Alertas Jurídicas lunes , 18 enero 2021
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LA VIVIENDA- SIGUEN SUBIENDO LOS PRECIOS

El mercado inmobiliario parece que está permanentemente en candelero, en todo momento, en todos los medios de comunicación hay noticias que hablan de él, unas solamente exponen unos datos, otras hacen previsiones, a veces me hace pensar en la aquella frase de llegar a la desinformación por el exceso de información. Comienzo a leer la prensa y voy encontrando artículos y noticias que parecen apuntar hacia donde se puede dirigir el mercado. Uno de ellos es el que anuncia que el precio de las viviendas sigue subiendo en porcentajes superiores al 15% (según mercados), estos datos surgen atendiendo a los múltiples estudios que sobre el mercado inmobiliario se están realizando en los últimos tres meses, al tiempo que se acompaña de previsiones y una muy generalizada, (añadida a veces por el medio que trasmite la información, otras por parte del quien ha realizado el estudio) es “que ya no pueden subir más el precio de los pisos´´, que el mercado no puede absorber más incrementos. Pero esta es una frase que ya nos resulta familiar, entre otras razones porque hace tiempo que se oye como una previsión, que algún día, forzosamente se tendrá que cumplir, aunque hoy parece que todavía no tiene una respuesta en el mercado.Uno de los datos que se barajan para llegar a esta reflexión y convencimiento es, el nivel alcanzado tanto en los precios de los pisos, que se han duplicado o triplicado en los últimos años (según entornos), como el esfuerzo económico que están realizando las familias para poder pagar las cuotas de la hipoteca que tuvieron que solicitar para esa compra, esfuerzo que ya alcanzar en muchos casos al 50% de los ingresos, sobre todo en segmentos económicos mas modesto y también en el de las parejas jóvenes, a estos dos datos también se acompañan otras razones de carácter más macroeconómico que se utilizan y pretenden enlazar, como ejemplo el Incremento de Precios al consumo (IPC) muy por debajo de los incrementos de las viviendas, o con el Producto Interior bruto (PIB) que tampoco justifica esta alzas tan importantes. Siguiendo con mi lectura me encuentro de nuevo otra noticia sobre el sector inmobiliario residencial, y es lógico si tenemos en cuenta que se trata de uno de los sectores más importantes del desarrollo económico de España que presenta un estudio comparativo de los precios de las viviendas en España y otros países europeos, llegando a la conclusión que aquí están un 30% más bajos los precios que esos otros países de al Unión Europea (UE). Esta noticia me hace pensar sobretodo si lo intento relacionar con los datos extraídos de los estudios que anteriormente he comentado de mis lecturas, realmente aparecen contradicciones que no acabo de encajar, pero, sigo leyendo y en la página siguiente, o será en otro periódico, encuentro que se ha realizado otro estudio, esta vez relacionado con los salarios de diferentes países de la UE (la coincidencia con los países del anterior es casi exacta) y observo que nuestra posición está en el último tercio (de un total de 10), luego, parece que en otras partes cobran sueldo más altos, tal vez, me pregunto, esta sea la razón que los precios de nuestros pisos sean más bajos, pero nuestros esfuerzo es el mismo o superior al de esos otros lugares de Europa con la vivienda más “cara´´. Por lo tanto aunque nuestros pisos sean de un valor menor en el mercado, también lo son los ingresos de los salarios y por lo tanto, al menos por esta vía me tranquilizo, no parece que puedan empujarnos los precios al alza. Tal vez si que explique (entre otras razones), el porque de una fuerte demanda de extranjeros para adquirir una vivienda (generalmente en nuestras costas), pero este seria objeto de otro análisis relacionado con la segunda residencia que se aleja un poco de las reflexiones a las que me llevan la lectura de la prensa.De momento, hasta ahora parece que no hay razones que lleven a un incremento de los precios del orden de las que estamos teniendo, pero en esa lectura me encuentro con otra noticia importante, que tiene una gran trascendencia y es la que hace referencia al Euribor a 12 meses, el llamado Euribor hipotecario, el índice de referencia que se utiliza para establecer el tipo de interés de las hipotecas de compra de vivienda, en esta información indican que el interés alcanzado, es el más bajo que hasta ahora ha existido desde su creación y es precisamente con esta información cuando pienso que tal vez si, que todavía pueden seguir subiendo los precios de las viviendas, posiblemente menos que hasta ahora, pero aún les queda recorrido, más del que podría ser razonable.Porqué, precisamente una noticia que debería y de hecho es así, beneficiar a muchas familias, ya que van a pagar cada mes menos por su hipoteca, al menos durante los próximos doces meses, hace que me preocupe e intuya que puede mantenerse un ritmo al alza en los precios de los pisos. La razón es la misma que ha permitido en parte la evolución de los precios en los últimos tiempos y es precisamente la incidencia que ha tenido y está teniendo esa mayor liquidez o disponibilidad de los adquirentes por el bajo coste de los préstamos hipotecarios (tipos de interés) cuando se plantean la compra de “su piso´´. El análisis es sencillo, si los tipos de interés bajan, el futuro comprador se encuentra que con el mismo esfuerzo económico, es decir con el mismo dinero dedicado al pago de la cuota puede solicitar más crédito, luego podrá acceder a una vivienda más cara, en un primer momento eso comportó el acceso a una vivienda mejor, pero poco a poco el mercado fue incorporando la reducción de los intereses a los precios del producto, es decir los precios de las viviendas subían en la misma medida o más, que los intereses se iban reduciendo, el resultado cual ha sido, que una familia a pesar de la importante reducción de los tipos de interés del orden de 10 punto, ahora está pagando lo mismo cada mes. En este punto puede parecer que los tipos de interés a la baja hayan perjudicado a los compradores, realmente no es así, pero también es cierto que tampoco los ha beneficiado tanto como se puede desprender de la variación sufrida en estos años. Existe un colectivo que efectivamente han tenido una fuerte mejora, son los adquirente de las viviendas con cotes de adquisición más bajos e intereses altos, ahora se encuentran con una vivienda adquirida a un precio ajustado y con unas cuotas de hipotecas en ocasiones la mitad de lo que inicialmente pagaban,Pero atención, no se debe simplificar el análisis, y decir si los intereses bajan, las viviendas suben, luego si los intereses suben y llegará un momento en que esto ocurrirá, si tienen en cuenta que las hipotecas se están formalizando a plazos de 20, 30 y 40 años y la medida de tiempo para el pago total de un préstamo hipotecario ya está en los 20 años, luego en ese periodo de tiempo tan largo, forzosamente, sobretodo cuando los intereses están tan bajos, se ha de producir un incremento de los mismos y consecuentemente de las cuotas. Esta es precisamente la preocupación del Banco de España, en que llegada esta situación, muchas familias no puedan pagar las cuotas, por ello las ofertas de las entidades de crédito de tipos de interés fijo en las hipotecas que estas surgiendo, para evitar a las familias estos riesgos de tipos de interés.Pero cuando suban los intereses, pues no bajarán los precios de las viviendas, este es un sector en el que los precios tan solo bajan por el transcurso del tiempo, es decir cuando se mantiene el precio a través del tiempo y calculando con Euros constantes, tan solo puede moverse con un mayor dinamismo a la baja las viviendas usadas y siempre atendiendo a posibles necesidades de venta de los propietarios y según el precio en que estos las hubieran adquirido y las condiciones en que las financiaron.Termino mi lectura con noticias de la evolución de distintos mercados, en unos indican que la demanda sigue fuerte y “se está vendiendo todo lo que se construye´´ (generalmente en los entornos de las grandes urbes), en otros parece que la producción (oferta de producto), ha descendido, aunque se mantiene un ritmo aceptable de ventas. De momento no encuentro mercados en los que se detecte cansancio a la compra. El mercado sigue con buen pulso, no lo forcemos mas de lo necesario, mantengamos un buen ritmo y seguro que la fortaleza se mantendrá más tiempo, en definitiva, no traslademos al precio del piso nuevamente la rebaja de intereses, estos ya están en mínimos y cualquier cambio podría comportar un zarandeo, no deseado para el mercado al producirse un incremento en las cuotas. Pero a pesar de ello, lo cierto es que en un entorno como el que hemos analizado y con los intereses todavía en una niveles muy bajos, las viviendas aunque no al mismo ritmo que hasta ahora seguirán incrementando sus precios, la tendencia no ha cambiado.

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