Alertas Jurídicas sábado , 16 enero 2021
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EL NUEVO PLAN DE LA VIVIENDA (Un encaje de bolillos)

La evolución del mercado inmobiliario en los últimos años, ha comportado un incremento de la demanda de viviendas que ha elevado el precio de adquisición a unos niveles impensables al inicio de este nuevo ciclo. Pero este incremento de precios no ha sido tan solo consecuencia de la fuerte demanda que ha soportado el mercado de nuevos productos, hay otros elementos que también han incidido, como ha sido la reducción de los tipos de interés, bajando estos de los dos dígitos al principio de los años 90 a los actuales situados por debajo del cinco por ciento y todo ello influido por el incremento del mercado potencial que se produjo por el acceso al mismo de una masa importante de jóvenes necesitados de crear un hogar, es lo que podríamos llamar efecto de la pirámide de edadLa suma de todos estos elementos provocaron una cierta escalada en la propia evolución de las ventas de pisos, por la demanda creciente incrementada por la creación de nuevas unidades familiares (parejas, monoparentales … ) necesitados de nuevas viviendas. Estos adquirían en muchos casos los pisos usados a propietarios que a través de esa venta disponían de liquidez y podían acceder a otras de mayores dimensiones, mejor situada, etc. Al partir de unos recursos iniciales relativamente importantes (el resultado de la venta de su anterior vivienda) a lo que hay que añadir la mencionada reducción de los tipos de interés, permitió el acceso a productos de precios muy superiores a los inicialmente esperados, lo que desembocó en esta escalada de precios que actualmente estamos viviendo.Pero esta tendencia se está ralentizando, por una parte la demanda de primer acceso se ha reducido significativamente (tan solo hay que observar el incremento de viviendas usadas en venta), los tipos de interés, aunque no hay previsión de incrementos, también es cierto que mantienen, con unos pequeños márgenes de oscilación, cierta estabilidad, (no hay previsión de reducción) y un colectivo tan importante como ha sido el que pretendía cambiar de residencia, se está reduciendo al generarse un producto cada vez más alejado de sus posibilidades económicas, Cuando se llega esta situación, los ojos la vista del sector inmobiliario se vuelve hacia las viviendas de menor precio que son las que permiten seguir manteniendo un nivel de producción aceptable, esta es la razón por la que la Administración ha retomado los Planes de la viviendas, las llamadas viviendas protegidas, conscientes de que el no tomar medidas que permitan a los promotores generar un producto de las características que comienza a demandar el mercado, puede provocar una situación realmente negativa para el sector de la promoción inmobiliaria, y esos comportaría consecuencia muy graves para una economía en un proceso ya en desaceleración.En los dos últimos años, los planes de la vivienda no han cumplido sus objetivos por dos razones, en primer lugar por lo expuesto anteriormente (la propia dinámica del mercado), pero también por la falta de adecuación de estos planes a las necesidades del mercado al que iba dirigido. Las razones nunca son simples y este caso son varias, en primer lugar los tipos de interés que se ofrecían ya no resultaban atractivos para los adquirentes (estaban del mismo orden que los del mercado libre), pero por otra parte los precios de venta establecidos, hacían que resultara muy difícil y en ocasiones imposibles, poder acceder a suelo a precios asequibles por parte de los promotores, para poder desarrollar estos proyectos y crear un producto a los precios establecidos, es decir que aun pretendiendo desarrollar proyectos acogidos a los Planes establecidos, no ha resultado nada fácil y en muchos entornos totalmente imposible disponer de suelo Se ha demostrado que en ocasiones establecer unos precios muy por debajo de los que estable el propio mercado, puede comportar el efecto contrario a los objetivos, y esto es lo que ha sucedido, en gran medida debido a las propias actuaciones de los organismos públicos que debían generar este suelo (básicamente los ayuntamientos) que han preferido vender el suelo disponible (obtenido por el aprovechamiento medio o por la propia generación) a precios de mercado y mejorar sus ingresos, antes que facilitar viviendas de menor coste de compra.Ahora en el inicio de un nuevo periodo, se están sentando unas bases para el desarrollo del nuevo Plan de la Vivienda, que pretende basarse precisamente en las circunstancias o hechos que provocaron que no funcionara tal y como hubiera sido deseable los últimos, es decir, se pretende tener en cuenta el valor real del suelo en el mercado, aunque es cierto que la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), siguen demandando una rebaja en los precios de adquisición de suelo, también se valora la circunstancia de que los tipos de interés ya no son un elemento que pueda producir diferencia en la financiación tanto al promotor como al adquirente de vivienda protegida al situarse en las actuales referencias y un elemento importante como son las ayudas a los adquirentes, estas deben producirse en el momento en que las necesita, es decir cuando realmente adquiere su piso y debe atender los pagos de la compra (no posteriormente y obligando a un esfuerzo económico al comprador que en muchas ocasiones no podían asumir).El Nuevo Plan de la Vivienda modifica sus esquemas, estableciendo un precio básico del módulo en 604 € (100.500 Ptas.), pero con margen de maniobra para las Comunidades Autónomas (CCAA) de modificación de hasta el 56%. Ello ha de permitir disponer de margen por parte de los promotores para adquirir suelo y generar de nuevo este producto. Además como ya era habitual en los municipios singulares de Madrid y Barcelona, (aunque en la práctica resulta muy difícil si el suelo no lo aporta un organismo público), pueden disponer además de otro incremento adicional del 40% y sus zonas de influencia, las poblaciones de su entorno podrán contar con un incremento del 20% sobre el que establezcan como módulo las CCAA.Con estas medidas, como apuntaba anteriormente se pretende amortiguar el desfase que inevitablemente se ha de producir entre el precio de mercado del suelo y el de venta de la vivienda protegida y abre las puertas a los promotores para acometer este producto de precios mas ajustados. Para los adquirentes, aunque podría en un primer momento parecer que son los perjudicados al incrementarse los precios con relación al último Plan, en realidad el efecto es contrario, ya que permitirá que exista producto a precios asequibles (que hasta ahora no han existido más que en proporciones muy pequeñas y entornos generalmente alejados) y con importantes mejoras en cuanto a las bonificaciones que pueden recibir los adquirentes, en función de su situación personal y económica, a través de las subvenciones y subsidiaciones que a diferencia del anterior plan, ahora van a coexistir en un mismo beneficiario en los supuestos de adquirentes con ingresos familiares 1,5 +2,5 +< 3,5 5 3000 5 ó más 4200 900>3,5 +< 4,5 - 3000 5 ó más 4200 900(.) nº de veces el salario mínimo interprofesional(1) Edad no superior a treinta y cinco años(2) Unidad familiar formada únicamente por el padre o la madre y los hijos, o que en la unidad familiar haya personas con minusvalía en las condiciones establecidas en la legislación sobre el IRPF o que la unidad familiar tenga a su cargo a alguna persona de más de 65 añosFuente APCE también serian beneficiarios de subsidiaciones en la cuota del préstamo siempre que cumplieran los requisitos deIngresos familiares (nº veces SMI) _< 1,5 >1.5 –< 2,5 > 2.5 –< 3.5 >3.5 –

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