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¿QUIEN DEBE PAGAR LAS REPARACIONES DE LAS TERRAZAS?

El presente artículo pretende aclarar la tan discutida controversia existente en infinidad de comunidades de vecinos sobre la atribución de los gastos provenientes de reparaciones de las terrazas. Las terrazas por su propia naturaleza de cubierta, han de considerarse como elemento común, más ello no empece a la existencia de las denominadas doctrinalmente terrazas a nivel, que son las que sirven al uso y disfrute de un solo piso o apartamento a través del cual únicamente se goza de acceso a las mismas. Las terrazas privativas que se configuran como “inherentes´´ a cada uno de los pisos y forman parte de la cubierta del inmueble, aún cuando su uso y disfrute se atribuya de forma exclusiva a cada uno de los propietarios beneficiarios, tienen la naturaleza de elemento común pues forman parte de la cubierta del inmueble y de la estructura sustancial del inmueble.Así la sentencia de 10 de febrero de 1992 señala que “ las terrazas que sean la cubierta de todo o parte del inmueble (estas últimas llamadas < terrazas a nivel>) tienen, en principio, la conceptuación legal de elementos comunes del edificio, pues así lo establece el art. 396 del Cógido Civil (al mencionar en ellos a las cubiertas) y bien la descripción, no de númerus clausus, sino enunciativa que dicho precepto hace de los elementos comunes no es, en la totalidad de su numeración “ de ius cogens, sino de ius dispositivum´´ lo que permite que bien en el originario título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, bien por acuerdo posterior de la Comunidad de propietarios pueda atribuirse carácter de privativos a ciertos elementos comunes que no siéndolo por naturaleza lo sean sólo por destino o accesorios, como los patios interiores, las terrazas a nivel o cubiertas de parte del edificio por lo que mientras ello no se produzca ha de mantenerse la calificación legal que como comunes les corresponde también a los elementos de la segunda clase expresada´´. Ello determina un especial régimen mixto de atribución y repercusión de los gastos de reparación de las mismas:í¯ Las reparaciones o gastos derivados de un normal uso y disfrute de la terraza privativa, como la reposición de los baldosines rotos, enfoscado y enlucido, etc… se reputan ordinarios, y dado que la conservación y mantenimiento corresponde al titular beneficiario, son gastos privativos que deberán ser soportados por el titular del inmueble.. í¯ Sin embargo, los gastos derivados de defectos de elementos estructurales del inmueble, como el cambio o arreglo de la impermeabilización o tela asfáltica y, en general, aquellos que sean consecuencia de obra gruesa, se reputarán extraordinarios, pues exceden del normal uso y disfrute y de la obligación genérica de conservación y mantenimiento ordinario, por lo que serán gastos comunitarios o generales del inmueble (art. 396 código Civil, art. 9 1º e y art. 10,1, de la LPH) salvo que los desperfectos pudieran imputarse a la negligencia del beneficiario como ocurriría en los casos de por tener obstruido el sumidero o por tener elementos que pudieran impedir la evacuación del agua de forma natural (art. 9.1º LPH y art. 1902 Código Civil). Pueden citarse también las sentencias del Tribunal Supremo de 17.2.1993 y 11.10.1993 Así en concreto la STS de 17 de febrero de 1993, especialmente ilustrativa de lo dicho con anterioridad, determina que “cierto es que la superficie de la terraza, en tanto que espacio aprovechable, disfrutan sólo los propietarios que pueden acceder a ella, en cambio en su función estructural, de elemento de cubrición del edificio, es claro que la terraza cubierta actúa en la práctica de beneficio común, y más, defiende del agua de lluvia a los que están debajo. En este sentido parece evidente que en cuanto la obra gruesa del elemento arquitectónico, tela asfáltica y material de sostén, beneficia a todos, todos deben costear su reparación..´´ En este orden de cosas, “resulta evidente que como las obras de reparación tendían a suprimir filtraciones de agua y humedades derivadas de determinados vicios constructivos, las mismas excedían de las naturalmente debidas al uso y conservación de la cosa, con lo que, los gastos que comportaban no podían considerarse de ´´Sin embargo tal y como hemos indicado anteriormente las obras que correspondan al concepto del normal uso y conservación de las terrazas, como las obras de la sustitución y/o reparación de la superficie de rasilla de cerámica (baldosas) no han de ser a cargo de la Comunidad de Propietarios sino que deberán ser abonadas por los propietarios de las terrazas.En este supuesto el propietario que ostente su uso exclusivo deberá pechar con la obligación de conservarla y de ejecutar las obras de simple reparación que tengan como fin subsanar deficiencias propias de su utilización normal o de la negligencia o dolo del usuario, obligación que se extiende lógicamente a las canalizaciones y elementos de evacuación de aguas (sumideros) que sirven exclusivamente a dicha terraza y hasta donde entronquen con las canalizaciones de servicio común del edificio, quedando por tanto reservadas, como ya hemos indicado con anterioridad a cargo de la Comunidad las obras extraordinarias o de reconstrucción.Por todo ello concluimos definiendo que las reparaciones o gastos derivados de un normal uso y disfrute de la terraza privativa se reputarán ordinarios, y dado que la conservación y mantenimiento corresponde al titular beneficiario, serán gastos privativos que deberán ser soportados por el titular del inmueble, mientras que los gastos derivados de defectos de elementos estructurales del inmueble, como el cambio o arreglo de la impermeabilización o tela asfáltica y, en general, aquellos que sean consecuencia de obra gruesa, se reputarán extraordinarios, pues exceden del normal uso y disfrute y de la obligación genérica de conservación y mantenimiento ordinario, por lo que serán gastos comunitarios o generales del inmueble salvo negligencia del beneficiario.

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