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Evolución del Mercado de Oficinas en el Tercer Trimestre de 2005

 Según los datos de la consultora inmobiliaria internacional Jones Lang LaSalle (NYSE:JLL) sobre el mercado de oficinas de Madrid y Barcelona correspondientes al tercer trimestre de 2005, durante este período los precios máximos del mercado de oficinas de alquiler de Madrid se han incrementado en un 1,6% de media, lo que supone una subida acumulada en 2005 del 8%.


Este aumento, a falta de un trimestre para el cierre del año, coincide con la previsión de que 2005 acabará con una subida acumulada de precios para alquiler de oficinas en Madrid de entre el 8% y el 12%. Las subidas no se producen en todas las zonas, siendo los precios máximos del ¡rea Secundaria los que más repuntan ñun 2,6%- y los de la Periferia Cercana los que menos, no acumulando ninguna subida.


Un dato significativo respecto a la progresiva recuperación del mercado de oficinas es que los precios mínimos de todo el mercado, localizados en la Periferia Lejana, han crecido un cuarto de euro alcanzando a finales de septiembre de 2005 los 7 €/m2/mes.


Los precios máximos de alquiler de oficinas en Madrid acumulan en lo que  va de año una subida media del 8%


 


Los precios continúan comportándose de forma irregular, siendo más previsible su evolución en las zonas comprendidas dentro de la M-30 ñCBD y Secundaria- donde existe mayor presión de la demanda frente a la oferta ñmuy reducida para superficies mayores de 1.000 m2-. Menos previsible es el caso de la Periferia Cercana y la Periferia Lejana donde la presión del mercado es mucho menor. De hecho en la Periferia Cercana los precios máximos se han mantenido estables durante el tercer trimestre de 2005.


En cuanto a la oferta se percibe una importante reducción de la tasa de disponibilidad que por primera vez desde septiembre de 2003 se traduce en menos de un millón de m2 disponibles para oficinas en Madrid.


En lo que respecta a la oferta futura, se estima que durante lo que resta de 2005 saldrán en Madrid casi 45.000 m2 nuevos, todos ellos en comercialización. A éstos habría que sumarle más de 180.000 m2 en edificios que se terminarán de construir o rehabilitar en 2006 destinados a alquilar, si bien la oferta nueva total del próximo año alcanzará los 280.000 m2, pero de ellos, 70.000 a uso propio. En cualquier caso una cifra muy moderada si las comparamos con la oferta futura registrada en años anteriores, en los que se preveían anualmente alrededor de 500.000 m2 nuevos en el mercado.


El descenso de las tasa de disponibilidad no quita que siga existiendo una elevada oferta en alquiler, fundamentalmente concentrada en la Periferia Cercana y en la Periferia Lejana, donde más del 10% y más del 20% respectivamente de las oficinas están desalquiladas.


Respecto a la demanda, continúa el ritmo iniciado a principio de año, registrando operaciones de gran tamaño entre las que se encuentran varias por encima de los 10.000 m2. Éstas, unidas a las cerradas por encima de los 3.000 m2 mantienen un buen nivel de actividad que esperamos, en cualquier caso, sea superior en 2006.


Al cierre del tercer trimestre de 2005, la superficie disponible en alquiler se sitúa, por primera vez desde septiembre de 2003, por debajo del millón de m2.


 


Durante el tercer trimestre de 2005 la contratación entre edificios de oficinas y high-tech en Madrid ha alcanzado un buen ritmo entorno a los 180.000 m2, de los que cerca de 20.000 m2 son en edificios high-tech.


Este volumen de contratación de oficinas en Madrid confirma la previsión que se realizó  a principios de año por la cual el mercado de alquiler de oficinas en Madrid alcanzaría a final de año cerca de los 700.000 m2 contratados.


En Barcelona, durante este período, y después de un año marcado por la estabilidad los precios máximos de alquiler en la zona Prime de la ciudad condal crecieron un 2,17%, situándose en los 23,50 €/mÁ¢–°Â¤/mes. En lo que llevamos de año, la subida media acumulada en el mercado de alquiler de oficinas de Barcelona alcanza casi el 3,85%.


Este dato confirma la presión al alza en los precios, derivada principalmente de la pocas alternativas que tiene la demanda en estos momentos, especialmente en centro ciudad. El comportamiento de los precios en otras zonas se está produciendo de forma irregular. Así, mientras que en Periferia los máximos han ascendido casi un 3,85% y en CBD los mínimos han subido un 4%, en Secundaria los precios se mantienen estables.


Tras un año de estabilidad el aumento de los precios de alquiler de oficinas en Barcelona confirma el cambio de ciclo en el mercado


 


Entre los meses de julio y septiembre la escasez de oferta para gran demanda en centro ciudad continúa presente. Teniendo en cuenta que en este trimestre no se ha entregado ningún nuevo proyecto de oficinas el problema de oferta se agrava, reflejándose en la tasa de disponibilidad que ya se sitúa en la barrera de 6,06%. En lo que queda de año se entregarán unos 40.000 mÁ¢–°Â¤ de oficinas todos ellos ya ocupados, que corresponden al primer edificio de Metrovacesa Parc 22@ pre-alquilado por Schneider y la Torre Marenostrum que ocupará en su totalidad Gas Natural.


Sin duda alguna el cambio de ciclo iniciado a principios de año se confirma y se consolida. Mientras que en años anteriores se producían una media de 40 operaciones anuales de más de 1000 mÁ¢–°Â¤, en lo que llevamos de 2005 se han producido ya 48 operaciones y 13 de ellas de más de 3000 mÁ¢–°Â¤. Estos datos son un reflejo del auge, tanto en la calidad como cantidad de la demanda del mercado de oficinas de Barcelona.


La demanda confirma que se está desplazando a nuevas áreas de negocios como 22@ y Diagonal Mar que concentran la mayoría de grandes operaciones, en un mercado donde el cambio de ciclo también se ve confirmado por la calidad y cantidad de las operaciones cerradas durante el último trimestre, aunque el WTC Almeda Park y la zona de Sant Cugat también han acogido algunos de ellas.


 


La contratación de oficinas durante el tercer trimestre de 2005 ha alcanzado los 102.300 mÁ¢–°Â¤, un 27% más que el mismo periodo del año anterior. En lo que llevamos de 2005, el mercado de oficinas de Barcelona registra una contratación superior en un 30% a la contabilizada durante el mismo período de 2004.


De los 102.300 mÁ¢–°Â¤ contratados de oficinas, 96 200 mÁ¢–°Â¤ han sido operaciones de alquiler y 6.100 mÁ¢–°Â¤ han sido en venta. A tres meses de finalizar el año, podemos afirmar que la barrera de los 350.000 mÁ¢–°Â¤ se superará ampliamente, y el año habrá sido histórico en cuanto a contratación se refiere.


Debido a la escasez de oferta, la tasa de disponibilidad en el mercado de alquiler de oficinas de Barcelona se sitúa en el 6,06%


Entre las operaciones más destacadas de este tercer trimestre se encuentran los 13.865 mÁ¢–°Â¤ contratados por Gedas (Grupo Volswagen) en Esponcedra 254-274, los 7.741 mÁ¢–°Â¤ alquilados por Cofidis en World Trade Center Almeda Park o los 4.400 mÁ¢–°Â¤ que ocupará la Comisión del Mercado de Telecomunicaciones en Torre Mapfre

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