza la responsabilidad de los arquitectos, del Ayuntamiento  y de la Junta de Compensación pero no así de la empresa que realizó las obras en el solar por cuenta de los propietarios de éste al aplicar una máquina excavadora contra los cimientos de la casa contigua.


Es la empresa que realizó las obras quien, en todo caso, puede tener alguna responsabilidad puesto que debía adoptar las precauciones precisas y los medios materiales y técnicos para que sus trabajos no incidieran de forma negativa en el inmueble colindante al solar en que trabajaba, al margen de las inclemencias del tiempo que era un posible factor a tener en cuenta.


Está demostrado que la actuación negligente de la empresa que realizó  el vaciado del solar y la ejecución del muro pantalla, provocó la declaración de ruina del edificio, sin que la acción de la lluvia, por sí sola, hubiera alcanzado tal resultado, y fue decisiva para el desalojo de doña María de su vivienda antes del momento de que su salida procediera legalmente por las vicisitudes de la situación urbanística del inmueble y del reconocimiento de su calidad de arrendataria, y ocasionó los consiguientes daños morales a la actora,  imponiendo  a la empresa el pago de  una cantidad  por este concepto


Cuando se produjo el desalojo del lugar donde vivía, sufrió evidentes trastornos al situarla fuera de su domicilio y entorno habitual, amén de los gastos inherentes a su ulterior residencia en otro lugar, bien mediante el pago de una renta superior a la que abonaba o por el abono de prestaciones de otro orden, con el correspondiente traslado del mobiliario y bienes personales; al respecto, se mantiene la posición de que la reparación del daño o sufrimiento moral, que si bien no atiende a la reintegración de un patrimonio, va dirigida, principalmente, a proporcionar en la medida de lo humanamente posible una satisfacción como compensación al sufrimiento que se ha causado


ARRAS PENITENCIALES: LA AGENCIA INMOBILIARIA NO TRASPASÓ LOS LÍMITES DEL MANDATO NI ACTUÓ CON TEMERIDAD, PROCEDE LA DEVOLUCIÓN DE LA SUMA RECIBIDA COMO ARRAS


Sentencia de la Audiencia Provincial de Jaén  10 de diciembre de 2005 Se firma entre la agencia inmobiliaria y los vendedores un contrato en exclusiva para la compra de una casa. Se firma un contrato de compraventa según el cual las arras tenían como importe 30.000 pesetas que se entregarían en ese acto. El precio de la compraventa era de 36 millones, pagaderos 2.000.000 el 23 de Mayo de 2001, y el resto a la firma de las escrituras. Para el caso de no otorgarse la correspondiente Escritura de compraventa en el plazo fijado se resolvería el contrato, perdiendo las arras el comprador o devolviéndolas por duplicado el propietario.


La agencia recibe una cantidad y entiende que toda ella son arras. Finalmente la compraventa no se llega a escriturar, la agencia reclama las arras, que considera penitenciales y los compradores niegan este hecho, alegando que las arras no eran penitenciales


El tribunal entiende que el contrato de compraventa tenía por objeto la venta de una casa Los compradores se opusieron a la pretensión, aduciendo que la Agencia Inmobiliaria traspasó los límites del mandato, recibiendo como arras lo que era parte del precio. Asimismo consideraban que la resolución del contrato no les fue imputable.


Así se infiere si además tenemos en consideración los actos coetáneos y posteriores de los contratantes. El mismo día en que se suscribió la compraventa los demandados aceptaron el precio y las condiciones del contrato, mediante el fax que enviaron a la agencia inmobiliaria. Esta empresa, según la hoja de encargo firmada esa misma fecha actuaba con carácter exclusivo por cuenta y representación de los vendedores.


El tribunal viene declarando que el empleo de la palabra señal no es posible entender que exprese siempre y necesariamente la facultad de separarse del contrato, por lo que puede ser estimada, en los casos en que así actúe y proceda, como anticipo y parte del precio; sin embargo si tiene proyección de conformar efectivas arras penitenciales, dado que el Código Civil no tiene carácter imperativo, siempre y cuando la voluntad negocial de las partes establezca de forma precisa y rotundamente expresada la condición de arras de tal clase y de forma que los anticipos entregados tengan esa finalidad, que debe resultar bien constatada en el documento que refleja el contrato Conforme a esa doctrina, y dados los términos del contrato sólo la cantidad de 30.000 pesetas tiene la consideración de arras, con el contenido penitencial pactado, el resto de la cantidad recibida, se considera pago aplazado


RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRAVENTA POR  NO RESPETARSE LAS CONDICIONES DE LA VENTA CON TODOS LO COPROPIETARIOS


Sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla 21 de abril de 2004 Una potencial compradora y una inmobiliaria celebran un contrato privado de compraventa, para lo cual entrega una cantidad como arras. Cuando la nueva propietaria va al registro de la propiedad no puede  elevar a público el documento privado, por lo que entiende que no se ha formalizado la compra y le deben ser devuelta la cantidad entregada


El problema estriba en que la finca pertenecía por terceras partes a Dº M y a un matrimonio en régimen de sociedad de gananciales


La empresa celebra contrato privado de venta por el tercio de doña M, debiéndose a elevarse a escritura pública de venta antes del 31 de Enero


 Con anterioridad, Tempa Grupo había formalizado en documento privado con Doña María Consuelo, contrato privado de venta, y el día 27 de Enero de 1998, doña María Consuelo en comparecencia ante el Fedatario publico da por resuelto el contrato de compraventa devolviendo la señal entregada por el comprador por cuanto no se han respetado con el resto de los copropietarios las mismas condiciones que los pactados con ella.


Al no poder inscribir el pleno dominio de la finca la parte demandante, ya que Doña María Consuelo dio por resuelto el contrato de compraventa del tercio que le correspondía en plena propiedad, antes de la fecha fijada para el otorgamiento de la escritura de venta, tiene derecho a recuperar la cantidad entregada en concepto de arras o señal, declarándose resuelto el contrato celebrado con Doña Marcelina , al encontrarse el hecho enjuiciado en la letra a de la cláusula cuarta del contrato, es por lo que se estima el recurso de apelación, estimándose la demanda en su integridad, debiendo devolver Doña Marcelina cantidad de 8.013,49 Euros recibidas como señal, e intereses legales


 


Cuidado con los cambios Arrendamientos y Avales: Se repite un juicio de desahucio debido al cambio de avalista


Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 2005 La inquilina y  D. B, avalista, de un arrendamiento son objeto de un desahucio por la falta de pago de las rentas adeudadas por la inquilina. Aval que consta otorgado en el contrato de arrendamiento de 1997.


El desahucio se lleva a efecto pero posteriormente el avalista reclama la cantidad avalada a la propietaria, puesto que después del juicio se enteró que en el año 2001 se produjo un cambio de avalista. Por esta razón se solicita la anulación del desahucio


Se admite por el tribunal la repetición del asunto porque el documento de 2001, es un documento “obtenido” por D. B., que en ningún momento estuvo a su disposición y del que no pudo disponer por obra del arrendador quien, no obstante tenerlo en su poder ya que se extendió dicho documento por triplicado, fundó su reclamación en el primitivo contrato de arrendamiento ocultando la modificación producida en cuanto a la persona del avalista.


Elementos comunes de un edificio: El suelo, subsuelo y muros de un edificio  tienen carácter común aunque en la escritura pública no se incluya porque sirven  de relleno y compactación de los cimientos del edificio


Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de febrero de 2005 En un edificio, los propietarios de uno de los locales, en una planta inferior a la del sótano, que no se recoge en la declaración de obra nueva, y para acceder al mismo, abren dos huecos en la pared trasera del edificio, para la entrada y salida de vehículos. La comunidad pretende que tanto la planta de sótano creada como la rampa de acceso al sótano ya existente formen parte de los elementos comunes del edificio


El tribunal entiende que en la escritura pública de declaración de obra nueva y constitución del edificio en régimen de propiedad horizontal, otorgada e inscrita en el Registro de la Propiedad, dicho régimen se atribuye a la totalidad del solar sobre el que se ha construido el edificio; éste se describe como integrado por sótano y dos plantas; del sótano se menciona la superficie cubierta, “quedando el resto del terreno sin excavar”, y en la división esa parte de superficie cubierta es la que se menciona como elemento independiente o propiedad separada número 1, con su correspondiente cuota; y el resto de elementos privativos son un local comercial en la planta primera o baja, cuyo resto se destina a dos cajas de escalera, rampa de acceso al sótano y zona ajardinada común, y tres viviendas en la planta segunda, una de las cuales fue la comprada por el demandante después de otorgada e inscrita la referida escritura.


La declaración de obra nueva, referida a todo el solar, no contenía mención alguna de ningún espacio como subsótano al que se pudiera acceder desde el sótano, y por ello no cabe legitimar como elemento privativo de hecho lo que con arreglo a Derecho había de conceptuarse como elemento común, predicable asimismo de todo el resto del terreno situado al nivel del sótano pero sin excavar.


De otro modo se llegaría al absurdo de que los propietarios de un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal pudieran, después del otorgamiento del título correspondiente pero antes de haber vendido uno solo de los elementos privativos, practicar cualesquiera alteraciones en los elementos comunes no expresamente mencionados con tal carácter en el título para, así, apropiárselos irrevocablemente por vías de hecho, tal y como sucedió en el caso examinado mediante la excavación por debajo del nivel del sótano y la apertura de dos huecos que facilitaban el acceso desde éste pero a través de un muro o pared común.


Responsabilidad decenal: La responsabilidad de la promotora nace del incumplimiento contractual al no reunir las viviendas y los locales las condiciones que las hagan aptas para su finalidad


 


Sentencia del Tribunal supremo de 23 de mayo de 2005 Una comunidad de propietarios reclama a la promotora que realice las reparaciones necesarias en las fachadas y terrazas del inmueble por detectarse defectos que hacen imposible vivir allí,


La promotora responde que caso de existir vicios ruinógenos, y por tanto derecho a reclamar y reponer los daños en los elementos comunes del edificio, esta responsabilidad no recae en ella puesto que la empresa se limitó ha realizar funciones de mera promotora por lo que debería extenderse la responsabilidad a constructores y arquitectos


El tribunal entiende que se trata de un vicio de la construcción concurrente en la ejecución material de la obra, a cuya responsabilidad no es ajena la promotora; La responsabilidad atribuible a la promotora nace del incumplimiento contractual al no reunir las viviendas y los locales las condiciones que las hagan aptas para su finalidad. En todo caso, la promotora, una vez haya reparado el edificio podrá exigir a su vez responsabilidad a otros posibles  responsables


Sobre el plazo de responsabilidad decenal, en el presente caso, los pisos son vendidos en 1975, los vicios ruinógenos se detectaron, en el año 1980, y, aunque la reclamación se presenta en 1992, está dentro del plazo de garantía,


Responsabilidad del Aparejador: como consecuencia de la defectuosa ejecución de la terminación de la obra de los Arquitectos técnicos.


Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de febrero de 2005  En un edificio se produce una fisura en una aljibe y como consecuencia de ello se producen daños en viviendas, locales y garajes del edificio. La comunidad  reclama a las diferentes empresas que intervienen así como al archirecto y aparejadores


 


La responsabilidad por los daños producidos se atribuye a los aparejadores en su calidad de ejecutores materiales de lo proyectado por el arquitecto superior, son responsables de lo que podría denominarse vicio de ejecución, dado que a los mismos les corresponde la ejecución material de la obra y la comprobación de su correcta ejecución. De hecho, se produjo un sellado incorrecto de la fisura del aljibe lo que produjo una notabilísima agravación en los asientos diferenciales y dicha reparación que los peritos judiciales califican de incorrecta, en cuanto obra de ejecución debió ser supervisada por los aparejadores


 


Se destaca que aunque el defecto existía anteriormente, eso no elimina su responsabilidad, pues un técnico -arquitecto y arquitecto técnico al terminar la obra ejecutada en parte por otro, asumen la responsabilidad de los hechos por éste, ya que si existen vicios, deben solventarlos y evitarlos. En definitiva, se atribuye la responsabilidad por razón de la defectuosa ejecución de la terminación de la obra.


 


Arrendamiento: Los gastos de instalación en la vivienda arrendada al inquilino de un aparato contador de consumo de agua caliente y de un radiador nuevo, no se le pueden exigir puesto que son obras necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido,


Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 2 de marzo de 2005  El propietario de una vivienda reclama al inquilino el pago de una suma en concepto de diferencias dejadas de abonar por gastos de comunidad del inmueble al que pertenece la vivienda arrendada al mismo: importe de dos recibos de IBI, así como gastos de instalación de aparato contador de agua caliente y de un radiador soportados por la arrendadora.


El inquilino se opone tanto al pago de los recibos de IBI como los gastos de  cambio de radiador


El Tribunal entiende que, conforme a lo estipulado en las cláusulas del contrato de arrendamiento de vivienda concertado por las partes, son de cuenta del inquilino no sólo los gastos de portería, ascensor, calefacción, agua caliente, basuras, etc., sino, en general, todos los que estableciere la Comunidad, lo que implica que viene obligado al pago de las cuotas giradas por dicha Comunidad para atender los gastos de la misma y ello en virtud del principio de libertad de pacto y de autonomía de la voluntad de las partes para obligarse, sin más límites que las normas imperativas, la moral o el orden público. Por  esta razón entiende el tribunal que debe abonar los dos recibos de IBI pendiente.


Sin embargo, respecto al  radiador de la vivienda  y la instalación de aparato medido del consumo de agua caliente, sólo puede repercutirse al inquilino aquellos gastos que efectivamente respondan a la prestación de un servicio o a la realización de un suministro de los que aquel resulte beneficiario, pero no la totalidad de los gastos de comunidad, alegando así mismo la inexigibilidad de la partida denominada diferencias por agua caliente que responde al concepto de cuota fija de dicho suministro distinta del coste del volumen de agua caliente utilizada, así como del porcentaje reclamado por la actora por instalación de aparato medidor del consumo de agua caliente y cambio de un radiador de la vivienda.


 


LEYES, SUBVENCIONES


 


 


ESTADO


 


Registro de la Propiedad


 


 Real Decreto 1121/2005,   de 26 de septiembre, por el que se crea el Registro de la Propiedad de Pájara, Las Palmas. BOE de 7 de octubre, Se crea un Registro de la Propiedad en el sur de la isla de Fuerteventura se debe al gran crecimiento de la población en esa zona, el notable incremento del volumen de contratación y la distancia entre el sur de la isla y Puerto del Rosario. Su circunscripción territorial comprende los términos municipales de Pájara y Tuineje.


 


 


Convenios Colectivos


 


Resolución de 26 de agosto de 2005, de la Dirección General de Trabajo, por la que se dispone la inscripción en el registro y publicación del Convenio Colectivo de la empresa Saint-Gobain Vicasa, S.A. BOE 14 de septiembre de 2005


 


Resolución de 5 de septiembre de 2005, de la Dirección General de Trabajo, por la que se dispone la inscripción en el registro y publicación del XIV Convenio colectivo nacional de empresas de ingeniería y oficinas de estudios


técnicos. BOE de 20 de septiembre de 2005


 


ANDALUCIA


 


ORDEN de 3 de octubre de 2005, BOJA núm. 196, de 6 de octubre por la que se establecen las bases reguladoras de la concesión de subvenciones


 


RESOLUCION de 19 de agosto de 2005, BOJA 194 de  4 de octubre sobre concesión de subvención por concurrencia no competitiva para la rehabilitación de edificios, por comunidades de propietarios o asociaciones de vecinos


 


ASTURIAS


 


Convenios colectivos


 


RESOLUCION de 26 de agosto de 2005,  BOP Nº 222 de 24 de septiembre. por la que se ordena la inscripción del Convenio colectivo del sector de Empleados de Fincas Urbanas del Principado de Asturias, en el Registro de Convenios Colectivos de la Dirección General de Trabajo


 


ARAGON


Cooperativas


 


DECRETO 177/2005, de 6 de septiembre, BOA nº 114,de 23 de septiembre por el que se fijan los procedimientos y criterios para la adjudicación de las viviendas protegidas de promoción privada promovidas por cooperativas u otras personas jurídicas cuya naturaleza determine que sus socios o partícipes resulten adjudicatarios.


 


LIBROS


 


Modificación del Código Civil y la Ley de Enjuiciamiento  Civil en materia de separación y divorcio


LA NUEVA LEY DEL DIVORCIO


Teresa Barbero, Eduardo Peña, Iris Gaja y Cristina Galán


 


Obra  en la que se analizan de forma práctica y sencilla las novedades materiales y procesales en materia de familia, haciendo especial incidencia en  los conflictos de separación y divorcio en el patrimonio familiar y la empresa.


Incluye formularios y modelos


 

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